Так, але заставодавцем має бути покупець, а не продавець. Заставне право можна встановити й щодо нерухомості, яку заставодавець набуде лише в майбутньому; воно виникне в момент, коли покупець стане власником. ÚGKK підтверджує, що кадастр може дозволити обидва внесення прав, якщо договір купівлі-продажу й договір застави викладено в одному документі, а одна заява містить прохання про внесення права власності та заставного права. За позицією ÚGKK, договір, за яким продавець сам передає власну нерухомість у заставу на свою користь, зареєструвати неможливо.
Покупець не має всієї суми купівельної ціни одразу й не хоче брати кредит або не може його отримати. Ви домовляєтеся, що частину він сплатить під час підписання, а решту — частинами. При цьому він стане власником нерухомості вже внаслідок внесення права до кадастру (vklad), а не після останнього платежу (§ 133 ч. 2 Цивільного кодексу). Якщо після цього він перестане платити, у продавця залишиться лише право вимоги. Тому заставне право на продану нерухомість може захистити продавця. Однак вирішальне значення має те, як сторони його погодять.
Чому продавець не може передати нерухомість у заставу самому собі
Управління геодезії, картографії та кадастру (ÚGKK) у Кадастровому бюлетені 1/2022 розглядало договір, у якому продавець одночасно виступав заставодавцем і заставодержателем. Він встановив заставне право на власну нерухомість, і за договором воно мало внаслідок внесення права до кадастру перейти на покупця як нового заставодавця. ÚGKK вважає таку конструкцію непридатною для реєстрації. Заставне право встановлюють щодо речі, яка належить заставодавцеві (§ 151d ч. 3), і, за позицією ÚGKK, воно є правом на чужу річ. Якби кредитор і заставодавець на момент укладення договору були однією особою, права та обов’язки за ним, на думку ÚGKK, припинилися б унаслідок поєднання в одній особі (§ 584). За позицією ÚGKK, цього не змінює й домовленість про те, що заставне право разом із внесенням права до кадастру перейде на покупця.
Як погодити заставне право
Заставодавцем є покупець, а предметом застави — нерухомість, яку він набуває внаслідок купівлі. Заставне право можна встановити й щодо речі, яку заставодавець набуде в майбутньому (§ 151d ч. 4). Воно виникне з набуттям заставодавцем права власності, а його виникнення зареєструють у кадастрі станом на день, коли покупець набуде право власності (§ 151f ч. 2 і 3).
У тому самому бюлетені ÚGKK підтверджує, що внесення заставного права щодо нерухомості, власником якої заставодавець на момент підписання ще не був, можна дозволити й тоді, коли договір купівлі-продажу та договір про встановлення заставного права викладено в одному документі, а одна заява містить прохання про внесення як права власності на користь покупця, так і заставного права на користь продавця. При цьому заява має охоплювати всі правочини за договором, які підлягають внесенню, тобто перехід права власності та встановлення заставного права. Закон про кадастр прямо передбачає можливість одного договору, що містить кілька правочинів.
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Prílohou návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva, ktorej obsahom môže byť viac právnych úkonov.
Що слід урегулювати в договорі
У договорі про встановлення заставного права мають бути визначені забезпечена вимога та предмет застави (§ 151b ч. 2). Під час продажу з розстроченням ідеться про несплачену частину купівельної ціни. Крім того, варто врегулювати такі питання:
- графік платежів і наслідки прострочення, наприклад настання строку сплати всієї решти ціни,
- як продавець задовольнить свою вимогу за рахунок предмета застави, якщо покупець не платить, зокрема чи може він продати нерухомість іншим способом, ніж на торгах (§ 151m ч. 8),
- черговість заставних прав, якщо частину ціни фінансує банк покупця, оскільки задоволення вимог залежить від черговості реєстрації (§ 151k ч. 1),
- обов’язок продавця після оплати видати підтвердження та подати заяву про вилучення запису (§ 151md ч. 3).
Якщо продавець здійснює продаж як підприємець, а покупець є споживачем, це споживчий договір. Тоді продавець може задовольнити свою вимогу за рахунок предмета застави лише шляхом продажу на торгах або відповідно до спеціальних законів, а не шляхом прямого продажу (§ 53 ч. 11), а наслідки прострочення платежів потрібно визначити з урахуванням § 53 ч. 9 і 10.
Домовленість про те, що в разі несплати продавець знову набуде нерухомість у власність у рахунок погашення боргу, є недійсною, якщо її укладено до настання строку виконання вимоги (§ 151j ч. 3). Подробиці наведено в питанні заборона переходу предмета застави у власність кредитора через несплату боргу. Поряд із заставним правом можна розглядати й відмову від договору. Якщо покупець не сплатить навіть у додатковий розумний строк, продавець може відмовитися від договору вже на підставі закону (§ 517 ч. 1). Договір може докладніше визначати підстави для відмови. Унаслідок відмови договір скасовується від самого початку, якщо закон або договір не встановлює іншого (§ 48 ч. 1 і 2). Який інструмент і в якому поєднанні обрати, залежить від розміру несплаченої частини ціни та від того, чи покупець надалі обтяжуватиме нерухомість. Якщо покупець фінансує решту ціни кредитом, а банк вимагає від продавця підписати договір застави, це інша ситуація, яку ми описуємо в питанні продавець підписує договір застави банку.
Чим ми можемо допомогти
Ми підготуємо договір купівлі-продажу із заставним правом продавця як один документ і подамо до нього одну заяву про внесення прав до кадастру. Забезпечення несплаченої частини ціни врегулюємо в межах послуги договір застави, а договірні документи та звернення до кадастру — у межах підготовки договорів і заяв про внесення прав та заяви про внесення права до кадастру.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
