Stavební deník jako důkaz: co se nezapíše, to se po letech těžko dokazuje

Když stavba skončí u soudu, obě strany přinášejí hromady dokumentů vyhotovených dodatečně — a soud hledá záznamy z doby, kdy se věci skutečně děly. Stavební deník je často jediným takovým dokumentem. Nový slovenský stavební zákon č. 25/2025 Z. z. mu dal jasná pravidla a stavební smlouvy by na ně měly navázat, protože o tom, zda deník ve sporu pomůže, nebo ublíží, se rozhoduje dávno před sporem — při každodenním zapisování.

Kdo deník vede a kdo do něj smí zapisovat

Vedení deníku patří mezi zákonné povinnosti stavbyvedoucího, který stavební práce organizuje, řídí a kontroluje (§ 37 odst. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.):

Stavbyvedoucí je povinen vést o stavbě stavební deník. Stavební deník je u stavbyvedoucího k dispozici pro zápisy a kontrolu od prvního dne zřízení staveniště až do dne předání stavby.

— Český překlad § 39 odst. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.

Právo zapisovat nemá jen on. Stavbyvedoucí je povinen umožnit zápis okruhu osob, které zákon vyjmenovává: stavebníkovi a vlastníkovi stavby, generálnímu projektantovi a projektantům částí dokumentace, osobě pověřené stavebním dozorem, geodetovi, osobám vykonávajícím státní stavební dohled a dalším (§ 39 odst. 2). Zhotovitel má navíc povinnost zaznamenat v deníku dohodnuté změny oproti ověřenému projektu stavby (§ 32 odst. 3). Deník tedy není interním sešitem zhotovitele — je společným záznamem všech, kteří na stavbě nesou odpovědnost.

U staveb povolených ještě podle dřívějšího slovenského stavebního zákona (zákon č. 50/1976 Zb.) se některá řízení, například kolaudace, vyřizují podle předchozí úpravy (§ 84 odst. 5 a 6 zákona č. 25/2025 Z. z.). I ta stavební deník znala (§ 46d zákona č. 50/1976 Zb.), s trochu jiným okruhem osob oprávněných zapisovat; který režim se na konkrétní stavbu uplatní, je třeba posoudit podle jejího povolení.

Proč o sporu často rozhodne právě deník

Typický stavební spor stojí na tom, co se stalo před měsíci: kdy přišla změna projektu, kdo zastavil práce, zda zhotovitel upozornil na nevhodný podklad. Svědecké výpovědi blednou a e-maily bývají útržkovité; datovaný zápis provedený přímo na stavbě má nejblíže k objektivnímu obrazu. Zapisovat je proto třeba zejména překážky v práci a jejich trvání, změny projektové dokumentace a pokynů, přerušení prací s důvody — a upozornění zhotovitele objednateli.

Poslední kategorie má přímou zákonnou váhu, protože slovenský obchodní zákoník (zákon č. 513/1991 Zb.) váže zproštění odpovědnosti za vady na upozornění objednatele a na to, že objednatel na použití věcí či pokynů písemně trval (§ 551 odst. 2). Východiskem je povinnost upozornit:

Zhotovitel je povinen upozornit objednatele bez zbytečného odkladu na nevhodnou povahu věcí převzatých od objednatele nebo pokynů, které mu objednatel dal k provedení díla, pokud zhotovitel mohl tuto nevhodnost zjistit při vynaložení odborné péče.

— Český překlad § 551 odst. 1 obchodního zákoníku

Zápis v deníku je přirozeným místem, kde zachytit upozornění i případné písemné trvání objednatele na pokynech; co z toho plyne pro odpovědnost, rozebíráme v odpovědi o vadách díla podle pokynů objednatele. Stejná logika platí pro překážky: pokud nevhodné věci nebo pokyny objednatele překážejí v řádném provádění díla, je zhotovitel povinen práce v nezbytném rozsahu přerušit a o dobu přerušení se lhůta k dokončení prodlužuje (§ 551 odst. 1). Zhotovitel, který práce nepřeruší a překážky nezdokumentuje, riskuje, že následky prodlení ponese sám. Tak to posoudil odvolací soud ve sporu, v němž Nejvyšší soud SR dovolání zhotovitele odmítl jako nepřípustné (sp. zn. 5Obdo/75/2019) — započtená smluvní pokuta za prodlení odpovídala celému nezaplacenému zbytku ceny díla.

Dvojsečná zbraň: zápisy platí i proti tomu, kdo je pořídil

Deník není zbraní jen jedné strany. Co v něm chybí, se po letech těžko dokazuje — a co v něm je, platí i proti zapisovateli: zápis zhotovitele, že práce běží bez překážek, se ve sporu o prodlení může obrátit proti němu podobně, jako mu chybějící zápis o překážce ztíží obranu. Hranice má deník i směrem ven: je záznamem o průběhu prací, nikoli právním jednáním. Předání díla je samostatný krok, který se zpravidla dokumentuje předávacím protokolem (zápis o předání je třeba sepsat, pokud o to některá strana požádá, § 554 odst. 6), a samotné zápisy ho nenahradí — jak dopadá užívané dílo bez podepsaného protokolu, píšeme v odpovědi o nepodepsaném předávacím protokolu.

Režim deníku sjednat i ve smlouvě

Zákon určuje, kdo deník vede a kdo do něj zapisuje; jeho sílu mezi smluvními stranami dotváří až smlouva. Do stavební smlouvy o dílo proto patří, kdo za objednatele zápisy potvrzuje, lhůta pro námitky proti zápisu s ujednáním, že zápis bez námitek se považuje za odsouhlasený, přístup objednatele k deníku a pravidlo, že podstatné události se dokládají také fotodokumentací. Takové ujednání funguje obousměrně — vede obě strany k důslednosti a dělá z deníku spolehlivý společný záznam místo pozdějšího zdroje překvapení.

S čím dokážeme pomoci

Režim deníku nastavíme ve stavební smlouvě o dílo, průběžnou důslednost zápisů na projektech zajišťuje právní servis pro stavební firmy a když už spor běží, deník se stává jádrem dokazování při zastupování v soudních sporech. Povinnosti u menších záměrů mají vlastní pravidla — psali jsme o nich v odpovědi o vráceném ohlášení drobné stavby. Projít si ustanovení o deníku ještě před zahájením stavby je jednodušší než rekonstruovat události po letech před soudem.