Námitky souseda proti stavebnímu záměru na Slovensku. Lhůty a postup úřadu

Od 1. dubna 2025 je na Slovensku účinný nový stavební zákon, zákon č. 25/2025 Z. z. Místo územního řízení se vede řízení o stavebním záměru a místo stavebního řízení probíhá ověření projektu stavby (§ 84 odst. 11). Soused, který chce ovlivnit stavbu na vedlejším pozemku, má hlavní prostor pro námitky v řízení o stavebním záměru. Lhůty jsou krátké. Zákon zároveň rozlišuje, o kterých námitkách rozhodne úřad a se kterými se soused musí obrátit na soud. Následující pravidla se týkají slovenského práva.

Kdy je soused účastníkem řízení

Účastníkem řízení je vedle stavebníka a vlastníka pozemku také vlastník sousední stavby a sousedního pozemku, pokud jeho vlastnické právo nebo jiná práva mohou být rozhodnutím o stavebním záměru přímo dotčena (§ 49 odst. 1 písm. c) zákona č. 25/2025 Z. z.). Zákon nestanoví vzdálenost. Rozhoduje, zda může být přímo dotčeno sousedovo vlastnické nebo jiné právo. Nájemci bytů a nebytových prostor účastníky nejsou (§ 49 odst. 2).

Před podáním žádosti stavebník projedná stavební záměr s orgánem územního plánování, dotčenými orgány a dotčenými právnickými osobami (§ 20 odst. 1). Sousedy zákon v této fázi neuvádí. Obsah závazného stanoviska dotčeného orgánu může soused napadnout až odvoláním proti rozhodnutí o stavebním záměru (§ 21 odst. 15). Postup při vydávání stanovisek rozebírá článek závazná stanoviska ke stavebnímu záměru.

Oznámení o zahájení řízení a lhůta pro námitky

Úřad oznámí zahájení řízení účastníkům do sedmi dnů od chvíle, kdy je žádost úplná (§ 51 odst. 1). Podle již vyhlášené novely se od 1. ledna 2027 tato lhůta mění na sedm pracovních dnů (§ 51 odst. 1 ve znění od 1. 1. 2027). V oznámení uvede, kde se lze seznámit s podklady, a upozorní, že návrhy, připomínky a námitky lze uplatnit nejpozději při ústním jednání a k později podaným se nepřihlíží. Pokud jednání nenařídí, platí lhůta uvedená v oznámení.

Zákon ve slovenském originále stanoví:

Ak správny orgán nenariadil ústne pojednávanie, lehota na uplatnenie pripomienok a námietok nesmie byť kratšia ako sedem pracovných dní odo dňa doručenia oznámenia.

§ 51 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z.

Sedm pracovních dnů je zákonné minimum, konkrétní lhůtu najdete v oznámení. Pokud má řízení více než 20 účastníků, předcházelo mu posuzování vlivů na životní prostředí nebo úřad nezná účastníka či jeho pobyt, oznamuje zahájení veřejnou vyhláškou (§ 51 odst. 3). Písemnost se tehdy vyvěsí na úřední desce úřadu a zveřejní také na jeho webových stránkách, pokud je má. Za den doručení se považuje poslední, patnáctý den vyvěšení (§ 26 odst. 2 zákona č. 71/1967 Zb., správní řád).

Co má námitka obsahovat a k čemu úřad nepřihlédne

Z námitky musí být patrné, kdo ji podává, kterého řízení se týká a v čem účastník spatřuje porušení nebo nezákonné omezení svých práv a právem chráněných zájmů (§ 52 odst. 4). Úřad se musí zabývat všemi uplatněnými námitkami (§ 52 odst. 3) a rozhodne o nich v rozhodnutí o stavebním záměru (§ 60 odst. 1 písm. b)).

Nepřihlédne však k námitkám, jejichž cílem je místo ochrany práv účastníka například poškodit jiného nebo způsobit průtahy. Stejně postupuje u námitek, kterým by nemohl vyhovět bez porušení právního předpisu, závazné části územního plánu nebo závěrečného stanoviska z posuzování vlivů (§ 52 odst. 5). Nepřihlédne ani k námitkám, které nemají vliv na práva namítajícího, přímo se netýkají předmětu řízení, byly podány po lhůtě nebo anonymně. Totéž platí pro opakované námitky, o nichž již bylo pravomocně rozhodnuto v jiném řízení s obsahem závazným pro jeho rozhodnutí. Výjimkou je zásadní změna skutkových okolností nebo předmětu rozhodování (§ 52 odst. 6). V námitce proto doporučujeme popsat konkrétní vliv plánované stavby na vlastní pozemek nebo stavbu.

Námitka, o které musí rozhodnout soud

Jiná situace nastane, pokud soused tvrdí, že stavba zasahuje na jeho pozemek nebo že stavebník nemá k pozemku potřebné právo. Jde-li o námitku nebo spor vyplývající z vlastnických či jiných práv k pozemku nebo stavbě, o nichž úřad nemůže rozhodnout, nejprve se pokusí o dohodu nebo smír (§ 55 odst. 1).

Zákon ve slovenském originále stanoví:

Ak sa nepodarí vyriešiť námietku alebo spor dohodou účastníkov konania ani uzavrieť zmier, správny orgán konanie preruší a vyzve účastníka konania, ktorý námietku uplatnil, aby podal návrh na rozhodnutie o obsahu námietky alebo sporu súdu, a na podanie návrhu určí primeranú lehotu, ktorá nesmie byť dlhšia ako 60 dní.

§ 55 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z.

Pokud účastník ve stanovené lhůtě neprokáže, že návrh podal, úřad si o námitce může učinit úsudek jako o předběžné otázce na základě veřejných listin (§ 55 odst. 3). Iniciativa tedy leží na sousedovi, který námitku vznesl. Žalobu je potřeba připravit dříve, než lhůta uplyne.

Odvolání a další kroky

Rozhodnutí o stavebním záměru se oznamuje stejně jako zahájení řízení (§ 61 odst. 2). Odvolání je třeba podat do 15 dnů ode dne oznámení rozhodnutí (§ 54 odst. 2 správního řádu), a to písemně, protože ústně do protokolu je podat nelze (§ 82 odst. 2 stavebního zákona). Včas podané odvolání má zpravidla odkladný účinek (§ 55 správního řádu). Odvolací orgán však nepřihlédne k námitkám, které účastník v prvostupňovém řízení neuplatnil ve stanovené lhůtě, přestože je uplatnit mohl. Výjimkou je opomenutý účastník (§ 52 odst. 7).

Jestliže účastník podal odvolání opožděně kvůli nesprávnému nebo chybějícímu poučení, považuje se za včasné, pokud je podal nejpozději do tří měsíců od oznámení rozhodnutí (§ 54 odst. 3 správního řádu). Tato výjimka nenahrazuje běžnou patnáctidenní lhůtu.

Na ověření projektu stavby, které následuje po rozhodnutí o stavebním záměru, se správní řád nevztahuje (§ 82 odst. 1 písm. b)). Námitky k umístění a řešení stavby proto doporučujeme uplatnit už v řízení o stavebním záměru. U staveb a úprav, které se podle zákona pouze ohlašují, se řízení o stavebním záměru zpravidla nevede. Pokud však úřad při ohlášení zjistí, že by mohla být dotčena práva třetích osob, oznámí stavebníkovi, že stavbu lze provést pouze na základě rozhodnutí o stavebním záměru. Za dotčení práva třetí osoby se přitom nepovažuje zásah vyplývající ze zvláštního předpisu (§ 63 odst. 5).

Pokud byla žádost doručena stavebnímu úřadu do 31. března 2025, postupuje se podle dosavadních předpisů (§ 84 odst. 4). Starý režim zůstává zachován také u zákonem určených navazujících řízení, pokud má stavba územní rozhodnutí podle dosavadních předpisů (§ 84 odst. 5). Jestliže se územní rozhodnutí nevyžadovalo a stavba má stavební povolení podle dosavadních předpisů, starý režim se použije na změnu stavby před dokončením, předčasné užívání, dočasné užívání pro zkušební provoz, kolaudační rozhodnutí i změnu takového rozhodnutí (§ 84 odst. 6).

Jak postupovat

Pokud se dozvíte o stavbě v sousedství, doporučujeme:

• sledovat doručování ze stavebního úřadu a u větších projektů také jeho úřední desku,
• hned po oznámení nahlédnout do podkladů, zejména do stavebního záměru a zprávy o jeho projednání,
• námitky podat písemně ve lhůtě a u každé uvést, jak stavba zasahuje do vašich práv,
• při sporu o hranici nebo právo k pozemku počítat s tím, že pokud jej nevyřeší dohoda ani smír, úřad vás vyzve, abyste se obrátili na soud ve lhůtě nejvýše 60 dnů,
• proti rozhodnutí se odvolat do 15 dnů od jeho oznámení.

S čím vám pomůžeme

Sousedům připravíme námitky i odvolání. Pokud se spor týká hranice nebo práva k pozemku, podáme návrh k soudu v rámci služeb zastupování v soudních sporech a určení vlastnického práva. Stavebníkům pomáháme s povolováním včetně reakcí na námitky sousedů v rámci služby inženýring. Jestliže někdo zřídil stavbu na cizím pozemku bez práva, které by ho k tomu opravňovalo, uspořádání poměrů mezi vlastníky řeší § 135c slovenského občanského zákoníku.