Až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, nie vznikom spoločnosti. Pri ostatných nepeňažných vkladoch prechádzajú práva na firmu dňom jej vzniku, pri nehnuteľnosti robí Obchodný zákonník výnimku. Podkladom pre kataster nie je zmluva, ale písomné vyhlásenie vkladateľa s osvedčeným podpisom. Kým vklad nie je povolený, firma nehnuteľnosť nevlastní a spoločníkovi hrozí, že bude musieť hodnotu vkladu doplatiť v peniazoch.
Nehnuteľnosť sa do firmy nevkladá zmluvou
Pri nepeňažnom vklade nevzniká medzi spoločníkom a firmou kúpna ani darovacia zmluva. Vklad sa dohodne v spoločenskej zmluve alebo v rozhodnutí o zvýšení základného imania a pre kataster je rozhodujúca iná listina: písomné vyhlásenie vkladateľa opatrené osvedčením o pravosti jeho podpisu (§ 60 ods. 1 Obchodného zákonníka).
Nepeňažný vklad a suma, v akej sa započítava na vklad spoločníka, musia byť uvedené priamo v spoločenskej zmluve, zakladateľskej zmluve alebo zakladateľskej listine (§ 59 ods. 3). Doplniť to dodatočne nie je možné.
Vlastníkom sa firma stáva až vkladom do katastra
Obchodný zákonník najprv hovorí, že vlastnícke práva k vkladom splateným pred vznikom spoločnosti prechádzajú na spoločnosť dňom jej vzniku. Pre nehnuteľnosti však určuje výnimku:
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda však spoločnosť až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe písomného vyhlásenia vkladateľa opatreného osvedčením o pravosti jeho podpisu.
Firma teda môže byť niekoľko týždňov zapísaná v obchodnom registri so základným imaním, ktoré tvorí nehnuteľnosť, a tú nehnuteľnosť pritom ešte nevlastní. Vlastníkom je stále spoločník.
Zároveň platí, že vklad sa považuje za splatený už odovzdaním vyhlásenia správcovi vkladu, a to ešte pred podaním návrhu na zápis spoločnosti do obchodného registra (§ 60 ods. 2). Splatenie vkladu a nadobudnutie vlastníctva sú teda dva rôzne okamihy a v období medzi nimi vzniká priestor na chyby.
Čo hrozí, ak vklad neprejde
S touto možnosťou klienti spravidla nerátajú:
Ak spoločnosť nenadobudne právo k predmetu nepeňažného vkladu, je spoločník, ktorý sa zaviazal vložiť do spoločnosti tento vklad, povinný zaplatiť jeho hodnotu v peniazoch a spoločnosť je povinná predmet nepeňažného vkladu spoločníkovi vrátiť.
Spoločník má na zaplatenie 90 dní od doručenia výzvy. Ak sa vklad zasekne na katastri, či už pre chybné vyhlásenie, nezrovnalosť v označení nehnuteľnosti alebo ťarchu, o ktorej sa nevedelo, nejde teda len o odklad. Spoločník má do firmy vložiť peniaze, ktoré vkladať nechcel.
Znalecký posudok a lehota 15 dní
Hodnotu nepeňažného vkladu určuje znalecký posudok, ktorý musí obsahovať aj opis vkladu, spôsob ocenenia a údaj, či hodnota zodpovedá prevzatému záväzku na vklad (§ 59 ods. 3). Ak hodnota v čase zápisu základného imania nedosiahne dohodnutú sumu, spoločník rozdiel dopláca v peniazoch (§ 59 ods. 6).
Návrh na zápis do katastra má štatutárny orgán podať do 15 dní od vzniku spoločnosti (§ 60 ods. 1 posledná veta). Obchodný zákonník so zmeškaním tejto lehoty nespája zánik práva návrh podať a § 60 nijakú sankciu neurčuje. Bez následkov to však nie je, keďže konateľ poruší zákonnú povinnosť a firma medzitým nevlastní to, čím má tvorené základné imanie.
Kde to najčastejšie viazne
- Vyhlásenie vkladateľa je spísané ako zmluva alebo mu chýba osvedčený podpis.
- Nehnuteľnosť je označená inak než v katastri (staré parcelné čísla, register „E“).
- Na nehnuteľnosti viazne záložné právo alebo poznámka, s ktorou sa v posudku nerátalo.
- Znalecký posudok nevystihuje relevantnú hodnotu vkladu. Ak sa využíva osobitný postup podľa § 59b, treba preveriť aj jeho šesťmesačný limit a zmenu okolností; nejde o univerzálnu platnosť každého posudku.
- Vklad sa robí pri zvyšovaní základného imania a nesedí naň rozhodnutie valného zhromaždenia.
Vklad nehnuteľnosti do firmy je súbeh troch konaní, ktoré na seba musia nadväzovať v správnom poradí: obchodný register, znalec a kataster. Pripravujeme ho ako celok, či už pri založení s. r. o. na Slovensku, alebo pri zmenách základného imania v existujúcej firme. Súčasťou je príprava zmlúv a návrhov na vklad vrátane vyhlásenia vkladateľa a komunikácie s katastrálnym odborom. Ak už vklad prerušili alebo zamietli, ozvite sa čo najskôr, lehota na doplnenie býva krátka.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 10. 9. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
