Nejprve žalobou na určení, že nemovitost ke dni smrti patřila zůstaviteli nebo že patří do dědictví. Stranami sporu mají být všichni dědicové, jako žalobci nebo žalovaní, a také zapsaný vlastník. Pokud je rozsudek závazný pro zapsaného vlastníka, katastr podle ÚGKK zapíše jako vlastníka zůstavitele záznamem. Nemovitost poté projedná soud prostřednictvím notáře v dědickém řízení. Pokud již skončilo, projedná ji v dodatečném řízení.
V dědickém řízení vyjde najevo, že dům, ve kterém rodič léta bydlel, je v katastru zapsán na někoho jiného. Rodič ho například krátce před smrtí převedl za okolností, které dědicové považují za důvod neplatnosti, nebo zápis vznikl na základě sporného převodu. Notář takovou nemovitost do dědictví zpravidla nezařadí a katastr zápis bez podkladu nezmění.
Proč to dědické řízení nevyřeší
V dědickém řízení se zjišťuje majetek zůstavitele a provádí se jeho soupis (§ 197 slovenského zákona Civilný mimosporový poriadok). Spor s třetí osobou o to, zda byl převod na ni platný, se v něm zpravidla neřeší. I mezi samotnými dědici platí, že pokud je majetek sporný, soud pouze zjistí jeho spornost a při výpočtu hodnoty dědictví k němu nepřihlíží, ledaže o sporu již před skončením řízení pravomocně rozhodl soud (§ 198). Nezařazení sporného majetku do dědictví nebrání domáhat se práva žalobou (§ 212 odst. 1).
Jakou žalobu podat
Jde o žalobu na určení, zda tu právo je, nebo není, u níž musí mít žalobce naléhavý právní zájem (§ 137 písm. c) slovenského zákona Civilný sporový poriadok). Najvyšší súd SR v usnesení sp. zn. 6Cdo/102/2024 ze dne 24. února 2026 připomněl, že dědic se nemůže domáhat přímého určení svého vlastnictví k majetku zůstavitele. Může žádat určení, že majetek ke dni smrti patřil zůstaviteli nebo že patří do dědictví. Teprve poté ho lze projednat v dědickém řízení. Soud připouští obě formulace a výběr ponechal na žalobci. Nad rámec rozhodnutí poznamenal, že při sporu dědiců s třetí osobou se jeví vhodnější ta první.
Nestačí, pokud žalobu podá jeden z dědiců pouze proti zapsanému vlastníkovi. Najvyšší súd SR v usnesení sp. zn. 8Cdo/94/2018 ze dne 16. května 2019, kterým dovolání odmítl, shrnul svou ustálenou praxi. Ve sporu o určení, že věc patří do dědictví, musí vystupovat všichni dědicové, jako žalobci nebo jako žalovaní, jinak žaloba neobstojí pro nedostatek věcné legitimace. Dědic, který se k žalobě nepřipojí, se tedy označí jako žalovaný. Stejný okruh stran je bezpečnější zvolit i u žaloby na určení vlastnictví zůstavitele.
Jak se rozsudek dostane do katastru
Pokud je soudní rozhodnutí závazné pro osobu zapsanou v katastru a přímo se dotýká jejího práva, katastrální odbor provede záznam podle výroku (§ 36a odst. 2 písm. a) slovenského katastrálního zákona). Zapsaný vlastník proto musí být stranou sporu. Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálním bulletinu 1/2025 zastává názor, že takový rozsudek se zapisuje záznamem, nikoli poznámkou, a že jako vlastník se zapíše zůstavitel, přestože již nežije. Svou starší odpověď z roku 2010 tím zrušil.
Pokud již dědické řízení skončilo, soud na návrh provede ohledně nemovitosti dodatečné řízení o dědictví. Zastaví ho, pokud nemovitost nebyla ve vlastnictví zůstavitele (§ 211 odst. 1 a 3). K zápisu dědiců poté slouží rozhodnutí z tohoto řízení.
Když mezitím nemovitost změní vlastníka
Pokud zapsaný vlastník během sporu nemovitost prodá, rozsudek nemusí nového vlastníka zavazovat. Katastr tehdy záznam neprovede, zapíše o rozsudku poznámku na dva měsíce a vyzve k podání žaloby na určení práva k nemovitosti, tentokrát vůči novému vlastníkovi (§ 36a odst. 3 katastrálního zákona). Předejít tomu pomáhá poznámka o soudním řízení, kterou katastr zapíše i na návrh účastníka (§ 39 odst. 1).
Citace v původním znění:
Výrok právoplatného rozsudku o určení vecného práva k nehnuteľnosti alebo o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti je záväzný aj pre osobu, ktorej sa týka návrh na povolenie vkladu vecného práva k nehnuteľnosti, ak bol návrh podaný v čase, keď v katastri nehnuteľností bola zapísaná poznámka o súdnom konaní.
S podáním žaloby neotálejte. Oprávněný, tedy dobrověrný držitel, který má nemovitost nepřetržitě v držbě deset let, se může stát jejím vlastníkem vydržením (§ 134 odst. 1 slovenského občanského zákoníku). Podmínky vydržení popisuje článek vydržení pozemku a zápis do katastru.
S čím vám můžeme pomoci
Prověříme, na jakém podkladě byl vlastník zapsán do katastru a zda existují důvody pro zpochybnění převodu. Připravíme žalobu se správným okruhem stran a návrhem na poznámku v rámci služby určení vlastnického práva a převezmeme zastupování ve sporu až po zápis v katastru.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
