Mnohým stavbám na Slovensku chýba povolenie, kolaudácia alebo oboje a nie sú zapísané ani v katastri. Novela č. 46/2024 Z. z. doplnila do starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. tri režimy riešenia tohto stavu podľa veku stavby. Bežne sa označujú ako stavebná amnestia. Všetky však majú spoločné to, že legalizácia sama osebe nezabezpečí zápis do katastra.
Amnestia bez podmienok pre stavby spred októbra 1976
Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi.
Najstaršie stavby sú legálne priamo zo zákona, bez žiadosti, bez konania a bez skúmania čohokoľvek. Stavebný úrad k nim nevedie žiadne konanie. Ak by už bežalo konanie o odstránení takejto stavby, má ho podľa metodického usmernenia ÚÚPV po zistení veku zastaviť.
Dve podmienky pri stavbách z rokov 1976 až 1989
Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa podľa druhej vety § 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb. považujú za postavené v súlade so zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby bol k 1. aprílu 2024 vlastníkom pozemku alebo mal k nemu iné právo, napríklad nájom, vecné bremeno či právo z osobitného predpisu. Ani tu sa žiadosť nepodáva. Splnenie podmienok však nie je samozrejmé a preukazuje sa pri zápise stavby do katastra.
Legalizácia stavieb z rokov 1990 až marec 2025 na žiadosť
Tretí režim už automatický nie je. Stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 môže úrad na žiadosť vlastníka preskúmať a potvrdiť jej spôsobilosť na užívanie. Rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia (§ 140d zákona č. 50/1976 Zb. v znení novely č. 26/2025 Z. z.). Starý stavebný zákon je od 1. apríla 2025 zrušený. Toto konanie sa podľa neho vedie naďalej na základe prechodného ustanovenia § 84 ods. 7 nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. Vlastník pritom preukazuje okrem iného vyhovujúci stavebnotechnický stav, právo k pozemku, súlad s územným plánom a to, že stavba nestojí v ochrannom či bezpečnostnom pásme bez súhlasu jeho prevádzkovateľa. Ak sa podmienky nepreukážu, úrad nariadi odstránenie stavby (§ 140d ods. 7). Pred podaním žiadosti je preto potrebné overiť, či stavba podmienky spĺňa.
Vlastník stavby môže podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa odsekov 1 a 2 do 31. marca 2029.
Novela č. 26/2025 Z. z. umožnila podať žiadosť aj vtedy, keď už beží konanie o dodatočnom povolení stavby, a pri dokončenej stavbe sa konanie o dodatočnom povolení po podaní žiadosti zastaví (§ 88a ods. 11). Pre vlastníkov dokončených čiernych stavieb je tak preskúmanie spravidla schodnejšou cestou než klasické dodatočné povoľovanie.
Zlegalizované ešte neznamená zapísané v katastri
Všetky tri režimy riešia verejnoprávnu legálnosť stavby, nie jej evidenciu. Kataster zapisuje stavbu až na návrh doložený listinami podľa § 46 zákona č. 162/1995 Z. z.: pri stavbách spred októbra 1976 oznámením obce o skolaudovaní alebo daní do užívania (§ 46 ods. 7 predpokladá vydané kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie, a ak stavba nemala ani jedno, postup treba vopred preveriť s katastrálnym odborom), pri stavbách z rokov 1976 až 1989 oznámením obce o čase postavenia, účele, súpisnom čísle a stavebníkovi spolu s listinou preukazujúcou právo stavebníka k pozemku k 1. aprílu 2024 (§ 46 ods. 10 katastrálneho zákona), a pri mladších stavbách rozhodnutím o spôsobilosti na užívanie. K tomu geometrický plán, ak stavba nie je zakreslená v katastrálnej mape. Podrobné postupy sme rozobrali v poradni v otázkach zápis starej stavby bez kolaudácie a legalizácia stavby z deväťdesiatych rokov.
Čo z toho vyplýva prakticky
- Pri predaji a kúpe treba preveriť aj zápis stavby. Kupujúci a banky spravidla chcú vidieť stavbu na liste vlastníctva. Či ju tam predávajúci vie dostať a čo to bude stáť, sa oplatí zistiť pred podpisom, nie po ňom.
- Developerov sa týka viac, než napovedá slovo „amnestia“. Stará stodola či prístavba na kupovanom pozemku znamená otázku, kto a dokedy ju zlegalizuje alebo odstráni. Tú treba vyriešiť pri due diligence aj v kúpnej zmluve.
- Žiadosť treba podať do 31. marca 2029. Táto lehota sa podľa § 84 ods. 7 zákona č. 25/2025 Z. z. týka preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie aj žiadosti o dodatočné povolenie v prechodnom režime (tá pripadá do úvahy pri stavbe, ktorá nespĺňa podmienky amnestie ani preskúmania). Po jej uplynutí nemožno podľa dnes prijatej úpravy počítať s dodatočným povolením ako s náhradnou cestou. Vlastník nepovolenej stavby by preto prípravu žiadosti nemal odkladať.
Ak neviete, do ktorého režimu vaša stavba patrí, preveríme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Žiadosti, podklady a komunikáciu s úradmi vedie inžiniering a stavebným firmám zabezpečujeme celú agendu v právnom servise pre stavebné firmy.
Článok poskytuje všeobecné právne informácie podľa stavu k 26. 9. 2026. Nie je právnou službou ani radou pre konkrétnu situáciu. Právne predpisy sa menia a okolnosti vášho prípadu sa môžu líšiť. Pred rozhodnutím si preto postup overte alebo sa nám ozvite.
