Обмін квартир за договором міни: як пов’язати дві передачі, іпотеку та доплату

Молодій родині потрібна більша квартира, старше подружжя охоче переїхало б до меншої без сходів. Замість того щоб кожен продавав і купував окремо, вони обмінюють квартири й доплачують різницю у вартості. Договір міни розрахований саме на таку ситуацію: обидві передачі містяться в одному документі, подаються до кадастру разом, і ніхто не залишається без квартири в той час, коли інший свою нову вже має. Щоб це справді працювало, договір повинен урегулювати те, що за звичайної купівлі вирішується лише на одному боці.

Кожен є і продавцем, і покупцем

Міну регулює єдине положення Цивільного кодексу: положення про договір купівлі-продажу застосовуються відповідно, і кожна сторона вважається продавцем щодо речі, яку вона передає, та покупцем щодо речі, яку вона приймає (§ 611). Щодо квартир це означає, що кожен відповідає за недоліки квартири, яку передає. Якщо згодом виявиться недолік, про який друга сторона не попередила, той, хто квартиру прийняв, має право на відповідне зниження ціни, а за недоліку, який робить річ непридатною для використання, — також право відмовитися від договору (§ 597). Про недолік слід заявити другій стороні без зайвого зволікання, щонайпізніше протягом 24 місяців від прийняття (§ 599). Тому за обміну корисно, щоб обидві сторони описали в договорі стан своєї квартири та відомі недоліки і щоб до передання обох квартир було складено акт приймання-передачі.

Точна ідентифікація та додатки

Щодо квартири кадастр вимагає зазначити номер квартири, поверх, під’їзд, реєстраційний номер будинку та частку у спільній власності на спільні частини, обладнання будинку та на земельну ділянку (§ 42 ч. 2 літ. c) Закону про кадастр). За міни ці дані треба навести щодо обох квартир і щодо обох витягів із реєстру нерухомості. До кожної квартири належить також довідка управителя або об’єднання про відсутність заборгованості; що робити, коли управитель її не видає, розглядає відповідь на запитання довідка управителя при продажу квартири. У витягу з реєстру нерухомості зазвичай зазначене також законне заставне право інших власників квартир, яке обміну не блокує; пояснення наведене у відповіді на запитання законне заставне право на квартирі.

Іпотека на одній із квартир

Якщо на якійсь із квартир є іпотека, обміном вона не припиняється. Заставне право діє щодо набувача (§ 151h ч. 1) і припиняється лише з припиненням забезпеченої вимоги (§ 151md ч. 1 літ. a)). Варіантів, по суті, три: кредит погашається до обміну або з доплати, банк погоджується на переведення боргу чи на перенесення забезпечення на другу квартиру, або набувач бере новий кредит, з якого погашається попередній. Кожен із них вимагає сприяння банку, і договір повинен визначити, хто його забезпечить і що станеться, якщо банк відмовить. Подивіться також у договір застави, що в ньому сказано про відчуження квартири. Докладний порядок дій при погашенні кредиту з ціни описує стаття купівля квартири з іпотекою продавця.

Доплата та передання квартир

Різниця у вартості вирішується доплатою в договорі міни. Строк її сплати варто пов’язати з дозволом на внесення запису, а за більшої суми — передати її на зберігання, з якого вона виплачується після реєстрації обох передач. Так само важливо погодити день передання. Якщо одна родина переїжджає до квартири другої, яка ще не звільнила свою, виникає ланцюжок, який треба розписати за строками й доповнити санкцією на випадок прострочення.

Один договір, одна заява, два відчужувачі

Договір міни подається до кадастру однією заявою про внесення запису, яка повинна охоплювати всі правочини та об’єкти нерухомості з договору (§ 30 ч. 5). Отже, кадастр вирішує щодо обох передач одночасно, що є головною перевагою порівняно з двома окремими договорами купівлі-продажу. Проте обидві сторони є відчужувачами, а тому для обох діє правило про підписи:

Підпис відчужувача на договорі, підпис зобов’язаного з переважного права купівлі, підпис зобов’язаного в разі виникнення сервітуту або підпис уповноваженого в разі припинення сервітуту на договорі, підписи співвласників на договорі про припинення та поділ часткової спільної власності або при поділі бездольової спільної власності подружжя повинні бути засвідчені відповідно до спеціальних приписів; […] якщо ці особи представлені, їхній підпис на довіреності також має бути засвідчений. Це не застосовується, якщо стороною договору є державний орган, Словацький земельний фонд, громада або вища територіальна одиниця, Залізниці Словацької Республіки, або якщо йдеться про договір про передачу нерухомості, складений у формі нотаріального акта чи авторизований адвокатом.

— § 42 ч. 3 Закону № 162/1995 Z. z.

Якщо квартири обмінюють два подружжя і кожне має свою квартиру в бездольовій спільній власності, це означає чотири засвідчені підписи. Авторизація адвокатом їх замінює. Адвокат складає договір, встановлює особу учасників і оцінює його відповідність закону, а також ризик виникнення шкоди (§ 1a ч. 1 закону про адвокатуру), і тоді кадастр оцінює договір лише з погляду відповідності кадастровому операту та процесуальних умов (§ 31 ч. 2); рішення має бути ухвалене протягом 20 днів замість 30 днів (§ 32).

Контрольний перелік

• обидві квартири точно за витягами з реєстру нерухомості, із частками у спільних частинах і в земельній ділянці,
• вартість квартир, розмір і строк сплати доплати, за потреби зберігання коштів,
• вирішення питання іпотеки та згода банку,
• заяви про стан і відомі недоліки обох квартир,
• довідки управителів про відсутність заборгованості,
• строки передання та санкції за прострочення,
• хто подає заяву про внесення запису і що станеться, якщо кадастр зупинить провадження.

Загальні правила міни, включно з податком, розглядає відповідь на запитання договір міни нерухомості. Обмін квартир ми супроводжуємо від перевірки обох витягів із реєстру нерухомості до внесення запису до кадастру в межах послуги договір міни. Якщо ви хочете заощадити на засвідченні підписів і підписуєте договір у Кошицях, ми авторизуємо його в межах послуги авторизація договору про передачу нерухомості.