Як правило, так. Однак закон лише дозволяє продаж і не надає вам права його вимагати. Словацький земельний фонд може продати як державну земельну ділянку, так і ділянку невстановленого власника, якщо це врегульовує право власності на землю, забудовану будівлею іншого власника, та на прилеглу площу, яка утворює з нею єдине функціональне ціле; для ділянки невстановленого власника додатковою умовою є тривале користування цією прилеглою площею власником будівлі. Продаж здійснюється щонайменше за ціною, визначеною відповідно до нормативного акта про ціноутворення, а передачу розглядає рада фонду. Перший крок — перевірити в листі власності, кому належить ділянка та чи зареєстрована будівля на вас.
Гараж у ряду гаражів або частина подвір’я біля будинку розташовані на ділянці, яка за листом власності належить Словацькій Республіці й перебуває в управлінні Словацького земельного фонду, або є ділянкою невстановленого власника. Фонд не може сам користуватися такою ділянкою, а передати її може лише у випадках, установлених законом (§ 18 ч. 1 і 2 Закону № 180/1995 Z. z. про деякі заходи щодо впорядкування права власності на земельні ділянки). Врегулювання права власності на ділянку під будівлею іншого власника є одним із таких випадків. Проте порядок залежить від того, кому належить ділянка.
Кому належить ділянка і хто нею розпоряджається
Фонд розпоряджається державними земельними ділянками, ділянками невстановлених власників і ділянками, право власності на які не обліковане в кадастрі (§ 16 ч. 1). Щодо ділянок невстановлених власників фонд не є власником, а розпоряджається ними замість власника, який поки не заявив про себе. Лісовими ділянками невстановлених власників замість фонду розпоряджається управитель державного лісового майна (§ 13). Не внесені до земельних книг ділянки, які становили публічне майно й розташовані в межах забудованої території населеного пункту, перейшли у власність громади (§ 14 ч. 2) і не належать фонду. Як з’ясувати, кому належить така ділянка, описано в питанні земельна ділянка, не внесена до земельних книг, без листа власності.
Коли фонд може продати ділянку під будівлею
Фонд може продати державну земельну ділянку, якщо підставою є врегулювання права власності на ділянки, забудовані іншими будівлями, та забезпечення необхідного доступу до них або до прилеглої ділянки, яка утворює з такою будівлею єдине функціональне ціле (§ 19 ч. 1 літ. a) пункт 5). Аналогічну підставу передбачає урядова постанова № 238/2010 Z. z., у якій ідеться про прилеглу ділянку відповідного розміру (§ 3 ч. 1 літ. f)). Для ділянок невстановлених власників закон додає умову тривалого користування:
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Fond alebo správca môže previesť vlastníctvo k pozemkom podľa § 16 ods. 1 písm. b) a c), ak dôvodom prevodu je […] f) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami, ako sú stavby uvedené v písmenách c) až e), a zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nim alebo k priľahlému pozemku, ktorý svojím umiestnením a využitím tvorí s inou stavbou funkčný celok a je dlhodobo užívaný vlastníkom inej stavby […]
Якщо власник такої ділянки згодом заявить про себе та реалізує своє право, йому належить компенсація в розмірі суми, яку фонд отримав під час передачі (§ 19 ч. 8). Переважне право купівлі співвласників за § 140 Цивільного кодексу (Закон № 40/1964 Zb.) під час передачі фондом не застосовується (§ 19 ч. 4). Закон № 308/2025 Z. z. з 1 січня 2026 року скасував заборону відчужувати не внесені до земельних книг державні ділянки поза межами забудованої території населеного пункту (колишній § 14 ч. 3). Ділянки під будівлями були винятком із цієї заборони й раніше.
Що врахувати під час продажу
Закон говорить, що фонд «може» продати ділянку, тому право вимагати продажу із закону не випливає. Фонд може передати ділянку щонайменше за ціною, визначеною відповідно до нормативного акта про ціноутворення (§ 18 ч. 3). Урядова постанова щодо продажу державної ділянки відсилає до наказу № 492/2004 Z. z. про визначення загальної вартості майна (§ 3 ч. 6), тобто до експертної оцінки. Фонд не продасть ділянку своєму боржнику (§ 19 ч. 10 Закону № 180/1995 Z. z. і § 3 ч. 5 урядової постанови), а під час продажу пріоритетно враховує реституційні вимоги (§ 3 ч. 4 урядової постанови). Передачу розглядає рада фонду, яка у своєму висновку рекомендує або не рекомендує здійснити передачу (§ 35a ч. 5 літ. e) Закону № 330/1991 Zb.). Фонд оприлюднює проєкт договору на своєму вебсайті (§ 34 ч. 20), а договір спільно підписують генеральний директор і заступник (§ 35b ч. 2). Ні закон, ні урядова постанова не встановлюють строку розгляду заяви.
Якщо продаж неможливий, закон дозволяє фонду встановити на ділянку сервітут договором (§ 19 ч. 1 і 5 Закону № 180/1995 Z. z.) або передати її в оренду, залежно від виду ділянки — також для несільськогосподарської мети (§ 18 ч. 1).
Як діяти
Спочатку отримайте лист власності на ділянку та на будівлю. Якщо будівля не зареєстрована в кадастрі, доцільно спершу документально підтвердити її та зареєструвати, оскільки законна підстава передачі пов’язана з ділянкою, забудованою будівлею іншого власника. Порядок описано в питаннях реєстрація старої будівлі без введення в експлуатацію та легалізація будівлі з дев’яностих років. Якщо передаватиметься лише частина ділянки, основою договору буде геометричний план (§ 67 ч. 1 Закону № 162/1995 Z. z.). У заяві зазначте, на яку законну підставу передачі ви посилаєтеся.
Із чим ми допоможемо
Перевіримо лист власності, походження ділянки та стан реєстрації будівлі. Підготуємо заяву з обґрунтуванням законної підстави передачі, оцінимо запропонований фондом проєкт договору купівлі-продажу та подамо заяву про реєстрацію права в кадастрі в межах послуги купівля та продаж земельної ділянки. Якщо є спір щодо того, хто є власником ділянки або будівлі, це вирішується в межах послуги встановлення права власності.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
