Najprv žalobou o určenie, že nehnuteľnosť ku dňu smrti patrila poručiteľovi alebo že patrí do dedičstva. Stranami sporu majú byť všetci dedičia, ako žalobcovia alebo žalovaní, a aj zapísaný vlastník. Ak je rozsudok záväzný pre zapísaného vlastníka, kataster podľa ÚGKK zapíše ako vlastníka poručiteľa záznamom. Nehnuteľnosť potom prejedná súd prostredníctvom notára v dedičskom konaní. Ak už skončilo, prejedná ju v dodatočnom konaní.
V dedičskom konaní sa ukáže, že dom, v ktorom rodič roky býval, je v katastri zapísaný na niekoho iného. Rodič ho napríklad krátko pred smrťou previedol za okolností, ktoré dedičia považujú za dôvod neplatnosti, alebo zápis vznikol na základe sporného prevodu. Notár takú nehnuteľnosť do dedičstva spravidla nezaradí a kataster zápis bez podkladu nezmení.
Prečo to dedičské konanie nevyrieši
V dedičskom konaní sa zisťuje majetok poručiteľa a robí sa jeho súpis (§ 197 Civilného mimosporového poriadku). Spor s treťou osobou o to, či bol prevod na ňu platný, sa v ňom spravidla nerieši. Aj medzi samotnými dedičmi platí, že ak je majetok sporný, súd len zistí jeho spornosť a pri výpočte hodnoty dedičstva naň neprihliada, ibaže o spore už pred skončením konania právoplatne rozhodol súd (§ 198). Nezaradenie sporného majetku do dedičstva nebráni domáhať sa práva žalobou (§ 212 ods. 1).
Akú žalobu podať
Ide o žalobu o určenie, či tu právo je alebo nie je, pri ktorej musí žalobca mať naliehavý právny záujem (§ 137 písm. c) Civilného sporového poriadku). Najvyšší súd SR v uznesení sp. zn. 6Cdo/102/2024 z 24. februára 2026 pripomenul, že dedič sa nemôže domáhať priameho určenia svojho vlastníctva k majetku poručiteľa. Môže žiadať určenie, že majetok ku dňu smrti patril poručiteľovi, alebo že patrí do dedičstva. Až potom ho možno prejednať v dedičskom konaní. Súd pripúšťa obe formulácie a výber nechal na žalobcovi. Nad rámec rozhodnutia poznamenal, že pri spore dedičov s treťou osobou sa javí vhodnejšia tá prvá.
Nestačí, ak žalobu podá jeden z dedičov len proti zapísanému vlastníkovi. Najvyšší súd SR v uznesení sp. zn. 8Cdo/94/2018 zo 16. mája 2019, ktorým dovolanie odmietol, zhrnul svoju ustálenú prax. V spore o určenie, že vec patrí do dedičstva, musia vystupovať všetci dedičia, ako žalobcovia alebo ako žalovaní, inak žaloba neobstojí pre nedostatok vecnej legitimácie. Dedič, ktorý sa k žalobe nepridá, sa teda označí ako žalovaný. Rovnaký okruh strán je bezpečnejšie zvoliť aj pri žalobe o určenie vlastníctva poručiteľa.
Ako sa rozsudok dostane do katastra
Ak je súdne rozhodnutie záväzné pre osobu zapísanú v katastri a priamo sa dotýka jej práva, katastrálny odbor vykoná záznam podľa výroku (§ 36a ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona). Zapísaný vlastník preto musí byť stranou sporu. Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) v Katastrálnom bulletine 1/2025 zastáva názor, že taký rozsudok sa zapisuje záznamom, nie poznámkou, a že ako vlastník sa zapíše poručiteľ, hoci už nežije. Svoju staršiu odpoveď z roku 2010 tým zrušil.
Ak už dedičské konanie skončilo, súd na návrh vykoná o nehnuteľnosti dodatočné konanie o dedičstve. Zastaví ho, ak nehnuteľnosť vo vlastníctve poručiteľa nebola (§ 211 ods. 1 a 3). Na zápis dedičov potom slúži rozhodnutie z tohto konania.
Keď medzitým nehnuteľnosť zmení vlastníka
Ak zapísaný vlastník počas sporu nehnuteľnosť predá, rozsudok nového vlastníka nemusí zaväzovať. Kataster vtedy záznam nevykoná, zapíše o rozsudku poznámku na dva mesiace a vyzve na podanie žaloby o určenie práva k nehnuteľnosti, tentoraz voči novému vlastníkovi (§ 36a ods. 3 katastrálneho zákona). Predísť tomu pomáha poznámka o súdnom konaní, ktorú kataster zapíše aj na návrh účastníka (§ 39 ods. 1).
Výrok právoplatného rozsudku o určení vecného práva k nehnuteľnosti alebo o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti je záväzný aj pre osobu, ktorej sa týka návrh na povolenie vkladu vecného práva k nehnuteľnosti, ak bol návrh podaný v čase, keď v katastri nehnuteľností bola zapísaná poznámka o súdnom konaní.
S podaním žaloby neotáľajte. Oprávnený, teda dobromyseľný držiteľ, ktorý má nehnuteľnosť nepretržite v držbe desať rokov, sa môže stať jej vlastníkom vydržaním (§ 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Podmienky vydržania opisuje článok vydržanie pozemku a zápis do katastra.
S čím vieme pomôcť
Preveríme, na akom podklade bol vlastník zapísaný do katastra a či sú dôvody na spochybnenie prevodu. Pripravíme žalobu so správnym okruhom strán a návrhom na poznámku v rámci služby určenie vlastníckeho práva a prevezmeme zastupovanie v spore až po zápis v katastri.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
