Ako si realitná kancelária vyberie medzi paušálom a platbou za obchod

Kancelária, ktorá mesačne zatvára niekoľko obchodov, potrebuje advokáta opakovane: na rezervačné a kúpne zmluvy, autorizáciu, úschovy, vklady, občas na spor o províziu a priebežne na vzory. Každé zadanie zvlášť znamená každý raz dohadovať cenu a termín. Mesačný paušál zas znamená platiť aj v tichom mesiaci. Zákon dáva kancelárii aj advokátovi veľkú voľnosť. Fungovanie spolupráce preto závisí najmä od podmienok dohodnutých v zmluve o poskytovaní právnych služieb.

Čo advokátsky predpis pripúšťa

Advokát poskytuje právne služby za odmenu, ktorá sa určuje dohodou s klientom. Ak k dohode nedôjde, patrí mu tarifná odmena (§ 24 ods. 1 a 3 zákona č. 586/2003 Z. z.). Vyhláška o odmenách advokátov pozná zmluvnú odmenu hodinovú, paušálnu, podielovú a tarifnú dohodnutú inak ako základnou sadzbou, pričom tieto spôsoby možno kombinovať a výška nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi (§ 2 vyhlášky č. 655/2004 Z. z.). Pre realitnú kanceláriu je kľúčové, že paušál môže mať dve podoby:

Paušálna odmena sa môže dohodnúť a) za poskytovanie právnych služieb v určitom časovom období alebo na neurčitý čas, b) za úplné vybavenie veci alebo súboru vecí.

§ 5 vyhlášky č. 655/2004 Z. z.

Prvá podoba je mesačný paušál za služby v období. Druhá je pevná cena za celý obchod, teda za súbor úkonov od rezervácie po vklad. Pri hodinovej odmene predloží advokát na žiadosť klienta časovú špecifikáciu vykonanej práce (§ 4).

Platba za obchod

Pevná cena za úplné vybavenie obchodu sa hodí kancelárii s nepravidelným objemom alebo s obchodmi, ktoré sa od seba veľmi líšia. Kancelária aj klient vedia vopred, koľko obchod stojí, a advokát nesie riziko, že mu obchod zaberie viac času. Zmluva má presne povedať, ktoré dokumenty a úkony pevná cena zahŕňa a čo sa účtuje osobitne, napríklad ďalšie kolo rokovaní so zmenenými podmienkami alebo odpoveď na výzvu katastra, ktorú spôsobila chyba strany.

Pri platbe za obchod treba vyriešiť aj to, kto je platiteľom. Ak služby platí priamo klient kancelárie a je spotrebiteľom, zákon o advokácii chráni jeho informovanosť:

Advokát je povinný v priebehu poskytovania právnej služby informovať klienta, ktorý je spotrebiteľom právnej služby, o výške odmeny za úkon právnej služby ešte pred začatím tohto úkonu, inak mu odmena nepatrí.

§ 18 ods. 4 zákona č. 586/2003 Z. z.

Výnimkou je len úkon, ktorý treba vykonať bezodkladne. Cenu teda nestačí dohodnúť s kanceláriou, klient ju musí poznať pred úkonom. Pre koho advokát pri takom obchode pracuje, rozoberáme v článku advokát pri obchode sprostredkovanom realitnou kanceláriou.

Mesačný paušál

Paušál za obdobie dáva zmysel pri stálom toku obchodov, keď kancelária potrebuje istotu kapacity a lehôt a jej makléri potrebujú advokáta na telefóne. Dohoda o ňom by mala obsahovať najmä:

• rozsah, teda ktoré typy úkonov sú v paušáli, napríklad vzory a ich aktualizácia, konzultácie maklérov, určitý počet zmlúv alebo hodín,
• kapacitu a jej čerpanie, vrátane toho, čo sa stane s nevyčerpanou kapacitou, keďže vyhláška to nerieši a treba sa na tom dohodnúť v zmluve,
• lehoty pre jednotlivé typy dokumentov a pravidlo pre urgentné zadania,
• cenu práce nad rámec, dohodnutú vopred, aby prekročenie kapacity nebolo prekvapením na faktúre,
• pravidelný prehľad čerpania a spôsob, akým sa paušál upraví, keď sa objem obchodov trvalo zmení,
• trvanie a výpoveď, aby sa spolupráca dala ukončiť bez sporu o rozrobené veci.

Pri spore o províziu pred súdom, autorizácii zmluvy či úschove treba výslovne dohodnúť, či sú v paušáli, alebo sa účtujú osobitne. Úkony zahrnuté v cene musí zmluva uviesť menovite. Ak sa práce nad rámec účtujú hodinovou sadzbou, kancelária si môže vyžiadať časovú špecifikáciu vykonanej práce podľa § 4 vyhlášky. Advokát môže žiadať aj primeraný preddavok (§ 24 ods. 1). Ak ho klient napriek písomnej výzve neposkytne, advokát môže od zmluvy odstúpiť (§ 22 ods. 3).

Podľa čoho sa rozhodnúť

Pri rozhodovaní pomáhajú štyri otázky:

• Koľko obchodov kancelária uzatvára a ako pravidelne?
• Potrebujú makléri rýchlu odpoveď počas obhliadok a rokovaní, alebo im stačia hotové zmluvy v dohodnutej lehote?
• Má služby platiť kancelária z provízie, alebo klient priamo?
• Potrebuje kancelária popri obchodoch aj starostlivosť o vlastnú dokumentáciu?

Pri kolísajúcom objeme môže kancelária s paušálom platiť za kapacitu, ktorú nevyužije, pri platbe za obchod zas každé zadanie otvára novú dohodu o cene a termíne. Obe formy sa preto dajú spojiť. Paušál môže pokrývať vzory a konzultácie maklérov a za každý obchod sa dohodne pevná cena. Ak zmluvy k obchodom platia klienti, býva prehľadnejšie, keď kancelária paušálom platí len svoje vlastné veci a cenu obchodu klient dostane vopred priamo od advokáta.

Pri pravidelnom objeme obchodov nastavíme kapacitu, lehoty a pravidlá čerpania podľa vašich čísel v rámci paušálu pre realitné kancelárie. Ak chcete začať opakovanými zadaniami s cenníkom dohodnutým vopred, pozrite si právne služby pre realitné kancelárie. Samostatným produktom s pevnou cenou je aj dokumentácia realitnej kancelárie.