Ano, podle slovenského práva však musí být zástavcem kupující, nikoli prodávající. Zástavní právo lze zřídit i k nemovitosti, kterou zástavce nabude až v budoucnu, a vznikne v okamžiku, kdy se kupující stane vlastníkem. ÚGKK potvrzuje, že katastr může povolit oba vklady, pokud jsou kupní a zástavní smlouva v jedné listině a jeden návrh žádá o vklad vlastnického i zástavního práva. Smlouvu, ve které prodávající zastavuje vlastní nemovitost sám ve svůj prospěch, podle ÚGKK zapsat nelze.
Kupující nemá celou kupní cenu najednou a úvěr si brát nechce nebo ho nedostane. Dohodnete se, že část zaplatí při podpisu a zbytek ve splátkách. Vlastníkem nemovitosti se přitom stane již vkladem do katastru, nikoli po poslední splátce (§ 133 odst. 2 slovenského občanského zákoníku). Pokud pak přestane platit, prodávajícímu zůstává jen pohledávka. Zástavní právo k prodané nemovitosti proto může chránit prodávajícího. Rozhoduje však, jak ho strany sjednají.
Proč prodávající nemůže zastavit nemovitost sám sobě
Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálním bulletinu 1/2022 posuzoval smlouvu, ve které prodávající vystupoval současně jako zástavce i jako zástavní věřitel. Zástavní právo si zřídil k vlastní nemovitosti a podle smlouvy mělo vkladem přejít na kupujícího jako nového zástavce. ÚGKK takovou konstrukci považuje za nezapsatelnou. Zástavní právo se zřizuje k věci ve vlastnictví zástavce (§ 151d odst. 3) a podle ÚGKK je právem k cizí věci. Kdyby byli věřitel a zástavce v době uzavření smlouvy tatáž osoba, práva a povinnosti z ní by podle ÚGKK zanikly splynutím (§ 584). Podle ÚGKK na tom nic nemění ani ujednání, že zástavní právo vkladem přejde na kupujícího.
Jak zástavní právo sjednat
Zástavcem je kupující a zástavou nemovitost, kterou koupí nabývá. Zástavní právo lze zřídit i k věci, kterou zástavce nabude v budoucnu (§ 151d odst. 4). Vznikne nabytím vlastnického práva zástavcem a do katastru se jeho vznik zapíše ke dni, kdy kupující vlastnictví nabude (§ 151f odst. 2 a 3).
ÚGKK v témže bulletinu potvrzuje, že vklad zástavního práva k nemovitosti, kterou zástavce při podpisu ještě nevlastnil, lze povolit i tehdy, pokud jsou kupní smlouva a smlouva o zřízení zástavního práva sepsány na jedné listině a jeden návrh na vklad žádá o vklad vlastnického práva pro kupujícího i o vklad zástavního práva pro prodávajícího. Předmětem návrhu přitom musí být všechna právní jednání ze smlouvy, která podléhají vkladu, tedy převod vlastnictví i zřízení zástavního práva. Slovenský katastrální zákon s jednou smlouvou, která obsahuje více právních jednání, výslovně počítá.
Citace v původním znění:
Prílohou návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva, ktorej obsahom môže byť viac právnych úkonov.
Co by smlouva měla řešit
Ve smlouvě o zřízení zástavního práva musí být určena zajištěná pohledávka a zástava (§ 151b odst. 2). Při prodeji na splátky jde o zbytek kupní ceny. Dále se vyplatí vyřešit tyto otázky:
- splátkový kalendář a co nastane při prodlení, například splatnost celého zbytku ceny,
- jak se prodávající ze zástavy uspokojí, pokud kupující neplatí, zejména zda smí nemovitost prodat i jinak než v dražbě (§ 151m odst. 8),
- pořadí zástavních práv, pokud část ceny financuje banka kupujícího, protože o uspokojení rozhoduje pořadí zápisu (§ 151k odst. 1),
- povinnost prodávajícího po zaplacení vydat potvrzení a podat žádost o výmaz (§ 151md odst. 3).
Pokud prodávající prodává jako podnikatel a kupující je spotřebitel, jde o spotřebitelskou smlouvu. Prodávající se pak může ze zástavy uspokojit jen prodejem v dražbě nebo podle zvláštních zákonů, nikoli přímým prodejem (§ 53 odst. 11), a následky prodlení se splátkami je třeba nastavit s ohledem na § 53 odst. 9 a 10.
Dohoda, že prodávající při neplacení nabude nemovitost zpět jako uspokojení dluhu, je neplatná, pokud byla uzavřena před splatností pohledávky (§ 151j odst. 3). Podrobnosti jsou v otázce zákaz propadné zástavy. Vedle zástavního práva přichází v úvahu také odstoupení od smlouvy. Pokud kupující nezaplatí ani v dodatečné přiměřené lhůtě, může prodávající odstoupit již podle zákona (§ 517 odst. 1). Smlouva může důvody odstoupení upravit i podrobněji. Odstoupením se smlouva ruší od počátku, pokud zákon nebo smlouva neurčuje jinak (§ 48 odst. 1 a 2). Jaký nástroj a v jaké kombinaci zvolit, závisí na výši zbytku ceny a na tom, zda kupující bude nemovitost dále zatěžovat. Pokud kupující zbytek ceny financuje úvěrem a banka žádá podpis zástavní smlouvy od prodávajícího, jde o jinou situaci, kterou popisujeme v otázce prodávající podepisuje zástavní smlouvu banky.
S čím můžeme pomoci
Kupní smlouvu se zástavním právem prodávajícího připravíme jako jednu listinu a podáme k ní jeden návrh na vklad. Zajištění zbytku ceny nastavíme v rámci služby zástavní smlouva, smluvní dokumenty a podání na katastr v rámci přípravy smluv a návrhů na vklad a návrhu na vklad do katastru.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
