Це залежить від форми договору. Якщо він був авторизований адвокатом або оформлений як нотаріальний акт, кадастр не перевіряє його дійсність. Саме повідомлення не зупинить реєстрацію права, а заперечення потрібно заявити в суді. Щодо іншого договору кадастр має розглянути заперечення, проте тиск або помилку ви повинні підтвердити доказами. Якщо ви доведете недійсність договору, кадастр відмовить у задоволенні заяви про реєстрацію права; інакше заперечення не перешкоджатиме наданню дозволу на реєстрацію.
Ви підписали договір купівлі-продажу під тиском кредитора чи родичів або підписали не те, що, як ви вважали, підписуєте, а заяву про реєстрацію права вже подано до кадастру. Першим бажанням часто є написати до кадастру, щоб він не дозволив реєстрацію. Які наслідки матиме такий лист, залежить насамперед від форми, в якій укладено договір.
Що кадастр перевіряє в договорі
Щодо звичайного договору районне управління, кадастровий відділ, перевіряє, зокрема, чи не суперечить договір закону та чи достатньо визначені волевиявлення, а також враховує обставини, які можуть вплинути на надання дозволу на реєстрацію права (§ 31 ч. 1 Закону про кадастр). Для авторизованого договору та нотаріального акта обсяг перевірки інший.
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, okresný úrad posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu.
Управління геодезії, картографії та кадастру Словацької Республіки (ÚGKK) у Кадастровому бюлетені 2/2022 дійшло на цій підставі висновку, що щодо такого договору кадастр не бере до уваги твердження сторони про тиск, помилку чи волевиявлення без серйозного наміру, оскільки не оцінює дійсність договору.
Звичайний договір із засвідченими підписами
Щодо іншого договору кадастр, за позицією ÚGKK, має розглянути заперечення, оскільки рішення повинно ґрунтуватися на достовірно встановлених обставинах справи (§ 3 ч. 5 Закону про адміністративне провадження). Однак самого повідомлення недостатньо. Докази на підтвердження свого твердження має запропонувати той, хто заявляє про тиск або помилку (§ 34 ч. 3), а якщо він не подасть їх самостійно, кадастр, за позицією ÚGKK, висуне йому вимогу це зробити. Якщо докази підтвердять недійсність договору, кадастр відмовить у задоволенні заяви про реєстрацію права (§ 31 ч. 3 Закону про кадастр) і, за позицією ÚGKK, має докладно обґрунтувати відмову. Якщо докази не підтвердять недійсності, заперечення не перешкоджатиме наданню дозволу на реєстрацію.
Результат залежить також від того, про який дефект волі йдеться.
- Тиск і волевиявлення без серйозного наміру. Правочин має бути вчинений вільно та із серйозним наміром, інакше він є недійсним (§ 37 ч. 1 Цивільного кодексу Словаччини). Чи справді тиск, під яким ви підписували договір, виключав свободу волі, оцінюється з огляду на обставини.
- Помилка. Договір є недійсним, якщо помилка стосувалася обставини, вирішальної для його укладення, а інша сторона спричинила цю помилку або мусила про неї знати, а також якщо інша сторона спричинила її умисно. Помилки в мотиві недостатньо (§ 49a). Крім того, ви маєте заявити іншій стороні про таку недійсність, інакше договір вважається дійсним (§ 40a).
- Скрутне становище. Той, хто уклав договір у скрутному становищі на явно невигідних умовах, може відмовитися від нього (§ 49). Якщо він відмовиться від договору до ухвалення рішення про реєстрацію права, кадастр припинить провадження (§ 31b ч. 1 п. b) Закону про кадастр). Якщо інша сторона заперечує дійсність відмови від договору, це питання вирішить суд.
Якщо договір авторизований або оформлений у нотаріуса
У такому разі заперечення розглядається в суді. Кадастр зобов’язаний зупинити провадження щодо реєстрації права, якщо суд невідкладним заходом заборонив учасникові розпоряджатися нерухомістю (§ 31a п. e) Закону про кадастр). Заборона розпоряджатися річчю належить до заходів, які може застосувати суд (§ 325 ч. 2 Цивільного процесуального кодексу Словаччини щодо позовного провадження). Чи застосує його суд, залежить від обставин. Для реєстрації права він має значення лише тоді, коли кадастр дізнається про нього раніше, ніж ухвалить рішення про реєстрацію. Щодо реєстрації права на підставі авторизованого договору про відчуження, який відповідає кадастровій документації та процесуальним умовам, кадастр ухвалює рішення протягом 20 днів, в інших випадках — протягом 30 днів, а якщо одна зі сторін попросила про прискорене провадження, може ухвалити рішення і протягом 15 днів (§ 32).
Якщо тим часом кадастр дозволить реєстрацію права, питання недійсності договору вирішується в судовому спорі, наприклад про визнання права власності. Відповідальність адвоката, який авторизував договір, описуємо в питанні відповідальність адвоката за авторизований договір. Якщо ви взагалі не підписували договір і хтось підробив ваш підпис, порядок дій інший. Розглядаємо його в питанні шахрайське відчуження нерухомості.
Що зробити негайно
Збережіть повідомлення, зафіксуйте обставини підписання та визначте свідків, поки докази доступні. У разі помилки письмово заявіть іншій стороні про недійсність договору. Щодо звичайного договору надішліть до кадастру пояснення разом із пропозиціями щодо доказів, а щодо авторизованого договору або нотаріального акта подайте заяву до суду. У всіх випадках час має вирішальне значення, оскільки кадастр ухвалює рішення про реєстрацію права у встановлені законом строки.
З чим ми допоможемо
Оцінимо, чи маєте ви підстави для недійсності договору або відмови від нього, та підготуємо пояснення для кадастру в межах послуги зупинене кадастрове провадження та відмова в реєстрації. Підготуємо заяву про застосування невідкладного заходу та позов і представлятимемо вас у судовому спорі, а після реєстрації права — також у провадженні про визнання права власності.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
