Chyba v zápisu věcného břemene. Kdy pomůže katastr a kdy soud

Při prověrce pozemku před koupí nebo ve sporu se sousedem se někdy ukáže, že list vlastnictví neodpovídá starým listinám. Věcné břemeno cesty, které si předchůdci sjednali před desítkami let, na něm chybí. Jindy je zapsáno v širším rozsahu, než povolil vklad. Jako první možnost se nabízí řízení o opravě chyby. Nevyžaduje žalobu a zákon stanoví lhůtu pro rozhodnutí. V tomto řízení však katastr opravuje evidenci. Spor o existenci práva nerozhoduje. Český Nejvyšší správní soud to zopakoval v rozsudku 22 As 87/2026 ze dne 24. 9. 2026. Slovenský Nejvyšší správní soud rozlišuje obě situace podobně. V jedné věci však dospěl k závěru, že chybný zápis věcného břemene bylo možné opravit.

Co opraví slovenský katastr

Řízení o opravě chyby upravuje § 59 slovenského zákona č. 162/1995 Z. z. (katastrální zákon). Okresní úřad opravuje chybné údaje vzniklé jeho činností nebo činností jiných státních orgánů, notářů či jiných osob na základě chybných podkladů úřadu. U věcných břemen a zápisů vlastníků bývá rozhodující písmeno a) druhého odstavce.

Původní slovenské znění zákona:

Okresný úrad opraví a) údaje katastra uvedené v § 7, ak sú v rozpore s rozhodnutím o povolení vkladu, verejnou listinou alebo s inou listinou, na základe ktorej bol vykonaný zápis do katastra […]

§ 59 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona

Výjimkou jsou údaje zapsané podle referenčního registru (§ 42 odst. 6). Další písmena se týkají například chybně zobrazených hranic, výměr parcel nebo vícenásobného vlastnictví, jehož opravu musí odsouhlasit všichni dotčení. Nezjistí-li úřad podmínky opravy, návrh zamítne nebo navrhovateli oznámí, proč opravu neprovedl (§ 59a odst. 2). O návrhu má rozhodnout do 30 dnů, v odůvodněných případech do 90 dnů od zahájení řízení (§ 59a odst. 3). Základní přehled najdete v odpovědi oprava chyby v katastru.

Kdy už spor patří soudu

Nejvyšší správní soud SR v rozsudku 6Svk/11/2025 ze dne 25. 2. 2026 posuzoval případ, kdy katastrální odbor „opravou chyby“ vymazal z listu vlastnictví stavbu i její zapsané spoluvlastníky, přestože se účastníci přeli o to, komu stavba patří. Správní soud rozhodnutí úřadů zrušil a Nejvyšší správní soud kasační stížnost úřadu zamítl. Připomněl, že oprava chyby je nesporné řízení a správnímu orgánu nepřísluší posuzovat relevanci sporu, má-li „oprava“ změnit osobu vlastníka. Shrnuje také dosavadní judikaturu, podle níž opravou chyby zásadně nelze řešit spory o změnu hranic pozemků ani o existenci a obsah vlastnického či jiného práva k nemovitosti.

Jinak rozhodl v rozsudku 7Svk/3/2025 ze dne 30. 9. 2025. Smlouva z roku 1994 zřídila právo průchodu a průjezdu pro návštěvníky určitých budov. Na list vlastnictví se však dostalo jako právo „vlastníků a návštěvníků“. Katastrální odbor zápis opravil. Odvolací orgán návrh na opravu pro spornost zamítl a správní soud s ním souhlasil. Nejvyšší správní soud rozhodnutí odvolacího orgánu zrušil a věc mu vrátil. Zdůraznil, že § 59 odst. 2 písm. a) umožňuje opravit rozpor s rozhodnutím o povolení vkladu, nikoli přímo se smlouvou. U vkladu z roku 1994 se však podle tehdejší úpravy obsah smlouvy, na níž bylo povolení vyznačeno, stal obsahem rozhodnutí. Zápis proto odporoval rozhodnutí. Samotná snaha účastníka vykládat břemeno šířeji ještě neznamenala spornost jeho obsahu. Opravě nebránily ani pozdější změny vlastníků, ani skutečnost, že kupující v pozdější smlouvě vzala břemeno na vědomí v zapsaném znění. Soud také kritizoval praxi, která často nerozlišuje § 59 před novelou účinnou od 1. 10. 2018 a po ní.

Z obou rozsudků podle nás plyne, že rozhoduje povaha rozporu. Lze-li jej zjistit porovnáním zápisu s podkladovou listinou, přichází v úvahu oprava. Je-li nutné hodnotit, zda právo vzniklo, zaniklo nebo v jakém rozsahu trvá, rozhodne soud.

Jak hranici vidí český soud

Český katastrální zákon č. 256/2013 Sb. připouští opravu chybných údajů vzniklých zřejmým omylem při vedení a obnově katastru nebo nepřesností měření, zobrazení v mapě či výpočtu výměr při překročení mezních odchylek (§ 36 odst. 1). Na návrh má úřad opravu provést do 30 dnů od doručení návrhu, ve zvlášť odůvodněných případech do 60 dnů. Na rozdíl od slovenského postupu úřad nejprve opravu provede nebo oznámí, že o chybu nejde. Rozhodnutí vydá teprve tehdy, když vlastník či jiný oprávněný do 30 dnů od doručení oznámení vysloví nesouhlas (§ 36 odst. 3 a 4).

Ve věci 22 As 87/2026 vlastnice pozemků oprávněných z věcného břemene cesty zřízeného smlouvou z roku 1927 žádala zápis odpovídající povinnosti k sousednímu pozemku. Zápis povinnosti z katastru zmizel při komplexním šetření v roce 2005. Krajský soud jí vyhověl, Nejvyšší správní soud jeho rozsudek zrušil a žalobu zamítl. Zřejmým omylem je jen chyba jednoznačně zjistitelná bez podrobného právního a skutkového zkoumání. Nutnost rekonstruovat evidenci od roku 1927 a hodnotit historické listiny tento rámec překračovala. Oprava nemůže zakládat, měnit ani rušit věcná práva. Spor o existenci a rozsah břemene proto patří civilním soudům.

Jak postupovat, když zápis neodpovídá listině

Postup zvolte podle toho, zda jde o evidenční chybu, nebo spor o právo. Doporučujeme:

• Zjistit, z jaké listiny zápis vychází. Ze sbírky listin si vyžádejte smlouvu, rozhodnutí o vkladu či historický podklad a porovnejte je s listem vlastnictví.
• Pokud zápis zjevně odporuje rozhodnutí o povolení vkladu nebo podkladové listině, podejte návrh na opravu chyby.
• Pokud se strany přou o vznik, zánik nebo rozsah břemene, přichází v úvahu žaloba na určení, zda tu právo je, či není (§ 137 písm. c) slovenského Civilného sporového poriadku). Vhodnou žalobu, okruh žalovaných a naléhavý právní zájem je třeba posoudit podle konkrétní věci. Naléhavý právní zájem není nutné prokazovat, pokud vyplývá ze zvláštního předpisu.
• Během sporu můžete navrhnout zápis poznámky o soudním řízení (§ 39 odst. 1 slovenského katastrálního zákona). U české nemovitosti plní podobnou úlohu poznámka spornosti podle § 24 českého katastrálního zákona. Úřad ji zapíše na žádost toho, kdo doloží uplatnění práva u soudu.

Údaje slovenského katastru o právech k nemovitostem jsou hodnověrné a závazné, pokud se neprokáže opak (§ 70 odst. 2 slovenského katastrálního zákona).

Jak to bude podle nového občanského zákoníku

Nový slovenský občanský zákoník byl 30. října 2026 vyhlášen jako zákon č. 260/2026 Z. z.. Podle jeho § 1920 nabude účinnosti 1. července 2027. Do té doby je třeba postupovat podle dosavadní úpravy. Nový zákoník upravuje služebnosti a mění důsledky nesouladu zápisu se skutečným právním stavem při dalším převodu. Budoucí podobu katastrálního řízení je však třeba posuzovat i podle souvisejících předpisů. Doprovodný zákon je k 2. listopadu 2026 ještě v připomínkovém řízení. Nelze proto zaručit, že dnešní postup a lhůty zůstanou nezměněny.

• Zapsaný stav bude chránit kupujícího. Kdo úplatně a v dobré víře nabude pozemek od zapsaného vlastníka, bude chráněn, i když zápis neodpovídá skutečnosti. Výjimkou bude nezbytná cesta a věcná práva vznikající přímo ze zákona bez ohledu na zápis (§ 1503).
• Chybějící břemeno může zaniknout. Služebnost chybějící na listu vlastnictví přejde na kupujícího zatíženého pozemku, jen pokud ji mohl a musel z okolností zjistit, pokud to bylo dohodnuto nebo pokud to stanoví zákon. Jinak zanikne (§ 1470).
• Poznámka spornosti získá zvláštní účinky. U zápisu bez právního důvodu upravuje § 1505 ochranu i vůči dalším nabyvatelům. Dotčený vlastník má o zaznamenání spornosti požádat do dvou měsíců ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. Zároveň musí do dvou měsíců od doručení žádosti prokázat, že své věcné právo uplatnil u soudu, jinak katastr poznámku vymaže. Nebyl-li o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, první lhůta bude tři roky od provedení zápisu. Po jejím uplynutí bude jeho věcné právo působit jen vůči osobě, která zápisu dosáhla a nebyla v dobré víře.

Poznámky upozorňující na zpochybnění práva či soudní řízení zná slovenský katastr už dnes. Novinkou tedy není samotné vyznačení sporu, ale jeho nové soukromoprávní účinky. Při nesouladu, který vznikne až následně, upravuje ochranu § 1504 nového zákoníku. Uvedené dvouměsíční lhůty se týkají původního nesouladu podle § 1505.

Nestanoví-li zvláštní přechodné ustanovení jinak, vznik starých břemen a práva či povinnosti vzniklé před účinností zákona se posoudí podle dosavadních předpisů. Samotný věcněprávní vztah se od účinnosti bude řídit novým zákoníkem (§ 1893 odst. 2). U starších zápisů je proto třeba samostatně posoudit přechodná ustanovení včetně pravidla o lhůtách v § 1896. Ze samotného data původního zápisu nelze bez dalšího dovodit, že nové dvouměsíční lhůty již uplynuly.

Pokud nesoulad znáte už dnes, bez odkladu podle listin rozlište evidenční chybu od sporu o právo a zvolte odpovídající postup. U sporu řešte také jeho vyznačení v katastru. Návrh na opravu chyby soudní ochranu nenahradí.

Stav k 2. 11. 2026. Tato část vychází z vyhlášeného znění slovenského zákona č. 260/2026 Z. z. s účinností od 1. 7. 2027. Před účinností jej ještě může změnit novela. Budoucí pravidla nelze zaměňovat s dnešním účinným právem.

S čím vám pomůžeme

Posoudíme podkladové listiny a doporučíme návrh na opravu chyby, nebo žalobu. Spor o rozsah či existenci břemene vedeme v rámci služeb věcné břemeno a určení vlastnického práva. Při přerušení řízení nebo zamítnutí návrhu pomůžeme v rámci služby přerušené a zamítnuté katastrální řízení. Před koupí může nesoulad odhalit právní prověrka nemovitosti. Odstranění břemene, které se už nevykonává, rozebírá odpověď výmaz starého věcného břemene.

Článek poskytuje obecné informace a nenahrazuje posouzení konkrétní věci.