Для окремого договору про сервітут цього недостатньо. Авторизація адвокатом замінює засвідчення підпису лише в договорі про відчуження нерухомості. Тому при встановленні сервітуту підпис зобов’язаної особи має бути офіційно засвідчений, якщо учасником не є, наприклад, муніципалітет або державний орган, а кадастровий орган перевірить договір у повному обсязі протягом 30 днів. Якщо сервітут є частиною договору про відчуження, наприклад при даруванні з довічним користуванням, ÚGKK у давнішому роз’ясненні від 2009 року не вимагало засвідчення.
Власник земельної ділянки встановлює для сусіда право проходу або батьки, передаючи будинок дітям, залишають за собою право довічного користування. Адвокат готує договір і пропонує його авторизацію, відому вам із купівлі квартири. У договорі купівлі-продажу авторизація замінює засвідчення підпису та скорочує строк розгляду в кадастровому органі. Для окремого договору про сервітут вона таких наслідків не має.
Які договори може авторизувати адвокат
Закон про адвокатуру визначає авторизацію як складання договору про відчуження нерухомості, установчого документа господарського товариства, договору про відчуження частки в товаристві або акціонерної угоди разом зі встановленням особи учасників та правовою оцінкою договору (§ 1a ч. 1 Закону № 586/2003 Z. z.). Корпоративні документи додано до цього переліку з 17 серпня 2026 року Законом № 29/2026 Z. z. Договору про встановлення сервітуту в ньому немає. Авторизацію іншого документа закон передбачає лише тоді, коли такої форми вимагає Торговий кодекс або спеціальний нормативний акт (§ 1a ч. 2), а Кадастровий закон щодо сервітуту її не вимагає.
Кадастровий закон пов’язує з авторизацією такі переваги, і всі вони стосуються лише договору про відчуження нерухомості:
- кадастровий орган оцінює його лише з погляду відповідності сукупності кадастрових документів та процесуальним умовам (§ 31 ч. 2),
- рішення за заявою ухвалюється протягом 20 днів, якщо договір не суперечить кадастровим документам і процесуальні умови виконані, в іншому разі — протягом 30 днів (§ 32 ч. 1 і 2),
- підписи на договорі не потрібно засвідчувати (§ 42 ч. 3).
Чий підпис має бути засвідчений
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov […]
Якщо ці особи діють через представників, їхній підпис на довіреності також має бути засвідчений. Закон установлює виняток, якщо учасником є державний орган, Словацький земельний фонд, муніципалітет, вища територіальна одиниця або Železnice Slovenskej republiky, а також для договору про відчуження нерухомості у формі нотаріального акта або авторизованого адвокатом. Виняток для авторизованого договору не поширюється на окремий договір про встановлення або припинення сервітуту.
Управління геодезії, картографії та кадастру Словацької Республіки (ÚGKK) у Кадастровому бюлетені 1/2023 зазначило, що реєстрацію права шляхом внесення до кадастру (vklad) на підставі договору про сервітут, який адвокат «авторизував», можна дозволити. Однак кадастровий орган перевірить його в повному обсязі відповідно до § 31 ч. 1, ухвалить рішення протягом 30 днів і вимагатиме засвідченого підпису зобов’язаної особи. Якщо засвідчення відсутнє, за давнішим роз’ясненням ÚGKK у Кадастровому бюлетені 1/2019, це, як правило, недолік, який можна усунути, а не підстава для відмови. Кадастровий орган зупинить провадження та запропонує усунути недолік додатковою угодою, що містить необхідні реквізити договору. Якщо додаткова угода не надійде у встановлений строк, провадження буде закрито (§ 31b ч. 1 п. f)). При цьому сервітут за договором виникає лише після внесення права до кадастру (§ 151o ч. 1 Цивільного кодексу), тому кожне зупинення провадження відкладає і виникнення самого права.
У Словаччині підпис на документі засвідчує нотаріус, муніципалітет або районне управління. Адвокат за словацьким правом такого повноваження не має. Засвідчення підтверджує лише те, хто підписав документ, а його зміст при цьому не оцінюється (§ 14 ч. 3 Закону № 78/2026 Z. z., для нотаріуса — § 58 ч. 4 Нотаріального кодексу). Відмінність від авторизації пояснюємо в питанні засвідчений підпис чи авторизація.
Сервітут як частина дарування або продажу
Інша ситуація виникає, коли сервітут є частиною договору про відчуження, наприклад при даруванні будинку з довічним користуванням для дарувальників. ÚGKK у давнішому роз’ясненні від 2009 року в Кадастровому бюлетені 3/2009 зазначило, що для такого авторизованого договору не вимагає засвідчення підписів, якщо в ньому беруть участь ті самі сторони, він стосується тієї самої нерухомості, а сервітут безпосередньо пов’язаний із відчуженням. За тим самим роз’ясненням кадастровий орган перевіряє відчуження в обмеженому обсязі, сервітут — у повному, а строк 20 днів застосовується до всього договору. Закон прямо не регулює цю ситуацію. Він звільняє від засвідчення договір про відчуження, але не визначає, чи поширюється це і на сервітут, установлений тим самим документом. Це давніше роз’яснення ÚGKK. Особливості дарування з довічним користуванням описуємо в питанні дарування будинку з правом довічного проживання.
Із чим ми допоможемо
Ми підготуємо договір про сервітут, заздалегідь повідомимо, чий підпис потрібно засвідчити, та подамо заяву про внесення права до кадастру в межах послуги сервітут. При продажу або даруванні, частиною якого є сервітут, ми складемо й авторизуємо договір у межах послуги авторизація договору про відчуження нерухомості.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
