Podľa výkladu ÚGKK áno. Zákon dovoľuje, aby vecné bremeno zaväzovalo vlastníka aj niečo konať, a ÚGKK pod to zahŕňa aj osobnú starostlivosť o presne určenú osobu. Zapísanú povinnosť potom nesie každý ďalší vlastník domu, nielen obdarované dieťa. Rozsah starostlivosti treba v zmluve opísať tak určito, aby ho kataster zapísal a aby bolo jasné, akú starostlivosť má vlastník poskytovať.
Rodičia darujú dom dieťaťu a dohodnú sa, že v ňom budú doživotne bývať a dieťa sa o nich postará, keď to budú potrebovať. Právo bývania sa bežne zapisuje do katastra ako vecné bremeno. Pri starostlivosti si rodiny kladú otázku, či ju možno zabezpečiť rovnako pevne, alebo zostane len sľubom medzi rodičom a dieťaťom.
Vecné bremeno môže znamenať aj povinnosť konať
Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať (§ 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka). Aké konanie to môže byť, zákon bližšie neurčuje.
Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálnom bulletine 1/2022 zastáva názor, že obsahom vecného bremena môže byť aj povinnosť vlastníka poskytovať osobnú starostlivosť presne určenej osobe. Úrad to zdôvodňuje tým, že starostlivosť sa poskytuje opakovane a dlhuje ju ktokoľvek, komu dom práve patrí, nielen ten, kto zmluvu podpísal. V rokoch 2003 a 2004 zastával ÚGKK opačný názor a starostlivosť považoval len za osobný záväzok obdarovaného. Tieto odpovede v roku 2022 zrušil. Pre katastrálne odbory je to metodický výklad nadriadeného úradu, súd však nezaväzuje.
Čo to znamená pre ďalšieho vlastníka domu
Ak sa bremeno do katastra zapíše, povinnosť zaťažuje dom a prechádza na každého jeho ďalšieho vlastníka. Ak obdarovaný dom predá alebo daruje ďalej, starostlivosť dlhuje nový vlastník. Pre rodiča je výhodou, že povinnosť predajom domu nezanikne. Môže sa však stať, že ju bude plniť niekto cudzí a prípadný spor o jej rozsah sa povedie s ním. Kupujúci aj banka uvidia bremeno na liste vlastníctva, čo môže ovplyvniť cenu domu aj jeho financovanie.
Bremeno zriadené v prospech konkrétnej osoby zanikne najneskôr jej smrťou (§ 151p ods. 4). Počas jeho trvania sa môžu zmeniť pomery, napríklad keď rodič potrebuje odbornú starostlivosť v zariadení a doma ju poskytnúť nemožno. Pre taký prípad dáva zákon súdu možnosť zmeniť plnenie na peňažné.
Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.
Zmluva môže na takú situáciu pamätať vopred, napríklad určiť, že vlastník namiesto osobnej starostlivosti prispeje na náklady pobytu v zariadení. Rodina sa potom nemusí spoliehať len na to, ako by rozhodol súd.
Ako starostlivosť v zmluve opísať
Katastrálny odbor pri vklade skúma, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné (§ 31 ods. 1 katastrálneho zákona). Všeobecná veta, že sa obdarovaný „postará o rodiča“, je preto riziková. Zmluva by mala upraviť najmä:
- komu sa starostlivosť poskytuje,
- čo presne zahŕňa, napríklad stravu, upratovanie, nákupy, sprevádzanie k lekárovi či pomoc pri hygiene,
- kde a v akom rozsahu sa poskytuje,
- či ju vlastník môže zabezpečiť aj prostredníctvom inej osoby alebo služby a kto ju zaplatí,
- čo platí, keď oprávnený odíde do zariadenia sociálnych služieb alebo do nemocnice.
Právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká až vkladom do katastra (§ 151o ods. 1). Starostlivosť sa preto zvyčajne dojednáva spolu s darovaním a právom bývania v jednej zmluve, aby sa všetko zapísalo v jednom konaní. Ako takú zmluvu pripraviť, rozoberá otázka darovanie domu s právom dožitia.
Bremeno, alebo len záväzok dieťaťa?
Starostlivosť možno dohodnúť aj len ako záväzok obdarovaného v darovacej zmluve. Taký záväzok viaže iba jeho, ďalšieho vlastníka domu nie. Vrátenia daru sa darca môže domáhať, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy (§ 630 Občianskeho zákonníka). Či takým správaním je aj neplnenie dohodnutej starostlivosti, posúdi súd podľa okolností konkrétneho prípadu. Kedy to prichádza do úvahy, vysvetľuje otázka darovanie nehnuteľnosti a vrátenie daru. Ktorá cesta je vhodnejšia, závisí od rodinnej situácie, od toho, či sa s predajom domu počíta, a od toho, ako veľmi sa má rodič môcť spoľahnúť na budúceho vlastníka.
S čím vieme pomôcť
Pripravíme darovaciu zmluvu so zriadením vecného bremena bývania aj starostlivosti, s presným opisom rozsahu a s pravidlami pre zmenu pomerov. Podáme návrh na vklad do katastra tak, aby sa dar aj bremeno zapísali súčasne.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
