Nie rovno. Pri starých stavbách kataster zapisuje osobu, ktorú oznámenie obce uvádza ako stavebníka, a obec má uviesť skutočného stavebníka, nie dediča. Dedič sa podľa výkladu ÚGKK zapíše, ak doloží listinu o nadobudnutí domu dedením. Čestné vyhlásenie na to nestačí. Ak dom v dedičskom konaní chýbal, súd ho na návrh prejedná v dodatočnom konaní o dedičstve.
Dom postavil starý otec, rodina v ňom býva desaťročia, no na liste vlastníctva je zapísaný len pozemok. Dedičské konanie po ňom sa skončilo bez domu, pretože v katastri nebol a nikto ho do súpisu majetku neuviedol. Teraz ho chcete predať, založiť banke alebo len dať do poriadku a na obecnom úrade vám ponúknu, že v oznámení uvedú ako stavebníka rovno vás. Také oznámenie však kataster podľa výkladu ÚGKK bez ďalších listín neprijme.
Koho kataster pri starom dome zapíše
Pri dome, ku ktorému kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa k návrhu prikladá oznámenie obce o tom, kedy bol dom skolaudovaný alebo daný do užívania, aké súpisné číslo mu bolo určené a kto bol jeho stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia. Ako vlastníka kataster zapíše stavebníka.
[…] ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.
Rovnako je to pri domoch postavených od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, kde oznámenie obce uvádza aj účel, na ktorý sa dom nepretržite užíval (§ 46 ods. 10). Stavebníkom je ten, kto dom staval, nie jeho dedič.
ÚGKK v Katastrálnom bulletine 2/2022 riešil prípad, keď obec ako stavebníka domu spred roka 1976 uviedla osobu narodenú až po tomto roku. Katastrálny odbor okresného úradu sa podľa ÚGKK musí takým rozporom zaoberať a žiadať doklad o tom, kto dom naozaj staval, alebo o prechode vlastníctva zo stavebníka na ďalšiu osobu. Oznámenie obce samo osebe vtedy na zápis nestačí. Ako stavebník v ňom má byť uvedený starý otec a vaše vlastníctvo sa preukazuje ďalšou listinou.
Akou listinou dedič preukáže, že dom je jeho
Všeobecné pravidlo zápisu pripúšťa, aby sa ako vlastník zapísal niekto iný než osoba z prvej listiny, ak to preukáže iná verejná listina alebo iná listina (§ 46 ods. 1). ÚGKK v Katastrálnom bulletine 2/2025 uvádza, že pri prechode vlastníctva dedením takto možno zapísať aj inú osobu než stavebníka, hoci ustanovenie o stavbách z rokov 1976 až 1989 to výslovne nehovorí. Dedič teda prikladá rozhodnutie o dedičstve, z ktorého vyplýva, že dom nadobudol. Čestné vyhlásenie, že dom patrí rodine, katastrálne odbory podľa ÚGKK ako doklad o vlastníctve neprijímajú. Ak dom prechádzal cez viac generácií, treba doložiť celú postupnosť dedenia, teda dedičstvo po starom otcovi aj po každom ďalšom predchodcovi.
Keď dom v dedičskom konaní chýbal
Nezapísaný dom sa v dedičskom konaní často vôbec neprejednal. Staré rozhodnutie preto nie je potrebné meniť. Zákon na takú situáciu pamätá dodatočným konaním.
Ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, ďalší poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh vykoná o tomto majetku dodatočné konanie o dedičstve.
Súd dodatočné konanie zastaví, ak majetok poručiteľovi nepatril (§ 211 ods. 3). Oznámenie obce, ktoré uvádza starého otca ako stavebníka, a ďalšie listiny o výstavbe je preto rozumné mať pripravené ešte pred podaním návrhu. Rozhodnutie z dodatočného konania potom slúži spolu s oznámením obce ako podklad na zápis domu záznamom (§ 34 ods. 1 katastrálneho zákona).
Domy z rokov 1976 až 1989 a pozemok k 1. aprílu 2024
Pri mladších domoch sa k oznámeniu obce prikladá listina o tom, že stavebník mal ku dňu
- apríla 2024 vlastnícke alebo iné právo k pozemku pod stavbou (§ 46 ods. 10). K tomu istému dňu sa dom z tohto obdobia považuje za postavený v súlade so zákonom, ak sa nepretržite využíva na svoj účel a jeho vlastník je vlastníkom pozemku alebo má k nemu iné právo (§ 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb.). Katastrálny zákon teda podmienku viaže na stavebníka, prechodné ustanovenie starého stavebného zákona na vlastníka stavby. Starý stavebný zákon je od 1. apríla 2025 zrušený, právne vzťahy podľa neho vzniknuté nový stavebný zákon zachováva (§ 84 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.).
Ak starý otec zomrel pred 1. aprílom 2024, zákon nehovorí, ako sa podmienka v takom prípade uplatní. ÚGKK v spomenutej odpovedi z roku 2025 v závere píše, že právo k pozemku musí preukázať vlastník stavby. Prípad stavebníka, ktorý zomrel pred týmto dňom, však výslovne neposudzoval. Postup pri konkrétnom dome je preto vhodné vopred overiť na katastrálnom odbore. Všeobecne postup pri starých stavbách rozoberáme v otázke zápis starej stavby bez kolaudácie.
S čím vieme pomôcť
Preveríme, aké listiny o dome existujú, čo má uviesť obec a či treba dom prejednať v dodatočnom konaní o dedičstve. Robíme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Návrh na zápis domu s prílohami pripravíme a podáme v rámci služby návrh na vklad do katastra, ktorá zahŕňa aj návrhy na záznam. Ak si dom nárokuje viac príbuzných alebo potrebné listiny chýbajú, pripravíme žalobu o určenie vlastníckeho práva.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
