Не одразу. Щодо старих будівель кадастр реєструє особу, зазначену в повідомленні громади як забудовник, а громада має вказати фактичного забудовника, а не спадкоємця. За тлумаченням ÚGKK, спадкоємця реєструють, якщо він надасть документ про набуття будинку у спадщину. Заяви під особисту відповідальність для цього недостатньо. Якщо будинок не був включений до спадкового провадження, суд за заявою розгляне питання щодо нього в додатковому спадковому провадженні.
Будинок збудував дідусь, родина живе в ньому десятиліттями, проте в листі власності зареєстрована лише земельна ділянка. Спадкове провадження після його смерті завершилося без розгляду питання щодо будинку, оскільки його не було в кадастрі й ніхто не включив його до опису майна. Тепер ви хочете його продати, передати в заставу банку або просто впорядкувати документи, а в адміністрації громади вам пропонують одразу зазначити вас як забудовника в повідомленні. Однак такого повідомлення кадастр, за тлумаченням ÚGKK, без додаткових документів не прийме.
Кого кадастр зареєструє власником старого будинку
Щодо будинку, рішення про прийняття якого в експлуатацію або дозвіл на користування яким набрали законної сили до 1 жовтня 1976 року, до заяви додається повідомлення громади про те, коли будинок був прийнятий або переданий в експлуатацію, який обліковий номер йому присвоєно та хто був його забудовником згідно з рішенням про прийняття в експлуатацію або дозволом на користування. Власником кадастр зареєструє забудовника.
Нижче наведено цитату мовою оригіналу — словацькою.
[…] ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.
Так само це відбувається щодо будинків, збудованих у період з 1 жовтня 1976 року до 31 грудня 1989 року, щодо яких у повідомленні громади також зазначається призначення, за яким будинок безперервно використовувався (§ 46 ч. 10). Забудовником є той, хто будував будинок, а не його спадкоємець.
ÚGKK у Кадастровому бюлетені 2/2022 розглянуло випадок, коли громада зазначила забудовником будинку, зведеного до 1976 року, особу, народжену лише після цього року. За позицією ÚGKK, кадастровий відділ районного управління зобов’язаний розглянути таку суперечність і вимагати документ про те, хто насправді будував будинок, або про перехід права власності від забудовника до іншої особи. Самого повідомлення громади в такому разі для реєстрації недостатньо. Як забудовник у ньому має бути зазначений дідусь, а ваше право власності підтверджується додатковим документом.
Яким документом спадкоємець підтверджує, що будинок належить йому
Загальне правило реєстрації допускає реєстрацію власником іншої особи, ніж та, що зазначена в першому документі, якщо це підтверджує інший офіційний документ або інший документ (§ 46 ч. 1). ÚGKK у Кадастровому бюлетені 2/2025 зазначає, що в разі переходу права власності у порядку спадкування таким способом можна зареєструвати й іншу особу, ніж забудовник, хоча положення про будівлі 1976–1989 років прямо цього не передбачає. Отже, спадкоємець додає рішення про спадщину, з якого випливає, що він набув будинок. За позицією ÚGKK, кадастрові відділи не приймають заяву під особисту відповідальність про те, що будинок належить родині, як документ, що підтверджує право власності. Якщо будинок переходив через кілька поколінь, потрібно документально підтвердити весь ланцюг спадкування, тобто спадкування після дідуся та після кожного наступного правопопередника.
Якщо будинок не був включений до спадкового провадження
Питання щодо незареєстрованого будинку часто взагалі не розглядалося у спадковому провадженні. Тому змінювати попереднє рішення не потрібно. Для такої ситуації закон передбачає додаткове провадження.
Нижче наведено цитату мовою оригіналу — словацькою.
Ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, ďalší poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh vykoná o tomto majetku dodatočné konanie o dedičstve.
Суд закриє додаткове провадження, якщо майно не належало спадкодавцеві (§ 211 ч. 3). Тому повідомлення громади, у якому дідусь зазначений як забудовник, та інші документи про будівництво доцільно підготувати ще до подання заяви. Рішення, ухвалене в додатковому провадженні, разом із повідомленням громади слугує підставою для реєстрації будинку шляхом внесення запису (záznam) (§ 34 ч. 1 Закону про кадастр).
Будинки 1976–1989 років і земельна ділянка станом на 1 квітня 2024 року
Щодо новіших будинків до повідомлення громади додається документ про те, що забудовник станом на 1 квітня 2024 року мав право власності або інше право на земельну ділянку під будівлею (§ 46 ч. 10). Станом на ту саму дату будинок цього періоду вважається збудованим відповідно до закону, якщо він безперервно використовується за своїм призначенням, а його власник є власником земельної ділянки або має на неї інше право (§ 142l ч. 3 Закону № 50/1976 Zb.). Отже, Закон про кадастр пов’язує цю умову із забудовником, а перехідне положення попереднього Закону про будівництво — із власником будівлі. Попередній Закон про будівництво втратив чинність з 1 квітня 2025 року, проте правовідносини, що виникли на його підставі, новий Закон про будівництво зберігає (§ 84 ч. 1 Закону № 25/2025 Z. z.).
Якщо дідусь помер до 1 квітня 2024 року, закон не визначає, як ця умова застосовується в такому випадку. ÚGKK у згаданій відповіді 2025 року наприкінці зазначає, що право на земельну ділянку має підтвердити власник будівлі. Однак ÚGKK прямо не розглядало випадок забудовника, який помер до цієї дати. Тому порядок дій щодо конкретного будинку доцільно заздалегідь уточнити в кадастровому відділі. Загальний порядок дій щодо старих будівель ми розглядаємо в питанні реєстрація старої будівлі без прийняття в експлуатацію.
З чим ми можемо допомогти
Ми перевіримо, які документи щодо будинку існують, що має зазначити громада та чи потрібно розглянути питання щодо будинку в додатковому спадковому провадженні. Це ми робимо в межах правової перевірки нерухомості. Заяву про реєстрацію будинку з додатками підготуємо та подамо в межах послуги заява про внесення права до кадастру, яка охоплює також заяви про внесення запису (záznam). Якщо на будинок претендує кілька родичів або необхідні документи відсутні, ми підготуємо позов про визнання права власності.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
