Pronajímatel se o smrti nájemce dozví často od sousedů nebo až tehdy, když přestane chodit nájemné. V bytě zůstal nábytek, osobní věci a někdy i příbuzný, který se zemřelým bydlel. Přirozenou reakcí je byt otevřít, věci vynést a pronajmout jej znovu. Právě tento krok bývá nejrizikovější: věci zemřelého patří do dědictví a nájem mohl ze zákona přejít na někoho jiného. Postup se liší podle toho, o jaký nájem jde a zda je byt na Slovensku, nebo v Česku.
Slovensko: kdy nájem přejde na členy domácnosti
U nájmu bytu podle občanského zákoníku určuje okruh osob, na něž nájem přejde, přímo zákon:
Zemře-li nájemce a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.
— Český překlad § 706 odst. 1 zákona č. 40/1964 Zb.
Nájem přejde i na toho, kdo pečoval o společnou domácnost nebo byl na nájemce odkázán výživou, pokud s ním žil ve společné domácnosti alespoň tři roky před smrtí a nemá vlastní byt. U společného nájmu manželů se jediným nájemcem stává pozůstalý manžel (§ 707 odst. 1). Pochybuje-li pronajímatel, že podmínky byly splněny, může se u soudu domáhat určení, že k přechodu nájmu nedošlo; žalobu musí podat do tří měsíců od chvíle, kdy se o okolnostech dozvěděl, nejpozději však do tří let od smrti nájemce (§ 706 odst. 2). Pokud v bytě nežije nikdo, kdo podmínky splňuje, nájem na nikoho nepřejde. Slovenský zákon na rozdíl od českého s přechodem nájmu bytu na dědice nepočítá, s výjimkou družstevního bytu (§ 706 odst. 3), proto komentáře vycházejí z toho, že nájem smrtí nájemce zaniká.
Krátkodobý nájem má výjimku. Zákon č. 98/2014 Z. z. výslovně vylučuje použití § 706 občanského zákoníku (§ 10 odst. 2), takže nájem na příbuzné z domácnosti podle něj nepřechází. Jak krátkodobý nájem po smrti nájemce skončí, zákon zvlášť neřeší. Pronajímatel si proto má pro tento případ ve smlouvě dohodnout jasný postup, například výpovědní důvod a způsob předání bytu.
Věci zemřelého a dlužné nájemné
Movité věci v bytě patří do dědictví a o tom, komu připadnou, rozhoduje soud v dědickém řízení. Pronajímatel je nesmí prodat ani vyhodit. Je-li třeba byt uvolnit dříve, než je dědic znám, řeší to soud:
Je-li to třeba, učiní soud i bez návrhu neodkladné úkony, zejména zajistí dědictví, provede soupis na místě samém, svěří věci osobní potřeby manželovi zůstavitele nebo jinému členu domácnosti, postará se o prodej věcí, které nelze uschovat bez nebezpečí škody nebo nepoměrných nákladů, případně ustanoví správce dědictví nebo jeho části.
— Český překlad § 179 zákona č. 161/2015 Z. z.
Zajištění se provádí zejména uložením věcí do úschovy nebo zapečetěním v bytě zůstavitele (§ 180 odst. 1). Pronajímatel má proto co nejdříve kontaktovat notáře, který dědické řízení vede jako soudní komisař, a navrhnout soupis a zajištění věcí, případně ustanovení správce. Dlužné nájemné a úhrady za služby do smrti nájemce jsou dluhem zůstavitele. Je třeba je oznámit notáři, který dědické řízení vede, a dědici za ně odpovídají do výše ceny nabytého dědictví (§ 470 odst. 1). Byla-li sjednána jistota, její použití a vyúčtování se řídí smlouvou a u krátkodobého nájmu § 5 zákona č. 98/2014 Z. z.; zbytek patří do dědictví.
Česko: nájem přechází i na dědice
Česká úprava je pro pronajímatele v něčem přísnější, v něčem jasnější. Nájem přejde na člena domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti a nemá vlastní byt; jde-li o jinou osobu než manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka, pouze se souhlasem pronajímatele (§ 2279 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Takto převedený nájem skončí nejpozději uplynutím dvou let, s výjimkami pro osoby nad sedmdesát a pod osmnáct let (odst. 2). Nepřejde-li nájem na nikoho z domácnosti, přechází podle § 2282 českého občanského zákoníku na dědice. Pronajímatel jej potom může vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců od chvíle, kdy se dozví o smrti, o tom, že nájem na domácnost nepřešel, a o dědici či správci pozůstalosti (§ 2283 odst. 1 českého zákona).
Pro situaci, kdy dědic není znám, má český zákon výslovné pravidlo: není-li dědic znám ani do šesti měsíců od smrti nájemce, pronajímatel může byt vyklidit a tím nájem zaniká (§ 2284 zákona č. 89/2012 Sb.). Věci z bytu však musí uložit na náklady dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele a prodat je může až tehdy, když si je dědic bez zbytečného odkladu nepřevezme; ve slovenském občanském zákoníku takové pravidlo chybí.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Přechod nájmu bytu po smrti nájemce upravuje jinak, než popisujeme výše u slovenského práva:
- Nájem přejde na členy domácnosti nájemce, kteří s ním žili v bytě alespoň jeden rok před smrtí a nemají zajištěné vlastní bydlení. Nerozhoduje příbuzenství, nájem tak může přejít například i na partnera. U společného nájmu manželů zůstává jediným nájemcem pozůstalý manžel.
- Kdo chce v nájmu pokračovat, musí to pronajímateli písemně oznámit nejpozději do konce třetího měsíce po smrti nájemce. Jinak platí, že nájem nepřešel. Do vrácení bytu potom členové domácnosti platí nájemné a úhrady za plnění.
- Pronajímatel bude moci žalovat o určení, že k přechodu nedošlo, jen do tří měsíců od doručení oznámení.
- Přibude postup pro cizí věci ponechané v bytě: výzva k vyklizení, úschova u třetí osoby na náklady nájemce a po třech měsících prodej. Podle důvodové zprávy se může přiměřeně použít i po smrti nájemce, zákon to však výslovně neuvádí. Věci zemřelého však patří do dědictví, a proto je třeba notáře kontaktovat i nadále.
Výjimka pro krátkodobý nájem zanikne spolu se zákonem č. 98/2014 Z. z. U nájmu uzavřeného do 30. června 2027 by se přechod podle našeho výkladu posuzoval podle dosavadní úpravy i tehdy, pokud nájemce zemře 1. července 2027 nebo později. Výslovné přechodné pravidlo pro tento případ však chybí.
Nový zákon ukládá nájemci oznamovat změnu počtu členů domácnosti. V nových smlouvách si proto vyžadujte jejich seznam a jeho průběžnou aktualizaci. Po smrti nájemce si zaznamenejte den doručení oznámení o přechodu, od něj běží lhůta k žalobě.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
Co udělat jako první
Zjistit, kdo v bytě bydlel a na jakém základě, zdokumentovat stav bytu a měřidla, nic z bytu neodnášet a kontaktovat notáře, který vede dědické řízení. Další postup závisí na tom, zda nájem přešel, na koho a v jakém režimu byl uzavřen; při sporném přechodu rozhoduje soud. S tímto krokem i s vymáháním dlužného nájemného pomůžeme v rámci služby vymáhání nájemného a vyklizení, na Slovensku i v Česku. Aby smlouva na takovou situaci pamatovala předem, připravíme ji v rámci služby nájem bytu a domu; souvisí s tím i odpověď krátkodobý nájem bytu.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
