Коли справа щодо будівництва доходить до суду, обидві сторони приносять стоси документів, складених заднім числом, — а суд шукає записи, зроблені тоді, коли події справді відбувалися. Будівельний журнал часто є єдиним таким документом. Новий Закон про будівництво № 25/2025 Z. z. установив для нього чіткі правила, і договори будівельного підряду повинні їм відповідати, адже те, чи допоможе журнал у спорі, чи зашкодить, вирішується задовго до спору — під час щоденного ведення записів.
Хто веде журнал і хто має право робити в ньому записи
Ведення журналу належить до встановлених законом обов’язків керівника будівництва, який організовує, керує та контролює будівельні роботи (§ 37 ч. 1 Закону № 25/2025 Z. z.):
Керівник будівництва зобов’язаний вести будівельний журнал щодо будівництва. Будівельний журнал зберігається у керівника будівництва і є доступним для внесення записів та перевірки від першого дня облаштування будівельного майданчика до дня передачі будівлі.
Право робити записи має не лише він. Керівник будівництва зобов’язаний надати можливість зробити запис колу осіб, визначеному законом: забудовнику (stavebník) та власнику будівлі, генеральному проєктувальнику і проєктувальникам окремих частин документації, особі, уповноваженій здійснювати будівельний нагляд, геодезисту, особам, які здійснюють державний будівельний нагляд, та іншим (§ 39 ч. 2). Крім того, підрядник зобов’язаний зафіксувати в журналі погоджені зміни порівняно із затвердженим проєктом будівлі (§ 32 ч. 3). Отже, журнал — це не внутрішній зошит підрядника, а спільний запис усіх, хто несе відповідальність на будівництві.
Щодо будівель, дозволених ще відповідно до старого будівельного закону № 50/1976 Zb., деякі провадження, наприклад введення в експлуатацію (kolaudácia), здійснюються за попереднім регулюванням (§ 84 ч. 5 і 6 Закону № 25/2025 Z. z.). Попереднє регулювання також передбачало будівельний журнал (§ 46d закону № 50/1976 Zb.), з дещо іншим колом осіб, уповноважених робити записи; який режим застосовується до конкретної будівлі, потрібно оцінити з огляду на її дозвіл.
Чому саме журнал часто визначає результат спору
Типовий будівельний спір стосується того, що сталося кілька місяців тому: коли надійшла зміна до проєкту, хто зупинив роботи, чи попередив підрядник про непридатну основу. Свідчення з часом втрачають чіткість, а електронні листи зазвичай уривчасті; датований запис, зроблений безпосередньо на будівництві, найближчий до об’єктивної картини. Тому насамперед слід фіксувати перешкоди у виконанні робіт та їхню тривалість, зміни проєктної документації і вказівок, зупинення робіт із зазначенням причин, а також попередження підрядника замовнику.
Остання категорія має безпосереднє юридичне значення, оскільки Торговельний кодекс Словаччини (Закон № 513/1991 Zb.) пов’язує звільнення від відповідальності за дефекти з попередженням замовника та з тим, що замовник письмово наполягав на використанні речей чи вказівок (§ 551 ч. 2). Вихідною точкою є обов’язок попередити:
Підрядник зобов’язаний без зайвого зволікання попередити замовника про непридатний характер речей, отриманих від замовника, або вказівок, наданих йому замовником для виконання робіт, якщо підрядник міг виявити цю непридатність, доклавши належної професійної обачності.
Запис у журналі є природним місцем для фіксації як попередження, так і можливої письмово викладеної наполегливої вимоги замовника дотримуватися його вказівок; наслідки цього для відповідальності ми розглядаємо у відповіді про дефекти робіт, виконаних за вказівками замовника. Така сама логіка застосовується до перешкод: якщо непридатні речі або вказівки замовника перешкоджають належному виконанню робіт, підрядник зобов’язаний у необхідному обсязі зупинити роботи, а строк їх завершення продовжується на час зупинення (§ 551 ч. 1). Підрядник, який не зупинить роботи та не задокументує перешкоди, ризикує, що наслідки прострочення нестиме сам. Так оцінив ситуацію апеляційний суд у спорі, в якому Верховний суд Словацької Республіки відхилив касаційну скаргу підрядника як неприпустиму (справа № 5Obdo/75/2019), — зарахований договірний штраф за прострочення дорівнював усьому несплаченому залишку ціни робіт.
Двосічна зброя: записи діють і проти того, хто їх зробив
Журнал — це зброя не лише однієї сторони. Те, чого в ньому немає, через роки довести складно, — а те, що в ньому є, діє і проти автора запису: запис підрядника про те, що роботи тривають без перешкод, у спорі щодо прострочення може обернутися проти нього подібно до того, як відсутність запису про перешкоду ускладнить йому захист. Журнал має й зовнішні межі: він є записом про перебіг робіт, а не правочином. Передача виконаних робіт є окремим кроком, який зазвичай документується актом приймання-передачі (акт потрібно скласти, якщо цього вимагає будь-яка зі сторін, § 554 ч. 6), і самі записи її не замінюють — про наслідки користування результатом робіт без підписаного акта ми пишемо у відповіді про непідписаний акт приймання-передачі.
Режим ведення журналу слід погодити також у договорі
Закон визначає, хто веде журнал і хто робить у ньому записи; його силу у відносинах між сторонами договору остаточно формує сам договір. Тому в договорі будівельного підряду слід визначити, хто від імені замовника підтверджує записи, строк для заперечень проти запису із застереженням, що запис, проти якого не подано заперечень, вважається погодженим, доступ замовника до журналу та правило, за яким істотні події підтверджуються також фотодокументацією. Таке положення діє в обох напрямках — дисциплінує обидві сторони й перетворює журнал на надійний спільний запис замість майбутнього джерела несподіванок.
Чим ми можемо допомогти
Режим ведення журналу ми врегулюємо в договорі будівельного підряду, постійну дисципліну ведення записів у проєктах забезпечує юридичний супровід будівельних компаній, а коли спір уже триває, журнал стає основою доказування під час представництва в судових спорах. Обов’язки щодо менших будівельних задумів регулюються окремими правилами — ми писали про них у відповіді про повернуте повідомлення щодо малої будівлі. Перевірити положення про журнал ще до початку будівництва простіше, ніж через роки відтворювати події перед судом.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 26 вересня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
