Právna poradňa · Stavba a development

Potrebujem na zápis svojho domu súhlas vlastníka pozemku pod ním?

Právny stav k 22. 10. 2026

Odpovedá , český a slovenský advokát, zapísaný v SAK aj ČAK (SAK 300422 · ČAK 19654).

Stručná odpoveď

Pri bežnom zápise stavby zákon všeobecne nevyžaduje samostatný súhlas vlastníka pozemku. To však neznamená, že zápis vyrieši vaše právo mať stavbu na cudzom pozemku.

Vlastník stavby a vlastník pozemku môžu byť rozdielne osoby. Kataster pri zápise vychádza z listín predpísaných pre daný druh a vek stavby. Pri niektorých osobitných režimoch, najmä pri starších stavbách, zákon stanovuje ďalšie podmienky, ktoré treba preveriť samostatne.

Zápis do katastra nenahrádza stavebné povolenie ani nevytvorí nájom, vecné bremeno alebo vlastníctvo pozemku. Ak právo k pozemku nemáte usporiadané, problém môže pretrvávať aj po zápise domu. Preto treba súčasne preveriť podklady na zápis stavby a právny titul k pozemku.

Súvisiaci postup: Ako zapíšem starý dom do katastra, ak nemám kolaudačné rozhodnutie?.

Právne podklady

Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 22. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.

Ďalšie otázky z poradne

Všetky otázky a odpovede
  1. O našej žiadosti o povolenie stavby stavebný úrad mesiace nerozhodol. Čo môžeme robiť? Najprv overte, či lehota na rozhodnutie naozaj uplynula. Plynie až od úplnej žiadosti a ak úrad konanie zo zákonného dôvodu prerušil, o nečinnosť nejde. Ak úrad bez zákonného dôvodu nekoná, môžete sa sťažovať na regionálnom úrade, pri konaní podľa nového zákona a nečinnosti trvajúcej najmenej 90 dní požiadať Úrad pre územné plánovanie a výstavbu o určenie iného stavebného úradu a po neúspešnej sťažnosti alebo podnete prokuratúre podať žalobu proti nečinnosti.
  2. Projekt domu nám architekt kreslil pred 1. 4. 2025. Môžeme s ním žiadať o povolenie podľa nového zákona? V pôvodnej podobe spravidla nie. Pre konanie podľa nového Stavebného zákona treba stavebný zámer a neskôr projekt stavby v obsahu, ktorý určuje vyhláška č. 60/2025 Z. z., a Úrad pre územné plánovanie a výstavbu zastáva názor, že dokumentáciu podľa pôvodných predpisov použiť nemožno. Inak je to, ak ste žiadosť doručili do 31. marca 2025 alebo máte platné územné rozhodnutie podľa starého zákona. Kto zaplatí prepracovanie, určuje najmä zmluva s architektom.
  3. Dom sme postavili trochu inak, než je v overenom projekte. Dostaneme kolaudačné osvedčenie? Kým je stavba v rozpore s overeným projektom, kolaudačné osvedčenie nedostanete, lebo úrad kolaudáciu zastaví. Odchýlky, ktoré neodporujú rozhodnutiu o stavebnom zámere ani podmienkam dotknutých orgánov, sa dajú pred ich uskutočnením zapísať do projektu na mimoriadnej kontrolnej prehliadke. Inak treba overiť zmenu projektu alebo viesť nové konanie o stavebnom zámere, od 1. januára 2027 zákon výslovne pripúšťa aj zmenu rozhodnutia o stavebnom zámere. Pri dome povolenom ešte podľa starého zákona sa kolaudácia riadi ním a môže sa spojiť s konaním o zmene stavby, ak sa stavba od dokumentácie podstatne neodchyľuje.
  4. Pamiatkový úrad nesúhlasí s našou prestavbou. Ako sa môžeme brániť? Postup závisí od toho, čo krajský pamiatkový úrad vydal. Proti rozhodnutiu o zámere obnovy alebo úpravy nehnuteľnosti sa môžete odvolať do 15 dní od jeho oznámenia a o odvolaní rozhodne Pamiatkový úrad SR. Ak krajský úrad vydal ako dotknutý orgán záväzné stanovisko k stavebnému zámeru, stavebník môže jeho obsah namietať do 15 dní od doručenia u nadriadeného orgánu. Ak neuspejete, zostáva odvolanie proti rozhodnutiu stavebného úradu a správna žaloba.

Nenašli ste svoju otázku? Položiť vlastnú otázku

Riešite presne túto situáciu?

Napíšte nám, s čím potrebujete pomôcť.

Popíšte svoju situáciu. Pozrieme si to a spravidla do 24 hodín vám povieme na rovinu, či a ako vám vieme pomôcť — vrátane orientačnej ceny.

  1. 1Pošlete dopyt týmto formulárom
  2. 2Spravidla do 24 h dostanete potvrdenie ceny a postup
  3. 3Pracovať začíname až po vašom schválení
Mgr. Patrik Tulinský, LL.M. český a slovenský advokát · SAK 300422 · ČAK 19654

Neradi telefonujete alebo píšete e-maily? Napíšte nám na WhatsApp →
Chcete radšej rovno termín? Rezervovať konzultáciu →
Alebo napíšte e-mail k tejto veci.

Priamo advokát · 10:00–16:00 +421 944 006 948
PDF, Word, obrázky alebo ZIP. Najviac 10 MB na súbor a 30 MB spolu.

Odoslaním nevzniká mandátna zmluva ani advokátsky vzťah. Pred prevzatím veci robíme kontrolu konfliktu záujmov, preto prosím neposielajte citlivé originály, kým vec spolu nepotvrdíme.

Osloviť advokáta