Áno, záložcom však musí byť kupujúci, nie predávajúci. Záložné právo možno zriadiť aj na nehnuteľnosť, ktorú záložca nadobudne až v budúcnosti, a vznikne v okamihu, keď sa kupujúci stane vlastníkom. ÚGKK potvrdzuje, že kataster môže povoliť oba vklady, ak sú kúpna a záložná zmluva v jednej listine a jeden návrh žiada o vklad vlastníckeho aj záložného práva. Zmluvu, v ktorej predávajúci zakladá vlastnú nehnuteľnosť sám vo svoj prospech, podľa ÚGKK zapísať nemožno.
Kupujúci nemá celú kúpnu cenu naraz a úver si brať nechce alebo ho nedostane. Dohodnete sa, že časť zaplatí pri podpise a zvyšok v splátkach. Vlastníkom nehnuteľnosti sa pritom stane už vkladom do katastra, nie po poslednej splátke (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Ak potom prestane platiť, predávajúcemu zostáva len pohľadávka. Záložné právo na predanej nehnuteľnosti preto môže chrániť predávajúceho. Rozhoduje však, ako ho strany dohodnú.
Prečo predávajúci nemôže založiť nehnuteľnosť sám sebe
Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálnom bulletine 1/2022 posudzoval zmluvu, v ktorej predávajúci vystupoval súčasne ako záložca aj ako záložný veriteľ. Záložné právo si zriadil na vlastnú nehnuteľnosť a podľa zmluvy malo vkladom prejsť na kupujúceho ako nového záložcu. ÚGKK takú konštrukciu považuje za nezapísateľnú. Záložné právo sa zriaďuje na vec vo vlastníctve záložcu (§ 151d ods. 3) a podľa ÚGKK je právom k cudzej veci. Keby boli veriteľ a záložca v čase uzavretia zmluvy tá istá osoba, práva a povinnosti z nej by podľa ÚGKK zanikli splynutím (§ 584). Podľa ÚGKK na tom nič nemení ani dojednanie, že záložné právo s vkladom prejde na kupujúceho.
Ako záložné právo dohodnúť
Záložcom je kupujúci a zálohom nehnuteľnosť, ktorú kúpou nadobúda. Záložné právo možno zriadiť aj na vec, ktorú záložca nadobudne v budúcnosti (§ 151d ods. 4). Vznikne nadobudnutím vlastníckeho práva záložcom a do katastra sa jeho vznik zapíše ku dňu, keď kupujúci vlastníctvo nadobudne (§ 151f ods. 2 a 3).
ÚGKK v tom istom bulletine potvrdzuje, že vklad záložného práva k nehnuteľnosti, ktorú záložca pri podpise ešte nevlastnil, možno povoliť aj vtedy, ak sú kúpna zmluva a zmluva o zriadení záložného práva spísané na jednej listine a jeden návrh na vklad žiada o vklad vlastníckeho práva pre kupujúceho aj o vklad záložného práva pre predávajúceho. Predmetom návrhu pritom musia byť všetky právne úkony zo zmluvy, ktoré podliehajú vkladu, teda prevod vlastníctva aj zriadenie záložného práva. Katastrálny zákon s jednou zmluvou, ktorá obsahuje viac úkonov, výslovne počíta.
Prílohou návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva, ktorej obsahom môže byť viac právnych úkonov.
Čo by zmluva mala riešiť
V zmluve o zriadení záložného práva musí byť určená zabezpečená pohľadávka a záloh (§ 151b ods. 2). Pri predaji na splátky ide o zvyšok kúpnej ceny. Ďalej sa oplatí vyriešiť tieto otázky:
- splátkový kalendár a čo nastane pri omeškaní, napríklad splatnosť celého zvyšku ceny,
- ako sa predávajúci zo zálohu uspokojí, ak kupujúci neplatí, najmä či smie nehnuteľnosť predať aj inak ako na dražbe (§ 151m ods. 8),
- poradie záložných práv, ak časť ceny financuje banka kupujúceho, lebo o uspokojení rozhoduje poradie zápisu (§ 151k ods. 1),
- povinnosť predávajúceho po zaplatení vydať potvrdenie a podať žiadosť o výmaz (§ 151md ods. 3).
Ak predávajúci predáva ako podnikateľ a kupujúci je spotrebiteľ, ide o spotrebiteľskú zmluvu. Predávajúci sa potom môže zo zálohu uspokojiť len predajom na dražbe alebo podľa osobitných zákonov, nie priamym predajom (§ 53 ods. 11), a následky omeškania so splátkami treba nastaviť s ohľadom na § 53 ods. 9 a 10.
Dohoda, že predávajúci pri neplatení nadobudne nehnuteľnosť späť ako uspokojenie dlhu, je neplatná, ak bola uzavretá pred splatnosťou pohľadávky (§ 151j ods. 3). Podrobnosti sú v otázke zákaz prepadnej zástavy. Popri záložnom práve prichádza do úvahy aj odstúpenie od zmluvy. Ak kupujúci nezaplatí ani v dodatočnej primeranej lehote, môže predávajúci odstúpiť už podľa zákona (§ 517 ods. 1). Zmluva môže dôvody odstúpenia upraviť aj podrobnejšie. Odstúpením sa zmluva zrušuje od začiatku, ak zákon alebo zmluva neurčuje inak (§ 48 ods. 1 a 2). Aký nástroj a v akej kombinácii zvoliť, závisí od výšky zvyšku ceny a od toho, či kupujúci bude nehnuteľnosť ďalej zaťažovať. Ak kupujúci zvyšok ceny financuje úverom a banka žiada podpis záložnej zmluvy od predávajúceho, ide o inú situáciu, ktorú opisujeme v otázke predávajúci podpisuje záložnú zmluvu banky.
S čím vieme pomôcť
Kúpnu zmluvu so záložným právom predávajúceho pripravíme ako jednu listinu a podáme k nej jeden návrh na vklad. Zabezpečenie zvyšku ceny nastavíme v rámci služby záložná zmluva, zmluvné dokumenty a podanie na kataster v rámci prípravy zmlúv a návrhov na vklad a návrhu na vklad do katastra.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
