За тлумаченням ÚGKK — так. Закон дозволяє, щоб речове обтяження зобов’язувало власника також вчиняти певні дії, і ÚGKK відносить до них особистий догляд за чітко визначеною особою. Зареєстрований обов’язок потім несе кожен наступний власник будинку, а не лише дитина, яка отримала його в дар. Обсяг догляду потрібно описати в договорі достатньо конкретно, щоб кадастровий орган його зареєстрував і щоб було зрозуміло, який саме догляд має надавати власник.
Батьки дарують будинок дитині й домовляються, що довічно житимуть у ньому, а дитина доглядатиме за ними, коли це буде потрібно. Право проживання зазвичай реєструють у кадастрі як речове обтяження. Щодо догляду сім’ї запитують, чи можна забезпечити його так само надійно, чи він залишиться лише обіцянкою між батьками та дитиною.
Речове обтяження може означати також обов’язок вчиняти дії
Речові обтяження обмежують власника нерухомості так, що він зобов’язаний щось допускати, від чогось утримуватися або вчиняти певні дії (§ 151n част. 1 Цивільного кодексу Словаччини). Якими саме можуть бути ці дії, закон докладніше не визначає.
Управління геодезії, картографії та кадастру (ÚGKK) у Кадастровому бюлетені 1/2022 дотримується позиції, що змістом речового обтяження може бути й обов’язок власника надавати особистий догляд чітко визначеній особі. Управління обґрунтовує це тим, що догляд надається регулярно і зобов’язаною особою є кожен, кому на відповідний момент належить будинок, а не лише той, хто підписав договір. У 2003 і 2004 роках ÚGKK дотримувалося протилежної позиції та вважало догляд лише особистим зобов’язанням обдарованого. Ці відповіді воно скасувало у 2022 році. Для кадастрових відділів це методичне тлумачення вищого органу, однак суд воно не зобов’язує.
Що це означає для наступного власника будинку
Якщо обтяження зареєструють у кадастрі, обов’язок обтяжує будинок і переходить до кожного його наступного власника. Якщо обдарований продасть або подарує будинок далі, надавати догляд буде зобов’язаний новий власник. Перевага для батька або матері полягає в тому, що продаж будинку не припиняє обов’язку. Однак може статися, що виконуватиме його стороння людина, і можливий спір щодо його обсягу доведеться вести з нею. Покупець і банк бачитимуть обтяження в листі власності, що може вплинути як на ціну будинку, так і на фінансування його придбання.
Обтяження, встановлене на користь конкретної особи, припиняється не пізніше її смерті (§ 151p част. 4). Протягом його існування обставини можуть змінитися, наприклад коли батько або мати потребує професійного догляду в закладі, а вдома його забезпечити неможливо. На такий випадок закон надає суду можливість замінити виконання обов’язку грошовими виплатами.
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.
Договір може заздалегідь передбачити таку ситуацію, наприклад визначити, що замість особистого догляду власник братиме участь у витратах на перебування в закладі. Тоді сім’ї не доведеться покладатися лише на те, як вирішив би суд.
Як описати догляд у договорі
Під час реєстрації права кадастровий відділ перевіряє, чи є волевиявлення достатньо визначеними та зрозумілими (§ 31 част. 1 Закону про кадастр). Тому загальне формулювання про те, що обдарований „postará o rodiča“ («подбає про батька або матір»), є ризикованим. Договір має врегулювати передусім:
- кому надається догляд,
- що саме він охоплює, наприклад харчування, прибирання, закупівлі, супровід до лікаря або допомогу з гігієною,
- де та в якому обсязі він надається,
- чи може власник забезпечити його також через іншу особу або службу і хто за нього платитиме,
- які правила діятимуть, коли особа, що має право на догляд, переїде до закладу соціальних послуг або потрапить до лікарні.
Право, якому відповідає речове обтяження, виникає лише з реєстрацією в кадастрі (§ 151o част. 1). Тому догляд зазвичай погоджують разом із даруванням і правом проживання в одному договорі, щоб усе зареєструвати в одному провадженні. Як підготувати такий договір, розглянуто в матеріалі дарування будинку з правом довічного проживання.
Обтяження чи лише зобов’язання дитини?
Догляд можна погодити й лише як зобов’язання обдарованого в договорі дарування. Таке зобов’язання покладається тільки на нього, а не на наступного власника будинку. Дарувальник може вимагати повернення дарунка, якщо обдарований поводиться з ним або членами його сім’ї так, що цим грубо порушує добрі звичаї (§ 630 Цивільного кодексу). Чи є такою поведінкою також ненадання погодженого догляду, суд оцінює з огляду на обставини конкретної справи. Коли це можливо, пояснює матеріал дарування нерухомості та повернення дарунка. Який шлях доцільніший, залежить від сімейної ситуації, від того, чи планується продаж будинку, і від того, якою мірою потрібно забезпечити батькові або матері можливість покладатися на майбутнього власника.
З чим ми можемо допомогти
Ми підготуємо договір дарування зі встановленням речового обтяження щодо проживання та догляду, з точним описом обсягу й правилами на випадок зміни обставин. Подамо заяву про реєстрацію права в кадастрі так, щоб дарування та обтяження були зареєстровані одночасно.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
