Někdo podal na katastr smlouvy o převodu našich nemovitostí, které jsme nepodepsali. Co máme dělat?

Katastrální odbory řeší případy, kdy jim přijde série smluv, kterými „vlastník“ převádí všechny své nemovitosti na neexistující obchodní společnosti nebo na fiktivní osoby, přičemž skutečný vlastník o ničem neví a smlouvy nepodepsal. Firmy s větším portfoliem nemovitostí jsou o to snazším terčem, že si list vlastnictví nekontrolují.

Proč zde rozhodují dny

Slovenský zákon proti povolenému vkladu nepřipouští opravné prostředky:

Rozhodnutí o povolení vkladu nabývá právní moci dnem vydání rozhodnutí. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, nelze podat odvolání, návrh na obnovu řízení a ani je nelze přezkoumat mimo odvolací řízení.

— Český překlad § 31 odst. 5 slovenského katastrálního zákona

Nejde tedy o lhůtu, kterou lze zmeškat a poté něco napravit, ale o úplné vyloučení opravných prostředků. V okamžiku, kdy úřad vklad povolí, je věc z pohledu správního řízení uzavřena. Vlastníkem se v katastru stane někdo jiný a svého vlastnictví se lze domáhat již jen žalobou u soudu, s důkazním břemenem na vaší straně a s rizikem, že mezitím nemovitost „prodají“ dále.

Rozhodnutí o povolení vkladu přitom úřad posílá účastníkům až do 15 dnů ode dne rozhodnutí (§ 31 odst. 6), a vy mezi účastníky podle podvržené smlouvy pravděpodobně ani nepatříte. Reálně se to tedy nemusíte dozvědět vůbec, dokud vám někdo nezavolá.

Co katastr prověří a co neodhalí

Rozsah přezkoumání je dán zákonem. Okresní úřad zkoumá, zda smlouva obsahuje podstatné náležitosti, zda je úkon v předepsané formě, zda je převodce oprávněn nakládat s nemovitostí, zda jsou projevy vůle určité a srozumitelné, zda smluvní volnost nebo právo nakládat nejsou omezeny a zda smlouva neodporuje zákonu, neobchází jej a nepříčí se dobrým mravům (§ 31 odst. 1). Přihlíží také ke skutkovým a právním skutečnostem, které by mohly mít vliv na povolení vkladu.

Ověřování pravosti podpisu mezi nimi není. Úřad pracuje s listinou, která navenek vypadá v pořádku, tedy má ověřený podpis, souhlasí označení nemovitosti a je zaplacen poplatek. Řemeslně slušně provedený padělek tímto sítem projde, protože je nastaveno na formální vady, nikoli na podvod.

Pokud byla smlouva vyhotovena ve formě notářského zápisu nebo autorizována advokátem, úřad ji posuzuje jen z pohledu souladu s katastrálním operátem a splnění procesních podmínek (§ 31 odst. 2). Přezkoumání je tedy ještě užší.

Dokud řízení běží

Prostor pro obranu je úzký, ale existuje. Řízení o návrhu na vklad se přeruší mimo jiné tehdy, pokud:

• bylo zahájeno řízení o předběžné otázce (§ 31a písm. a)), typicky soudní řízení o tom, kdo je vlastníkem nebo zda je smlouva platná;
• bylo účastníkovi neodkladným opatřením nebo předběžným opatřením nařízeno, aby nenakládal s určitou nemovitostí (§ 31a písm. e));
• je právo nakládat s nemovitostí omezeno podle zvláštního předpisu (§ 31a písm. f)).

Nejúčinnějším nástrojem je proto rychlý návrh na neodkladné opatření, tedy soudní rozhodnutí, které úřadu přerušení řízení přímo přikáže. Stížnost na úřad, dopis ani telefonát stejný účinek nemají.

Souběžně se vyznačuje poznámka. Poznámka vyjadřuje skutečnosti omezující oprávnění vlastníka nakládat s nemovitostí nebo informuje o nemovitosti či o právu k ní (§ 38). Úřad ji zapíše na základě oznámení soudu nebo jiného státního orgánu, případně na návrh oprávněného či účastníka řízení, a vyznačí také to, že věrohodnost údajů katastru o právu k nemovitosti byla zpochybněna (§ 39 odst. 1 a 2). Je to signál pro každého dalšího zájemce a právě tím se přerušuje řetězec dalších „převodů“ na třetí osoby, které by se později bránily dobrou vírou.

Zastavit řízení zákon umožňuje i z jiných důvodů, například pokud návrh nepodal účastník řízení nebo pokud ve stanovené lhůtě nebyly odstraněny nedostatky návrhu či jeho příloh (§ 31b odst. 1). U podvržených smluv bývá vad více a je třeba je úřadu konkrétně pojmenovat, písemně a do spisu.

Pokud již vklad povolili

Obrana se vede žalobou, zpravidla na určení vlastnického práva, a současně návrhem na poznámku, aby nemovitost nebylo možné plynule prodat dále. Pokud již byla převedena na dalšího nabyvatele, přibývá spor o jeho dobrou víru. Souběžně se podává trestní oznámení, trestní řízení však vlastnictví samo o sobě nevrátí, o tom rozhoduje civilní soud.

Tento scénář stojí násobně více času i peněz než několik dnů práce na začátku.

Prevence

Katastr eviduje také skutečnosti související s právem k nemovitosti, tedy prohlášení konkurzu vůči vlastníkovi, zahájení řízení o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, zahájení vyvlastňovacího řízení a zahájení exekuce prodejem nemovitosti (§ 6 odst. 1 písm. f)). Na listu vlastnictví se navíc velmi rychle objeví plomba, kterou jsme vysvětlili v otázce co znamená plomba na listu vlastnictví.

Pokud firma vlastní více nemovitostí, vyplatí se mít zavedenou pravidelnou kontrolu listů vlastnictví. Je to několik minut měsíčně a je to jediný způsob, jak se o cizím řízení dozvědět ještě ve vkladové lhůtě.

S čím můžeme pomoci

Pokud vám taková věc právě běží, ozvěte se dnes, nikoli příští týden. Dokud je řízení otevřené, máme s čím pracovat. Připravíme návrh na neodkladné opatření a podání do katastrálního spisu, zajistíme vyznačení poznámky a převezmeme zastupování v soudním sporu včetně žaloby na určení vlastnického práva. Pokud je řízení přerušeno nebo zamítnuto a je třeba na ně reagovat ve lhůtě, podívejte se na přerušené a zamítnuté katastrální řízení.

První telefonát, při kterém zjistíme, v jaké fázi řízení je, nic nestojí.