Slovensko má odhadem statisíce staveb, které právně nikdy nevznikly: chybí jim povolení, kolaudace nebo obojí a v katastru po nich není ani stopa. Novela č. 46/2024 Z. z. vložila do starého stavebního zákona č. 50/1976 Zb. ustanovení, která tento soubor řeší — nikoli jednou amnestií, jak se obvykle zkracuje, ale třemi různými režimy podle stáří stavby. A s jedním společným háčkem: zlegalizované ještě neznamená zapsané v katastru.
Před říjnem 1976: amnestie bez podmínek
Stavby postavené před 1. říjnem 1976 se dnem 1. dubna 2024 považují za stavby postavené v souladu s platnými předpisy.
— Český překlad § 142l odst. 3 zákona č. 50/1976 Zb.
Nejstarší stavby jsou legální přímo ze zákona, bez žádosti, bez řízení a bez zkoumání čehokoli. Stavební úřad k nim nevede žádné řízení; pokud by již probíhalo řízení o odstranění takové stavby, po zjištění stáří ho zastaví.
Roky 1976 až 1989: amnestie se dvěma podmínkami
Stavby postavené od 1. října 1976 do 31. prosince 1989 se podle druhé věty § 142l odst. 3 zákona č. 50/1976 Zb. považují za postavené v souladu se zákonem, pokud se nepřetržitě využívají ke svému účelu a vlastník stavby byl k 1. dubnu 2024 vlastníkem pozemku nebo k němu měl jiné právo — nájem, věcné břemeno či právo ze zvláštního předpisu. Ani zde se o nic nežádá; podmínky však nejsou samozřejmé a prokazují se až tam, kde na nich vše stojí: při zápisu stavby do katastru.
Roky 1990 až březen 2025: legalizace pouze na žádost
Třetí režim už automatický není. Stavbu zhotovenou a užívanou bez povolení stavebního úřadu nebo v rozporu s ním od 1. ledna 1990 do 31. března 2025 může úřad na žádost vlastníka přezkoumat a potvrdit její způsobilost k užívání; rozhodnutí má účinky kolaudačního rozhodnutí (§ 140d zákona č. 50/1976 Zb. ve znění novely č. 26/2025 Z. z.). Vlastník přitom prokazuje mimo jiné vyhovující stavebně technický stav, právo k pozemku, soulad s územním plánem a to, že stavba nestojí v ochranném či bezpečnostním pásmu bez souhlasu jeho provozovatele. Pokud se podmínky neprokážou, úřad nařídí odstranění stavby — žádost proto není krok, který se dělá naslepo.
Vlastník stavby může podat žádost o přezkoumání způsobilosti stavby k užívání podle odstavců 1 a 2 do 31. března 2029.
— Český překlad § 140d odst. 3 zákona č. 50/1976 Zb.
Novela č. 26/2025 Z. z. režim ještě uvolnila: žádost lze podat i tehdy, když již běží řízení o dodatečném povolení stavby, a u dokončené stavby se řízení o dodatečném povolení po podání žádosti zastaví (§ 88a odst. 11). Pro vlastníky dokončených černých staveb je tak přezkoumání zpravidla schůdnější cestou než klasické dodatečné povolování.
Zlegalizované ještě neznamená zapsané v katastru
Všechny tři režimy řeší veřejnoprávní legalitu stavby, nikoli její evidenci. Katastr zapisuje stavbu až na návrh doložený listinami podle § 46 zákona č. 162/1995 Z. z.: u staveb z doby před říjnem 1976 oznámením obce o kolaudaci nebo uvedení do užívání, u staveb z let 1976 až 1989 oznámením obce o době postavení, účelu, soupisném čísle a stavebníkovi společně s listinou prokazující právo stavebníka k pozemku k 1. dubnu 2024 (§ 46 odst. 10 katastrálního zákona), a u mladších staveb rozhodnutím o způsobilosti k užívání. K tomu geometrický plán, pokud stavba není zakreslena v katastrální mapě. Podrobné postupy jsme rozebrali v poradně v otázkách zápis staré stavby bez kolaudace a legalizace stavby z devadesátých let.
Co z toho vyplývá prakticky
- Při prodeji a koupi nelze amnestii odbýt mávnutím ruky. Kupující a banky chtějí vidět stavbu na listu vlastnictví; zda ji tam prodávající dokáže dostat a co to bude stát, se vyplatí zjistit před podpisem, nikoli po něm.
- Developerů se týká více, než napovídá slovo „amnestie“. Stará stodola či přístavba na kupovaném pozemku znamená otázku, kdo a dokdy ji zlegalizuje nebo odstraní — a ta patří do due diligence a kupní smlouvy.
- Žádost je třeba podat do 31. března 2029. Tato lhůta se podle § 84 odst. 7 zákona č. 25/2025 Z. z. vztahuje na přezkoumání způsobilosti stavby k užívání i na žádost o dodatečné povolení v přechodném režimu. Po jejím uplynutí nelze podle dnes přijaté úpravy počítat s dodatečným povolením jako s náhradní cestou. Vlastník nepovolené stavby by proto neměl přípravu žádosti odkládat.
Pokud nevíte, do kterého režimu vaše stavba patří, prověříme to v rámci právní prověrky nemovitosti. Žádosti, podklady a komunikaci s úřady vede inženýring a stavebním firmám zajišťujeme celou agendu v právním servisu pro stavební firmy.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 29. 8. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
