Chyba v zápise vecného bremena. Kedy pomôže kataster a kedy súd

Pri previerke pozemku pred kúpou alebo v spore so susedom sa občas ukáže, že list vlastníctva nesedí so starými listinami. Vecné bremeno cesty, ktoré si predchodcovia dohodli pred desaťročiami, na liste vlastníctva chýba. Inokedy je zapísané v širšom rozsahu, než povolil vklad. Ako prvá možnosť sa ponúka konanie o oprave chyby. Nevyžaduje žalobu a zákon pri ňom určuje lehotu na rozhodnutie. V tomto konaní však kataster opravuje evidenciu. Spor o existencii práva nerozhoduje. Český Najvyšší správny súd to zopakoval v rozsudku 22 As 87/2026 z 24. 9. 2026. Slovenský Najvyšší správny súd rozlišuje obe situácie podobne. V jednej veci však dospel k záveru, že chybný zápis vecného bremena bolo možné opraviť.

Čo opraví slovenský kataster

Konanie o oprave chyby upravuje § 59 zákona č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon). Okresný úrad v ňom opravuje chybné údaje, ktoré vznikli jeho činnosťou alebo činnosťou iných štátnych orgánov, notárov či iných osôb na základe chybných podkladov úradu. Pri vecných bremenách a zápise vlastníkov býva rozhodujúce písmeno a) druhého odseku.

Okresný úrad opraví a) údaje katastra uvedené v § 7, ak sú v rozpore s rozhodnutím o povolení vkladu, verejnou listinou alebo s inou listinou, na základe ktorej bol vykonaný zápis do katastra […]

§ 59 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona

Výnimkou sú údaje zapísané podľa referenčného registra (§ 42 ods. 6). Ďalšie písmená sa týkajú napríklad chybne zobrazených hraníc, výmer parciel alebo viacnásobného vlastníctva, ktorého opravu musia odsúhlasiť všetci dotknutí. Ak úrad podmienky opravy nezistí, návrh zamietne alebo navrhovateľovi oznámi, prečo opravu nevykonal (§ 59a ods. 2). O návrhu má rozhodnúť do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní od začatia konania (§ 59a ods. 3). Základný prehľad konania je v odpovedi oprava chyby v katastri.

Kedy už ide o spor, ktorý patrí súdu

Najvyšší správny súd SR v rozsudku 6Svk/11/2025 z 25. 2. 2026 posudzoval prípad, keď katastrálny odbor „opravou chyby“ vymazal z listu vlastníctva stavbu aj jej zapísaných spoluvlastníkov, hoci sa účastníci sporili o to, komu stavba patrí. Správny súd rozhodnutia úradov zrušil a Najvyšší správny súd kasačnú sťažnosť úradu zamietol. Pripomenul, že oprava chyby je nesporové konanie a správnemu orgánu neprislúcha posudzovať, či je spor relevantný, ak má byť výsledkom „opravy“ zmena osoby vlastníka. Zhrnul aj doterajšiu judikatúru, podľa ktorej opravou chyby zásadne nemožno riešiť spory o zmenu hraníc pozemkov ani o existenciu a obsah vlastníckeho či iného práva k nehnuteľnosti.

K inému výsledku súd dospel v rozsudku 7Svk/3/2025 z 30. 9. 2025. Zmluva z roku 1994 zriadila právo prechodu a prejazdu v prospech návštevníkov určitých budov. Na list vlastníctva sa však dostalo ako právo „vlastníkov a návštevníkov“. Katastrálny odbor zápis opravil. Odvolací orgán však návrh na opravu pre spornosť zamietol a správny súd s ním súhlasil. Najvyšší správny súd rozhodnutie odvolacieho orgánu zrušil a vec mu vrátil. Súd zdôraznil, že § 59 ods. 2 písm. a) umožňuje opraviť rozpor s rozhodnutím o povolení vkladu, nie priamo so zmluvou. Pri vklade z roku 1994 sa však podľa vtedajšej úpravy obsahom rozhodnutia stalo znenie zmluvy, na ktorej bolo povolenie vyznačené. Zápis preto odporoval rozhodnutiu. Samotná snaha účastníka vykladať bremeno širšie podľa súdu ešte neznamenala, že jeho obsah je sporný. Oprave nebránilo ani to, že pozemky medzitým zmenili vlastníkov, ani to, že kupujúca v neskoršej zmluve vzala bremeno na vedomie v zapísanom znení. Kriticky pritom poznamenal, že prax často nerozlišuje medzi znením § 59 pred novelou účinnou od 1. 10. 2018 a po nej.

Z oboch rozsudkov podľa nás vyplýva, že rozhoduje povaha rozporu. Ak ho možno zistiť porovnaním zápisu s listinou, na ktorej zápis stál, prichádza do úvahy oprava. Ak treba hodnotiť, či právo vôbec vzniklo, zaniklo alebo v akom rozsahu trvá, rozhodne o ňom súd.

Ako hranicu vidí český súd

Český katastrálny zákon (zákon č. 256/2013 Sb.) pripúšťa opravu chybných údajov, ktoré vznikli zrejmým omylom pri vedení a obnove katastra alebo nepresnosťou pri meraní, zobrazení v mape či výpočte výmer, ak sa prekročili medzné odchýlky (§ 36 ods. 1). Na návrh má úrad opravu urobiť do 30 dní od doručenia návrhu, vo zvlášť odôvodnených prípadoch do 60 dní. Postup je odlišný od slovenského. Úrad najprv opravu vykoná alebo oznámi, že o chybu nejde, a rozhodnutie vydá, až keď vlastník alebo iný oprávnený do 30 dní od doručenia oznámenia vysloví nesúhlas (§ 36 ods. 3 a 4 českého zákona).

Vo veci 22 As 87/2026 sa vlastníčka pozemkov oprávnených z vecného bremena cesty, ktoré zriadila zmluva z roku 1927, domáhala, aby kataster zapísal aj zodpovedajúcu povinnosť k susednému pozemku. Zápis povinnosti z katastra zmizol pri komplexnom šetrení v roku 2005. Krajský súd jej vyhovel, Najvyšší správny súd jeho rozsudok zrušil a žalobu zamietol. Zrejmým omylom je podľa neho len chyba jednoznačne zistiteľná bez podrobného skúmania právnej a skutkovej stránky. Ak treba rekonštruovať vývoj evidencie od roku 1927 a hodnotiť význam historických listín, o zrejmý omyl nejde. Oprava chyby podľa súdu nemôže zakladať, meniť ani rušiť vecné práva, preto spor o existenciu a rozsah bremena patrí civilným súdom.

Ako postupovať, keď zápis nesedí s listinou

Postup voľte podľa toho, či ide o evidenčnú chybu, alebo o spor o právo. Odporúčame tieto kroky:

• Zistite, na akej listine zápis stojí. Zo zbierky listín si vyžiadajte zmluvu, rozhodnutie o vklade alebo historický podklad a porovnajte ich so znením na liste vlastníctva.
• Ak zápis zjavne odporuje rozhodnutiu o povolení vkladu alebo listine, na základe ktorej sa zapisoval, podajte návrh na opravu chyby.
• Ak sa strany sporia o to, či bremeno vzniklo, zaniklo alebo kam siaha, prichádza do úvahy žaloba o určenie, či tu právo je alebo nie je (§ 137 písm. c) Civilného sporového poriadku). Vhodnú žalobu, okruh žalovaných a naliehavý právny záujem treba posúdiť podľa konkrétnej veci. Naliehavý právny záujem netreba preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu.
• Počas sporu môžete navrhnúť zápis poznámky o súdnom konaní (§ 39 ods. 1 katastrálneho zákona). Pri nehnuteľnosti v Česku plní podobnú úlohu poznámka spornosti zápisu podľa § 24 českého katastrálneho zákona. Kataster ju zapíše na žiadosť toho, kto preukáže, že svoje právo uplatnil na súde.

Údaje katastra o právach k nehnuteľnostiam sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak (§ 70 ods. 2 katastrálneho zákona).

Ako to bude podľa nového Občianskeho zákonníka

Nový Občiansky zákonník bol 30. októbra 2026 vyhlásený ako zákon č. 260/2026 Z. z.. Podľa jeho § 1920 nadobudne účinnosť 1. júla 2027. Dovtedy treba postupovať podľa doterajšej úpravy. Nový zákonník upravuje služobnosti a mení dôsledky nesúladu zápisu so skutočným právnym stavom pri ďalšom prevode. Budúcu podobu katastrálneho konania však treba posudzovať aj podľa súvisiacich predpisov. Sprievodný zákon je k 2. novembru 2026 ešte v pripomienkovom konaní. Nemožno preto zaručiť, že dnešný postup a lehoty ostanú nezmenené.

• Zapísaný stav bude chrániť kupujúceho. Kto odplatne a dobromyseľne nadobudne pozemok od zapísaného vlastníka, bude chránený, aj keď zápis nezodpovedá skutočnosti. Výnimkou bude nevyhnutná cesta a vecné práva vznikajúce priamo zo zákona bez ohľadu na zápis (§ 1503).
• Chýbajúce bremeno môže zaniknúť. Služobnosť chýbajúca na liste vlastníctva prejde na kupujúceho zaťaženého pozemku, len ak ju mohol a musel z okolností zistiť, ak sa to dohodlo alebo ak to ustanovuje zákon. Inak zanikne (§ 1470).
• Poznámka spornosti dostane osobitné účinky. Pri zápise bez právneho dôvodu upravuje § 1505 ochranu aj voči ďalším nadobúdateľom. Dotknutý vlastník má o zaznamenanie spornosti požiadať do dvoch mesiacov odo dňa, keď sa o zápise dozvedel. Zároveň musí do dvoch mesiacov od doručenia žiadosti preukázať, že svoje vecné právo uplatnil na súde, inak kataster poznámku vymaže. Ak nebol o zápise cudzieho práva riadne vyrozumený, prvá lehota bude tri roky od vykonania zápisu. Po jej uplynutí bude jeho vecné právo pôsobiť len voči osobe, ktorá zápis dosiahla a nebola dobromyseľná.

Poznámky upozorňujúce na spochybnenie práva či súdne konanie pozná slovenský kataster už dnes. Novinkou teda nie je samotné vyznačenie sporu, ale jeho nové súkromnoprávne účinky. Pri nesúlade, ktorý vznikne až následne, upravuje ochranu § 1504 nového zákonníka; uvedené dvojmesačné lehoty sa týkajú pôvodného nesúladu podľa § 1505.

Ak osobitné prechodné ustanovenie neurčí inak, vznik starých bremien a práva či povinnosti vzniknuté pred účinnosťou zákona sa posúdia podľa doterajších predpisov. Samotný vecnoprávny vzťah sa od účinnosti bude spravovať novým zákonníkom (§ 1893 ods. 2). Pri starších zápisoch preto treba osobitne posúdiť prechodné ustanovenia vrátane pravidla o lehotách v § 1896. Zo samotného dátumu pôvodného zápisu nemožno bez ďalšieho vyvodiť, že nové dvojmesačné lehoty už uplynuli.

Ak nesúlad poznáte už dnes, bez odkladu podľa listín rozlíšte evidenčnú chybu od sporu o právo a zvoľte zodpovedajúci postup. Pri spore riešte aj jeho vyznačenie v katastri; návrh na opravu chyby súdnu ochranu nenahradí.

Stav k 2. 11. 2026. Táto časť vychádza z vyhláseného znenia zákona č. 260/2026 Z. z. s účinnosťou od 1. 7. 2027. Pred účinnosťou ho ešte môže zmeniť novela. Budúce pravidlá netreba zamieňať s dnešným účinným právom.

S čím vám pomôžeme

Posúdime listiny, z ktorých zápis vychádza, a odporučíme, či podať návrh na opravu chyby, alebo žalobu. Spor o rozsah alebo existenciu bremena vedieme v rámci služieb vecné bremeno a určenie vlastníckeho práva. Ak úrad konanie preruší alebo návrh zamietne, pomôžeme vám v rámci služby prerušené a zamietnuté katastrálne konanie. Pred kúpou odhalí nesúlad medzi listom vlastníctva a listinami právna previerka nehnuteľnosti. Ako odstrániť bremeno, ktoré sa už nevykonáva, rozoberá odpoveď výmaz starého vecného bremena.

Článok poskytuje všeobecné informácie a nenahrádza posúdenie konkrétnej veci.