Právna poradňa · Stavba a development

Zmenil sa stavebník rozostavaného domu. Stačí to na zápis nového vlastníka?

Právny stav k 22. 10. 2026

Odpovedá , český a slovenský advokát, zapísaný v SAK aj ČAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Stručná odpoveď

Samotná zmena stavebníka nemusí znamenať prevod vlastníctva stavby. Kataster potrebuje listiny zodpovedajúce tomu, kto stavbu vlastní a na akom základe sa vlastníctvo nadobudlo.

Pri prvom zápise rozostavanej stavby zákon vychádza z osoby uvedenej v príslušnom stavebnom rozhodnutí, pokiaľ iná verejná alebo súkromná listina nepreukáže iného vlastníka. Ak však už existujúcu rozostavanú stavbu vlastník predáva, administratívne prepísanie stavebníka nenahrádza prevodnú zmluvu a vklad.

Treba rozlíšiť prvý zápis stavby od zmeny vlastníka už evidovanej stavby. Zároveň sa preverí, či sa vec dokončuje podľa starších stavebných predpisov, alebo patrí do nového režimu. Pred kúpou si preto vyžiadajte stavebné rozhodnutia, dokumentáciu o zmene stavebníka a listiny preukazujúce nadobudnutie stavby.

Súvisiaci postup: Prečo kataster nezapísal dokončenú stavbu a ako doplniť chýbajúce podklady?.

Právne podklady

Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 22. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.

Ďalšie otázky z poradne

Všetky otázky a odpovede
  1. Dom sme začali stavať pred svadbou a dokončili ho po nej. Patrí do bezpodielového spoluvlastníctva? Záleží na tom, v akom štádiu bola stavba v deň sobáša. Ak už vtedy existovala ako vec, patrí tomu, kto ju staval, a spoločné investície sa vyrovnávajú pri vyporiadaní BSM. Ak stáli len základy, dom vznikol za manželstva a spravidla patrí do BSM. Zápis v katastri tento spor nerozhoduje, hoci kataster podľa ÚGKK pri rozpore v listinách skúma, koho zapíše.
  2. Prístavbu domu máme skolaudovanú. Musíme ju dať zapísať aj do katastra? Áno, ak prístavba zmenila obrys domu alebo sa zmenil jeho účel, lebo tieto údaje kataster o stavbe eviduje a vlastník má dbať, aby zodpovedali skutočnosti. Vlastník sa nemení a súpisné číslo zostáva. Prístavba nevytvára novú stavbu. Podľa ÚGKK sa k návrhu prikladá kolaudačný doklad a číslo geometrického plánu, ak bol vyhotovený. Stavebné úpravy bez zmeny rozmerov a účelu užívania sa dnes nekolaudujú, od 1. januára 2027 sa kolaudujú, ak k nim bolo vydané rozhodnutie o stavebnom zámere. Údaje katastra spravidla nemenia.
  3. Dá sa v bytovom dome kúpiť vlastné miesto na bicykel a zapísať ho do katastra? Ako samostatnú nehnuteľnosť nie. Zákon o vlastníctve bytov bicyklové státie ani úschovňu nepozná a podľa ÚGKK ich kataster neeviduje. Do katastra sa zapisuje právo výlučne užívať garážové stojisko alebo skladový priestor, ktoré možno využívať aj na bicykle. Ďalšou cestou je právo výlučne užívať časť spoločných priestorov alebo príslušenstva domu, napríklad ak ho určí prvá zmluva o prevode bytu.
  4. O našej žiadosti o povolenie stavby stavebný úrad mesiace nerozhodol. Čo môžeme robiť? Najprv overte, či lehota na rozhodnutie naozaj uplynula. Plynie až od úplnej žiadosti a ak úrad konanie zo zákonného dôvodu prerušil, o nečinnosť nejde. Ak úrad bez zákonného dôvodu nekoná, môžete sa sťažovať na regionálnom úrade, pri konaní podľa nového zákona a nečinnosti trvajúcej najmenej 90 dní požiadať Úrad pre územné plánovanie a výstavbu o určenie iného stavebného úradu a po neúspešnej sťažnosti alebo podnete prokuratúre podať žalobu proti nečinnosti.

Nenašli ste svoju otázku? Položiť vlastnú otázku

Riešite presne túto situáciu?

Napíšte nám, s čím potrebujete pomôcť.

Popíšte svoju situáciu. Pozrieme si to a spravidla do 24 hodín vám povieme na rovinu, či a ako vám vieme pomôcť — vrátane orientačnej ceny.

  1. 1Pošlete dopyt týmto formulárom
  2. 2Spravidla do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
  3. 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Mgr. Patrik Tulinský, LL.M. český a slovenský advokát · SAK 300422 · ČAK 19654

Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.

Priamo advokát · 10:00–16:00 +421 944 006 948
PDF, Word, obrázky alebo ZIP. Najviac 10 MB na súbor a 30 MB spolu.

Odoslaním nevzniká mandátna zmluva ani advokátsky vzťah. Pred prevzatím veci robíme kontrolu konfliktu záujmov, preto prosím neposielajte citlivé originály, kým vec spolu nepotvrdíme.

Osloviť advokáta