Заперечення сусіда проти будівельного задуму у Словаччині. Строки та порядок розгляду

З 1 квітня 2025 року у Словаччині діє новий будівельний закон, Закон № 25/2025 Z. z. Замість провадження щодо розміщення об’єкта проводять провадження щодо будівельного задуму, а замість провадження про видачу дозволу на будівництво здійснюють перевірку проєкту будівництва (§ 84 ч. 11). Сусід, який хоче вплинути на будівництво на суміжній ділянці, має основну можливість заявити заперечення саме у провадженні щодо будівельного задуму. Строки короткі. Закон також розрізняє заперечення, які вирішує адміністративний орган, і ті, з якими сусід має звернутися до суду. Нижче йдеться про словацьке право.

Коли сусід є учасником провадження

Крім забудовника та власника земельної ділянки, учасником є також власник сусідньої будівлі та сусідньої ділянки, якщо рішення щодо будівельного задуму може безпосередньо зачепити його право власності або інші права (§ 49 ч. 1 п. c) Закону № 25/2025 Z. z.). Закон не встановлює відстані. Вирішальним є те, чи може рішення безпосередньо зачепити право власності або інше право сусіда. Орендарі квартир і нежитлових приміщень учасниками не є (§ 49 ч. 2).

Перед поданням заяви забудовник обговорює будівельний задум з органом просторового планування, відповідними органами влади та юридичними особами (§ 20 ч. 1). Сусідів закон на цій стадії не згадує. Зміст обов’язкового висновку відповідного органу сусід може оскаржити лише в межах адміністративного оскарження рішення щодо будівельного задуму (§ 21 ч. 15). Про порядок роботи з висновками йдеться у статті обов’язкові висновки щодо будівельного задуму.

Повідомлення про початок провадження та строк для заперечень

Орган повідомляє учасників про початок провадження протягом семи днів з моменту, коли заява є повною (§ 51 ч. 1). Відповідно до вже офіційно оприлюднених змін, з 1 січня 2027 року цей строк становитиме сім робочих днів (§ 51 ч. 1 у редакції від 1 січня 2027 року). У повідомленні зазначають, де можна ознайомитися з матеріалами, та попереджають, що пропозиції, зауваження й заперечення потрібно подати не пізніше усного слухання. Подані пізніше не враховують. Якщо слухання не призначено, діє строк, зазначений у повідомленні.

Оригінальне словацьке формулювання закону:

Ak správny orgán nenariadil ústne pojednávanie, lehota na uplatnenie pripomienok a námietok nesmie byť kratšia ako sedem pracovných dní odo dňa doručenia oznámenia.

§ 51 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z.

Неофіційний переклад: Якщо адміністративний орган не призначив усного слухання, строк для подання зауважень і заперечень не може бути коротшим за сім робочих днів від дня вручення повідомлення.

Сім робочих днів є законодавчим мінімумом. Конкретний строк зазначено в повідомленні. Якщо учасників більше ніж 20, провадженню передувала оцінка впливу на довкілля або органу невідомі учасник чи місце його перебування, про початок повідомляють публічним оголошенням (§ 51 ч. 3). Документ розміщують на офіційному стенді органу та на його вебсайті, якщо він є. Днем вручення вважається останній, п’ятнадцятий день розміщення (§ 26 ч. 2 Закону № 71/1967 Zb. про адміністративне провадження).

Що має містити заперечення та чого орган не врахує

У запереченні потрібно зазначити, хто його подає, якого провадження воно стосується та в чому учасник вбачає порушення або незаконне обмеження своїх прав і захищених законом інтересів (§ 52 ч. 4). Орган має розглянути всі заявлені заперечення (§ 52 ч. 3) та вирішити їх у рішенні щодо будівельного задуму (§ 60 ч. 1 п. b)).

Проте він не врахує заперечень, метою яких замість захисту прав учасника є, наприклад, заподіяння шкоди іншій особі або затягування провадження. Так само він не врахує заперечень, які неможливо задовольнити без порушення законодавства, обов’язкової частини просторового плану або підсумкового висновку з оцінки впливу на довкілля (§ 52 ч. 5). Не враховують і заперечень, які не впливають на права заявника, безпосередньо не стосуються предмета провадження, подані із запізненням або анонімно. Це стосується також повторних заперечень, щодо яких уже набрало законної сили рішення в іншому провадженні, обов’язкове для цього органу. Виняток становить істотна зміна фактичних обставин або предмета вирішення (§ 52 ч. 6). Тому рекомендуємо описати конкретний вплив запланованого будівництва на вашу земельну ділянку або будівлю.

Заперечення, яке має вирішити суд

Інша ситуація виникає, коли сусід стверджує, що будівництво заходить на його ділянку або що забудовник не має права на землю. Якщо заперечення чи спір випливають із права власності або інших прав на землю чи будівлю, які адміністративний орган не може вирішувати, він спочатку намагається досягти домовленості або мирової угоди (§ 55 ч. 1).

Оригінальне словацьке формулювання закону:

Ak sa nepodarí vyriešiť námietku alebo spor dohodou účastníkov konania ani uzavrieť zmier, správny orgán konanie preruší a vyzve účastníka konania, ktorý námietku uplatnil, aby podal návrh na rozhodnutie o obsahu námietky alebo sporu súdu, a na podanie návrhu určí primeranú lehotu, ktorá nesmie byť dlhšia ako 60 dní.

§ 55 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z.

Неофіційний переклад: Якщо заперечення чи спір не вдалося врегулювати за домовленістю учасників або мировою угодою, адміністративний орган зупиняє провадження та пропонує учасникові, який подав заперечення, звернутися до суду для вирішення цього заперечення чи спору. Для звернення він установлює розумний строк, який не може перевищувати 60 днів.

Якщо учасник у визначений строк не доведе, що звернувся до суду, орган може сам оцінити заперечення як попереднє питання на підставі офіційних документів (§ 55 ч. 3). Отже, діяти має сусід, який заявив заперечення. Позов варто підготувати до закінчення строку.

Оскарження та подальші кроки

Про рішення щодо будівельного задуму повідомляють так само, як про початок провадження (§ 61 ч. 2). Адміністративну скаргу потрібно подати протягом 15 днів від дня повідомлення про рішення (§ 54 ч. 2 Закону про адміністративне провадження). Її подають письмово, оскільки подання усно до протоколу не допускається (§ 82 ч. 2 будівельного закону). Вчасно подана скарга зазвичай має зупиняльний ефект (§ 55 Закону про адміністративне провадження). Однак орган, що розглядає скаргу, не врахує заперечень, які учасник міг, але не заявив у встановлений строк у першій інстанції. Виняток стосується особи, яку неправомірно не залучили до провадження як учасника (§ 52 ч. 7).

Якщо учасник подав скаргу із запізненням через неправильне або відсутнє роз’яснення порядку оскарження, вона вважається своєчасною за умови подання не пізніше трьох місяців від повідомлення про рішення (§ 54 ч. 3 Закону про адміністративне провадження). Цей виняток не замінює звичайного п’ятнадцятиденного строку.

На перевірку проєкту будівництва, яка відбувається після рішення щодо будівельного задуму, Закон про адміністративне провадження не поширюється (§ 82 ч. 1 п. b)). Тому заперечення щодо розміщення та проєктного рішення будівлі рекомендуємо подавати вже у провадженні щодо будівельного задуму. Для будівництва й змін, щодо яких за законом достатньо повідомлення, таке провадження зазвичай не проводять. Проте якщо під час розгляду повідомлення орган з’ясує, що можуть бути зачеплені права третіх осіб, він повідомить забудовника, що роботи можна виконувати лише на підставі рішення щодо будівельного задуму. При цьому втручання, що випливає зі спеціальної правової норми, не вважається таким впливом на право третьої особи (§ 63 ч. 5).

Якщо заява надійшла до будівельного органу до 31 березня 2025 року, застосовується попереднє законодавство (§ 84 ч. 4). Старі правила зберігаються також для визначених законом подальших проваджень, якщо для об’єкта є рішення про розміщення, видане за попереднім законодавством (§ 84 ч. 5). Якщо рішення про розміщення не вимагалося, а будівля має будівельний дозвіл за попередніми правилами, старий режим застосовується до змін до завершення будівництва, дострокового використання, тимчасового використання для пробної експлуатації, рішення про введення в експлуатацію та зміни такого рішення (§ 84 ч. 6).

Як діяти

Якщо ви дізналися про будівництво по сусідству, рекомендуємо:

• стежити за кореспонденцією від будівельного органу, а у випадку великих проєктів також за його офіційним стендом,
• одразу після повідомлення ознайомитися з матеріалами, зокрема з будівельним задумом та звітом про його обговорення,
• подати заперечення письмово у встановлений строк і в кожному зазначити, як будівництво зачіпає ваші права,
• у спорі щодо межі або права на землю враховувати, що за відсутності домовленості чи мирової угоди орган запропонує звернутися до суду у строк не більш як 60 днів,
• оскаржити рішення протягом 15 днів від дня повідомлення про нього.

Чим ми можемо допомогти

Для сусідів підготуємо заперечення та адміністративну скаргу. Якщо спір стосується межі або права на землю, звернемося до суду в межах послуг представництва в судових спорах та встановлення права власності. Забудовникам допомагаємо з отриманням дозволів, зокрема з відповідями на заперечення сусідів, у межах послуги супроводу дозвільних процедур у будівництві. Якщо хтось звів будівлю на чужій ділянці без права, яке б надавало йому таку можливість, врегулювання відносин між власниками регулює § 135c словацького Цивільного кодексу.