Keď sa spor o stavbu dostane na súd, strany často predkladajú množstvo dodatočne vyhotovených dokumentov. Súd však hľadá aj záznamy z času, keď sa udalosti odohrali. Stavebný denník je často jediný taký dokument. Nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. mu dal jasné pravidlá a stavebné zmluvy by na ne mali nadviazať, pretože o tom, či denník v spore pomôže alebo ublíži, sa rozhoduje dávno pred sporom pri každodennom zapisovaní.
Kto denník vedie a kto doň smie zapisovať
Vedenie denníka patrí medzi zákonné povinnosti stavbyvedúceho, ktorý stavebné práce organizuje, riadi a kontroluje (§ 37 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.).
Stavbyvedúci je povinný viesť o stavbe stavebný denník. Stavebný denník je u stavbyvedúceho k dispozícii na zápisy a na kontrolu od prvého dňa zriadenia staveniska až do dňa odovzdania stavby.
Právo zapisovať nemá len on. Stavbyvedúci je povinný umožniť zápis okruhu osôb, ktorý zákon vymenúva, teda stavebníkovi a vlastníkovi stavby, generálnemu projektantovi a projektantom častí dokumentácie, osobe poverenej stavebným dozorom, geodetovi, osobám vykonávajúcim štátny stavebný dohľad a ďalším (§ 39 ods. 2). Zhotoviteľ má navyše povinnosť zaznamenať v denníku dohodnuté zmeny oproti overenému projektu stavby (§ 32 ods. 3). Denník tak slúži ako spoločný záznam všetkých, ktorí na stavbe nesú zodpovednosť.
Pri stavbách povolených ešte podľa zákona č. 50/1976 Zb. sa niektoré konania, napríklad kolaudácia, vybavujú podľa predchádzajúcej úpravy (§ 84 ods. 5 a 6 zákona č. 25/2025 Z. z.). Aj tá stavebný denník poznala (§ 46d zákona č. 50/1976 Zb.), s trochu iným okruhom osôb oprávnených zapisovať. Ktorý režim sa na konkrétnu stavbu uplatní, treba posúdiť podľa jej povolenia.
Prečo o spore často rozhodne práve denník
V stavebnom spore treba často objasniť udalosti spred niekoľkých mesiacov. Rozhoduje, kedy prišla zmena projektu, kto zastavil práce a či zhotoviteľ upozornil na nevhodný podklad. Svedkovia si s odstupom času pamätajú menej a e-maily bývajú útržkovité. Datovaný zápis urobený priamo na stavbe preto najlepšie zachytáva priebeh udalostí. Zapisovať preto treba najmä prekážky v práci a ich trvanie, zmeny projektovej dokumentácie a pokynov, prerušenie prác s dôvodmi a upozornenia zhotoviteľa objednávateľovi.
Posledná kategória má priamu zákonnú váhu, lebo Obchodný zákonník (zákon č. 513/1991 Zb.) viaže zbavenie sa zodpovednosti za vady na upozornenie objednávateľa a na to, že objednávateľ na použití vecí či pokynov písomne trval (§ 551 ods. 2). Základom je povinnosť upozorniť objednávateľa.
Zhotoviteľ je povinný upozorniť objednávateľa bez zbytočného odkladu na nevhodnú povahu vecí prevzatých od objednávateľa alebo pokynov daných mu objednávateľom na vykonanie diela, ak zhotoviteľ mohol túto nevhodnosť zistiť pri vynaložení odbornej starostlivosti.
Zápis v denníku je prirodzené miesto, kde upozornenie aj prípadné písomné trvanie objednávateľa na pokynoch zachytiť. Čo z toho plynie pre zodpovednosť, rozoberáme v odpovedi o vadách diela podľa pokynov objednávateľa. Podobne treba zaznamenávať prekážky. Ak nevhodné veci alebo pokyny objednávateľa prekážajú v riadnom vykonávaní diela, zhotoviteľ je povinný práce v nevyhnutnom rozsahu prerušiť a o dobu prerušenia sa lehota na dokončenie predlžuje (§ 551 ods. 1). Zhotoviteľ, ktorý práce nepreruší a prekážky nezdokumentuje, riskuje, že následky omeškania ponesie sám. Tak to posúdil odvolací súd v spore, v ktorom Najvyšší súd SR dovolanie zhotoviteľa odmietol ako neprípustné (sp. zn. 5Obdo/75/2019). Započítaná zmluvná pokuta za omeškanie zodpovedala celému nezaplatenému zvyšku ceny diela.
Zápisy môžu svedčiť aj proti tomu, kto ich urobil
Chýbajúce udalosti sa po rokoch dokazujú ťažko. Existujúce zápisy však môžu svedčiť aj proti zapisovateľovi. Zápis zhotoviteľa, že práce prebiehajú bez prekážok, sa v spore o omeškanie môže obrátiť proti nemu podobne, ako mu chýbajúci zápis o prekážke sťaží obranu. Denník zaznamenáva priebeh prác, sám osebe však nie je právnym úkonom. Odovzdanie diela je samostatný krok, ktorý sa spravidla dokumentuje preberacím protokolom (zápisnicu treba spísať, ak o to niektorá strana požiada, § 554 ods. 6), a samotné zápisy ho nenahradia. Ako sa posudzuje užívané dielo bez podpísaného protokolu, píšeme v odpovedi o nepodpísanom preberacom protokole.
Režim denníka dojednať aj v zmluve
Zákon určuje, kto denník vedie a kto doň zapisuje. Jeho význam medzi zmluvnými stranami dotvára až zmluva. Do stavebnej zmluvy o dielo preto patrí, kto za objednávateľa zápisy potvrdzuje, lehota na námietky proti zápisu s dojednaním, že nenamietaný zápis sa považuje za odsúhlasený, prístup objednávateľa k denníku a pravidlo, že podstatné udalosti sa dokladajú aj fotodokumentáciou. Takéto dojednanie vedie obe strany k dôslednému zapisovaniu a pomáha udržať denník ako spoľahlivý spoločný záznam.
S čím vieme pomôcť
Režim denníka nastavíme v stavebnej zmluve o dielo, s priebežným vedením zápisov na projektoch pomáha právny servis pre stavebné firmy a keď už spor beží, denník sa stáva jadrom dokazovania pri zastupovaní v súdnych sporoch. Povinnosti pri menších zámeroch majú vlastné pravidlá. Písali sme o nich v odpovedi o vrátenom ohlásení drobnej stavby. Prejsť si denníkové klauzuly ešte pred začatím stavby je jednoduchšie než rekonštruovať udalosti po rokoch pred súdom.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 26. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
