Když nájemce bytu zemře: přechod nájmu, věci v bytě a vyklizení na Slovensku i v Česku

Pronajímatel se o smrti nájemce dozví často od sousedů nebo až tehdy, když přestane chodit nájemné. V bytě zůstal nábytek, osobní věci a někdy i příbuzný, který se zemřelým bydlel. Přirozenou reakcí je byt otevřít, věci vynést a pronajmout jej znovu. Právě tento krok bývá nejrizikovější: věci zemřelého patří do dědictví a nájem mohl ze zákona přejít na někoho jiného. Postup se liší podle toho, o jaký nájem jde a zda je byt na Slovensku, nebo v Česku.

Slovensko: kdy nájem přejde na členy domácnosti

U nájmu bytu podle občanského zákoníku určuje okruh osob, na něž nájem přejde, přímo zákon:

Zemře-li nájemce a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.

— Český překlad § 706 odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.

Nájem přejde i na toho, kdo pečoval o společnou domácnost nebo byl na nájemce odkázán výživou, pokud s ním žil ve společné domácnosti alespoň tři roky před smrtí a nemá vlastní byt. U společného nájmu manželů se jediným nájemcem stává pozůstalý manžel (§ 707 odst. 1). Pochybuje-li pronajímatel, že podmínky byly splněny, může se u soudu domáhat určení, že k přechodu nájmu nedošlo; žalobu musí podat do tří měsíců od chvíle, kdy se o okolnostech dozvěděl, nejpozději však do tří let od smrti nájemce (§ 706 odst. 2). Pokud v bytě nežije nikdo, kdo podmínky splňuje, nájem na nikoho nepřejde. Slovenský zákon na rozdíl od českého s přechodem nájmu bytu na dědice nepočítá, s výjimkou družstevního bytu (§ 706 odst. 3), proto komentáře vycházejí z toho, že nájem smrtí nájemce zaniká.

Krátkodobý nájem má výjimku. Zákon č. 98/2014 Z. z. výslovně vylučuje použití § 706 občanského zákoníku (§ 10 odst. 2), takže nájem na příbuzné z domácnosti podle něj nepřechází. Jak krátkodobý nájem po smrti nájemce skončí, zákon zvlášť neřeší. Pronajímatel si proto má pro tento případ ve smlouvě dohodnout jasný postup, například výpovědní důvod a způsob předání bytu.

Věci zemřelého a dlužné nájemné

Movité věci v bytě patří do dědictví a o tom, komu připadnou, rozhoduje soud v dědickém řízení. Pronajímatel je nesmí prodat ani vyhodit. Je-li třeba byt uvolnit dříve, než je dědic znám, řeší to soud:

Je-li to třeba, učiní soud i bez návrhu neodkladné úkony, zejména zajistí dědictví, provede soupis na místě samém, svěří věci osobní potřeby manželovi zůstavitele nebo jinému členu domácnosti, postará se o prodej věcí, které nelze uschovat bez nebezpečí škody nebo nepoměrných nákladů, případně ustanoví správce dědictví nebo jeho části.

— Český překlad § 179 zákona č. 161/2015 Z. z.

Zajištění se provádí zejména uložením věcí do úschovy nebo zapečetěním v bytě zůstavitele (§ 180 odst. 1). Pronajímatel má proto co nejdříve kontaktovat notáře, který dědické řízení vede jako soudní komisař, a navrhnout soupis a zajištění věcí, případně ustanovení správce. Dlužné nájemné a úhrady za služby do smrti nájemce jsou dluhem zůstavitele. Je třeba je oznámit notáři, který dědické řízení vede, a dědici za ně odpovídají do výše ceny nabytého dědictví (§ 470 odst. 1). Byla-li sjednána jistota, její použití a vyúčtování se řídí smlouvou a u krátkodobého nájmu § 5 zákona č. 98/2014 Z. z.; zbytek patří do dědictví.

Česko: nájem přechází i na dědice

Česká úprava je pro pronajímatele v něčem přísnější, v něčem jasnější. Nájem přejde na člena domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti a nemá vlastní byt; jde-li o jinou osobu než manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka, pouze se souhlasem pronajímatele (§ 2279 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Takto převedený nájem skončí nejpozději uplynutím dvou let, s výjimkami pro osoby nad sedmdesát a pod osmnáct let (odst. 2). Nepřejde-li nájem na nikoho z domácnosti, přechází podle § 2282 českého občanského zákoníku na dědice. Pronajímatel jej potom může vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců od chvíle, kdy se dozví o smrti, o tom, že nájem na domácnost nepřešel, a o dědici či správci pozůstalosti (§ 2283 odst. 1 českého zákona).

Pro situaci, kdy dědic není znám, má český zákon výslovné pravidlo: není-li dědic znám ani do šesti měsíců od smrti nájemce, pronajímatel může byt vyklidit a tím nájem zaniká (§ 2284 zákona č. 89/2012 Sb.). Věci z bytu však musí uložit na náklady dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele a prodat je může až tehdy, když si je dědic bez zbytečného odkladu nepřevezme; ve slovenském občanském zákoníku takové pravidlo chybí.

Co udělat jako první

Zjistit, kdo v bytě bydlel a na jakém základě, zdokumentovat stav bytu a měřidla, nic z bytu neodnášet a kontaktovat notáře, který vede dědické řízení. Další postup závisí na tom, zda nájem přešel, na koho a v jakém režimu byl uzavřen; při sporném přechodu rozhoduje soud. S tímto krokem i s vymáháním dlužného nájemného pomůžeme v rámci služby vymáhání nájemného a vyklizení, na Slovensku i v Česku. Aby smlouva na takovou situaci pamatovala předem, připravíme ji v rámci služby nájem bytu a domu; souvisí s tím i odpověď krátkodobý nájem bytu.