Slovensko má odhadom státisíce stavieb, ktoré právne nikdy nevznikli: chýba im povolenie, kolaudácia alebo oboje a v katastri po nich niet stopy. Novela č. 46/2024 Z. z. vložila do starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. ustanovenia, ktoré tento balík riešia — nie jednou amnestiou, ako sa zvykne skracovať, ale tromi rôznymi režimami podľa veku stavby. A s jedným spoločným háčikom: zlegalizované ešte neznamená zapísané v katastri.
Pred októbrom 1976: amnestia bez podmienok
Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi.
Najstaršie stavby sú legálne priamo zo zákona, bez žiadosti, bez konania a bez skúmania čohokoľvek. Stavebný úrad k nim nevedie žiadne konanie; ak by už bežalo konanie o odstránení takejto stavby, po zistení veku ho zastaví.
Roky 1976 až 1989: amnestia s dvoma podmienkami
Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa podľa druhej vety § 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb. považujú za postavené v súlade so zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby bol k 1. aprílu 2024 vlastníkom pozemku alebo mal k nemu iné právo — nájom, vecné bremeno či právo z osobitného predpisu. Ani tu sa nič nežiada; podmienky však nie sú samozrejmé a preukazujú sa až tam, kde na nich všetko stojí: pri zápise stavby do katastra.
Roky 1990 až marec 2025: legalizácia len na žiadosť
Tretí režim už automatický nie je. Stavbu zhotovenú a užívanú bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 môže úrad na žiadosť vlastníka preskúmať a potvrdiť jej spôsobilosť na užívanie; rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia (§ 140d zákona č. 50/1976 Zb. v znení novely č. 26/2025 Z. z.). Vlastník pritom preukazuje okrem iného vyhovujúci stavebnotechnický stav, právo k pozemku, súlad s územným plánom a to, že stavba nestojí v ochrannom či bezpečnostnom pásme bez súhlasu jeho prevádzkovateľa. Ak sa podmienky nepreukážu, úrad nariadi odstránenie stavby — žiadosť preto nie je krok, ktorý sa robí naslepo.
Vlastník stavby môže podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa odsekov 1 a 2 do 31. marca 2029.
Novela č. 26/2025 Z. z. režim ešte uvoľnila: žiadosť možno podať aj vtedy, keď už beží konanie o dodatočnom povolení stavby, a pri dokončenej stavbe sa konanie o dodatočnom povolení po podaní žiadosti zastaví (§ 88a ods. 11). Pre vlastníkov dokončených čiernych stavieb je tak preskúmanie spravidla schodnejšou cestou než klasické dodatočné povoľovanie.
Zlegalizované ešte neznamená zapísané v katastri
Všetky tri režimy riešia verejnoprávnu legálnosť stavby, nie jej evidenciu. Kataster zapisuje stavbu až na návrh doložený listinami podľa § 46 zákona č. 162/1995 Z. z.: pri stavbách spred októbra 1976 oznámením obce o skolaudovaní alebo daní do užívania, pri stavbách z rokov 1976 až 1989 oznámením obce o čase postavenia, účele, súpisnom čísle a stavebníkovi spolu s listinou preukazujúcou právo stavebníka k pozemku k 1. aprílu 2024 (§ 46 ods. 10 katastrálneho zákona), a pri mladších stavbách rozhodnutím o spôsobilosti na užívanie. K tomu geometrický plán, ak stavba nie je zakreslená v katastrálnej mape. Podrobné postupy sme rozobrali v poradni v otázkach zápis starej stavby bez kolaudácie a legalizácia stavby z deväťdesiatych rokov.
Čo z toho vyplýva prakticky
- Pri predaji a kúpe sa amnestia nedá odmávnuť. Kupujúci a banky chcú vidieť stavbu na liste vlastníctva; či ju tam predávajúci vie dostať a čo to bude stáť, sa oplatí zistiť pred podpisom, nie po ňom.
- Developerov sa týka viac, než napovedá slovo „amnestia“. Stará stodola či prístavba na kupovanom pozemku znamená otázku, kto a dokedy ju zlegalizuje alebo odstráni — a tá patrí do due diligence a kúpnej zmluvy.
- Žiadosť treba podať do 31. marca 2029. Táto lehota sa podľa § 84 ods. 7 zákona č. 25/2025 Z. z. týka preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie aj žiadosti o dodatočné povolenie v prechodnom režime. Po jej uplynutí nemožno podľa dnes prijatej úpravy počítať s dodatočným povolením ako s náhradnou cestou. Vlastník nepovolenej stavby by preto prípravu žiadosti nemal odkladať.
Ak neviete, do ktorého režimu vaša stavba patrí, preveríme to v rámci právnej previerky nehnuteľnosti. Žiadosti, podklady a komunikáciu s úradmi vedie inžiniering a stavebným firmám držíme celú agendu v právnom servise pre stavebné firmy.
Článok je všeobecná právna informácia k stavu ku dňu 29. 8. 2026 — nie je právnou službou ani radou k vašej konkrétnej veci. Právne predpisy sa menia a vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; pred rozhodnutím si postup overte alebo sa nám ozvite.
