Náhradu za poškodenie alebo nadmerné opotrebenie bytu musíte uplatniť na súde do 6 mesiacov od vrátenia bytu, inak nárok zanikne. Lehota beží od odovzdania bytu, nie od zistenia škody, a výzvy ani rokovania s nájomcom ju nezastavia. Na jej uplynutie súd prihliada aj bez námietky nájomcu. Obvyklé opotrebenie zodpovedajúce dohodnutému užívaniu nájomca nenahrádza.
Nájomca odišiel a v byte zostali rozbité dvere, zničená podlaha a steny poškodené zvieratami. Prenajímateľ zbiera cenové ponuky, píše výzvy a čaká, či nájomca zaplatí dobrovoľne. Medzitým plynie lehota na uplatnenie náhrady. Náhradu za poškodenie prenajatého bytu možno súdne uplatniť len do 6 mesiacov od jeho vrátenia. Potom nárok zanikne, aj keď je škoda nesporná.
Za čo nájomca zodpovedá
Po skončení nájmu má nájomca vrátiť byt v stave zodpovedajúcom dohodnutému spôsobu užívania, a ak sa spôsob užívania nedohodol, v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 682 Občianskeho zákonníka, zákon č. 40/1964 Zb.). Za poškodenie nad tento rámec zodpovedá podľa osobitného pravidla:
Ak došlo k poškodeniu alebo nadmernému opotrebeniu prenajatej veci v dôsledku jej zneužitia, zodpovedá nájomca aj za škody spôsobené osobami, ktorým umožnil k prenajatej veci prístup, za náhodu však nezodpovedá.
Krajský súd v Bratislave v rozsudku sp. zn. 16Co/122/2019 za zneužitie považuje každé užívanie, ktoré sa prieči spôsobu dohodnutému v zmluve, a ak nebol dohodnutý, spôsobu primeranému povahe a určeniu veci. Nájomca zodpovedá aj za rodinu, návštevy či podnájomníkov, a to bez ohľadu na zavinenie. Zbaviť sa zodpovednosti môže, len ak preukáže náhodu, napríklad živelnú udalosť.
Lehota 6 mesiacov od vrátenia bytu
Prenajímateľ však musí náhradu uplatniť v krátkej lehote:
Domáhať sa náhrady možno len do šiestich mesiacov od vrátenia prenajatej veci […]
Ide o prekluzívnu lehotu. Jej uplynutím nárok zanikne, nielen sa premlčí, a súd na to prihliada aj vtedy, keď to nájomca nenamietne. Zákon hovorí o domáhaní sa náhrady. Krajský súd v Bratislave to v citovanom rozsudku aj v uznesení sp. zn. 5Co/97/2023 z 31. 3. 2025 vyložil tak, že nárok treba v lehote uplatniť na súde. Výzva, faktúra za opravu ani rokovanie o splátkach lehotu nezachovajú. Lehota beží od vrátenia bytu, teda spravidla od odovzdania kľúčov a podpisu preberacieho protokolu. Ak nájomca odišiel bez riadneho odovzdania, deň vrátenia môže byť sporný a lehotu je bezpečnejšie počítať od najskoršieho dátumu, ktorý prichádza do úvahy.
Oprieť nárok namiesto toho o všeobecnú zodpovednosť za škodu s dlhším premlčaním je riskantné. V tomto uznesení súd považoval za správne posúdiť poškodenie prenajatého domu podľa § 683, hoci sa prenajímateľ dovolával všeobecných ustanovení. Rozsudok okresného súdu zrušil z procesných dôvodov, záver o zmeškaní lehoty však označil za v zásade správny. Na dlžné nájomné a nedoplatky za služby sa táto lehota nevzťahuje, tie sa premlčujú podľa všeobecných pravidiel.
Pravidlo platí aj pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý použitie § 683 Občianskeho zákonníka nevylučuje (§ 10 ods. 1 a 2).
Zábezpeka a dôkazy
Ak ste so zábezpekou počítali na krytie škôd, započítajte ju písomne a s vyčíslením ešte v lehote. Nárok, ktorý uplynutím lehoty zanikol, už započítať nemožno. Časť škody, ktorú zábezpeka nepokryje, treba v tej istej lehote uplatniť na súde. Pravidlá výšky a vrátenia zábezpeky opisuje otázka kaucia pri nájme bytu.
V spore rozhoduje porovnanie stavu bytu pri odovzdaní nájomcovi a pri vrátení. Pripravte si:
- preberací protokol z odovzdania bytu nájomcovi a z jeho vrátenia, ideálne s fotografiami a stavmi meračov,
- fotografie poškodení s dátumom, urobené hneď po vrátení,
- cenové ponuky alebo faktúry za opravy a pri väčšej škode odborné posúdenie,
- nájomnú zmluvu, ktorá určuje dohodnutý spôsob užívania, napríklad zákaz zvierat alebo fajčenia.
Škodu s vami vyčíslime, započítame zábezpeku a návrh na súd pripravíme a podáme v rámci služby vymáhanie nájomného a vypratanie. Ozvite sa čo najskôr po vrátení bytu, aby na zhromaždenie dôkazov a prípravu návrhu zostal čas.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
