Záleží na forme zmluvy. Ak bola autorizovaná advokátom alebo spísaná ako notárska zápisnica, kataster jej platnosť neskúma. Oznámenie samo osebe vklad nezastaví a námietku treba uplatniť na súde. Pri inej zmluve sa kataster s námietkou musí vysporiadať, nátlak alebo omyl však musíte preukázať dôkazmi. Ak neplatnosť zmluvy preukážete, návrh na vklad zamietne, inak námietka povoleniu vkladu nebráni.
Podpísali ste kúpnu zmluvu pod tlakom veriteľa alebo príbuzných, prípadne ste podpísali niečo iné, než ste si mysleli, a návrh na vklad je už podaný na katastri. Prvým impulzom býva napísať katastru, aby vklad nepovolil. Aký účinok taký list bude mať, závisí najmä od toho, v akej forme bola zmluva uzavretá.
Čo kataster pri zmluve skúma
Pri bežnej zmluve okresný úrad, katastrálny odbor preskúma okrem iného, či zmluva neodporuje zákonu a či sú prejavy vôle dostatočne určité, a prihliada aj na skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu (§ 31 ods. 1 katastrálneho zákona). Pri autorizovanej zmluve a notárskej zápisnici je rozsah iný.
Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, okresný úrad posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu.
Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK) v Katastrálnom bulletine 2/2022 z toho vyvodil, že kataster pri takej zmluve na tvrdenie strany o nátlaku, omyle či nevážnom prejave vôle neprihliada, lebo platnosť zmluvy neposudzuje.
Bežná zmluva s osvedčenými podpismi
Pri inej zmluve sa podľa ÚGKK kataster musí s námietkou vysporiadať, pretože rozhodnutie má vychádzať zo spoľahlivo zisteného stavu veci (§ 3 ods. 5 správneho poriadku). Samotné oznámenie však nestačí. Dôkazy na podporu svojho tvrdenia musí navrhnúť ten, kto nátlak alebo omyl tvrdí (§ 34 ods. 3), a ak ich nepredloží sám, kataster ho podľa ÚGKK na to vyzve. Ak dôkazy neplatnosť zmluvy preukážu, kataster návrh na vklad zamietne (§ 31 ods. 3 katastrálneho zákona) a podľa ÚGKK ho musí dôkladne odôvodniť. Ak dôkazy neplatnosť nepreukážu, námietka povoleniu vkladu nebráni.
Výsledok závisí aj od toho, o akú vadu vôle ide.
- Nátlak a nevážny prejav. Právny úkon musí byť urobený slobodne a vážne, inak je neplatný (§ 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Či tlak, pod ktorým ste podpisovali, slobodu vôle naozaj vylúčil, sa posudzuje podľa okolností.
- Omyl. Zmluva je neplatná, ak sa omyl týkal skutočnosti rozhodujúcej pre jej uzavretie a druhá strana ho vyvolala alebo o ňom musela vedieť, a tiež vtedy, ak ho druhá strana vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nestačí (§ 49a). Takej neplatnosti sa navyše musíte dovolať voči druhej strane, inak sa zmluva považuje za platnú (§ 40a).
- Tieseň. Kto uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, môže od nej odstúpiť (§ 49). Ak odstúpi pred rozhodnutím o vklade, kataster konanie zastaví (§ 31b ods. 1 písm. b) katastrálneho zákona). Ak druhá strana platnosť odstúpenia spochybní, rozhodne o nej súd.
Ak je zmluva autorizovaná alebo spísaná u notára
Tu sa námietka rieši na súde. Kataster je povinný konanie o vklade prerušiť, ak bolo účastníkovi neodkladným opatrením súdu nariadené, aby s nehnuteľnosťou nenakladal (§ 31a písm. e) katastrálneho zákona). Zákaz nakladať s vecou patrí medzi opatrenia, ktoré súd môže uložiť (§ 325 ods. 2 Civilného sporového poriadku). Či ho súd nariadi, závisí od okolností. Pre vklad má význam, len ak sa o ňom kataster dozvie skôr, než o vklade rozhodne. O vklade autorizovanej zmluvy o prevode, ktorá je v súlade s katastrálnym operátom a spĺňa procesné podmienky, kataster rozhoduje do 20 dní, inak do 30 dní, a ak niektorá zo strán požiadala o urýchlené konanie, môže rozhodnúť aj do 15 dní (§ 32).
Ak vklad medzitým povolí, neplatnosť zmluvy sa rieši v spore, napríklad o určenie vlastníckeho práva. Zodpovednosť advokáta, ktorý zmluvu autorizoval, opisujeme v otázke zodpovednosť advokáta za autorizovanú zmluvu. Ak ste zmluvu vôbec nepodpísali a niekto váš podpis sfalšoval, postup je iný. Rozoberáme ho v otázke podvodný prevod nehnuteľnosti.
Čo urobiť hneď
Uchovajte správy, zaznamenajte okolnosti podpisu a označte svedkov, kým sú dôkazy dostupné. Pri omyle sa neplatnosti písomne dovolajte voči druhej strane. Pri bežnej zmluve pošlite katastru vyjadrenie spolu s návrhom dôkazov, pri autorizovanej zmluve alebo notárskej zápisnici podajte návrh na súd. Vo všetkých prípadoch rozhoduje čas, lebo kataster o vklade rozhoduje v zákonných lehotách.
S čím pomôžeme
Posúdime, či máte dôvod na neplatnosť alebo odstúpenie, a pripravíme vyjadrenie pre kataster v rámci služby prerušené a zamietnuté katastrálne konanie. Návrh na neodkladné opatrenie a žalobu pripravíme a zastúpime vás v súdnom spore, po vklade aj v konaní o určenie vlastníckeho práva.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
