Будівельна амністія: три режими легалізації старих і самочинних споруд

У Словаччині є багато споруд, які юридично ніколи не виникли: вони не мають дозволу, рішення про введення в експлуатацію або обох документів, а в кадастрі про них немає жодної згадки. Новела № 46/2024 Z. z. внесла до старого будівельного закону № 50/1976 Zb. положення, які врегульовують цей комплекс питань — не однією амністією, як це часто спрощено називають, а трьома різними режимами залежно від віку споруди. І з одним спільним нюансом: легалізована ще не означає внесена до кадастру.

До жовтня 1976 року: амністія без умов

Споруди, зведені до 1 жовтня 1976 року, з 1 квітня 2024 року вважаються спорудами, зведеними відповідно до чинних нормативно-правових актів.

— § 142l ods. 3 закону № 50/1976 Zb.

Найстаріші споруди є законними безпосередньо на підставі закону — без заяви, без провадження та без перевірки будь-яких обставин. Будівельний орган не проводить щодо них жодного провадження; якщо провадження про знесення такої споруди вже триває, згідно з методичними вказівками Управління територіального планування та будівництва Словацької Республіки (ÚÚPV) орган повинен припинити його після встановлення її віку.

1976–1989 роки: амністія за двох умов

Споруди, зведені з 1 жовтня 1976 року до 31 грудня 1989 року, відповідно до другого речення § 142l ods. 3 закону № 50/1976 Zb. вважаються зведеними відповідно до закону, якщо вони безперервно використовуються за призначенням, а власник споруди станом на 1 квітня 2024 року був власником земельної ділянки або мав щодо неї інше право — право оренди, сервітут чи право, що випливає з окремого нормативно-правового акта. І в цьому випадку подавати заяву не потрібно; однак виконання умов не вважається само собою зрозумілим і підтверджується саме тоді, коли від нього залежить усе: під час внесення споруди до кадастру.

1990 рік — березень 2025 року: легалізація лише за заявою

Третій режим уже не є автоматичним. Споруду, зведену та використовувану без дозволу будівельного органу або всупереч такому дозволу в період із 1 січня 1990 року до 31 березня 2025 року, орган може за заявою власника перевірити та підтвердити її придатність до експлуатації; рішення має наслідки рішення про введення в експлуатацію (§ 140d закону № 50/1976 Zb. у редакції новели № 26/2025 Z. z.). Старий будівельний закон з 1 квітня 2025 року скасовано; це провадження й надалі ведеться за ним на підставі перехідного положення § 84 ч. 7 нового будівельного закону № 25/2025 Z. z. При цьому власник підтверджує, зокрема, належний будівельно-технічний стан, право на земельну ділянку, відповідність містобудівному плану, а також те, що споруда не розташована в охоронній зоні чи зоні безпеки без згоди її оператора. Якщо виконання умов не буде підтверджено, орган накаже знести споруду (§ 140d ods. 7) — тому заяву не слід подавати без попередньої оцінки.

Власник споруди може подати заяву про перевірку придатності споруди до експлуатації відповідно до odsekov 1 та 2 до 31 березня 2029 року.

— § 140d ods. 3 закону № 50/1976 Zb.

Новела № 26/2025 Z. z. додатково пом’якшила цей режим: заяву можна подати й тоді, коли вже триває провадження щодо додаткового дозволу на споруду, а щодо завершеної споруди провадження про надання додаткового дозволу після подання заяви припиняється (§ 88a ods. 11). Тому для власників завершених самочинних споруд перевірка зазвичай є доступнішим шляхом, ніж класична процедура отримання додаткового дозволу.

Легалізована ще не означає внесена до кадастру

Усі три режими врегульовують публічно-правову законність споруди, а не її облік. Кадастр вносить споруду лише на підставі заяви, до якої додано документи згідно з § 46 закону № 162/1995 Z. z.: для споруд, зведених до жовтня 1976 року, — повідомлення громади про введення в експлуатацію або передачу в користування (§ 46 ods. 7 передбачає наявність виданого рішення про введення в експлуатацію або дозволу на користування; якщо споруда не мала жодного з них, порядок слід заздалегідь перевірити з кадастровим відділом); для споруд 1976– 1989 років — повідомлення громади про час зведення, призначення, реєстраційний номер і забудовника разом із документом, що підтверджує право забудовника на земельну ділянку станом на 1 квітня 2024 року (§ 46 ods. 10 кадастрового закону), а для новіших споруд — рішення про придатність до експлуатації. До цього додається геометричний план, якщо споруда не позначена на кадастровій карті. Детальні процедури ми розглянули в консультації у відповідях на запитання про внесення старої споруди без рішення про введення в експлуатацію та легалізацію споруди, зведеної в дев’яностих роках.

Що з цього випливає на практиці

• Під час продажу та купівлі амністію не можна ігнорувати. Покупці та банки, як правило, хочуть бачити споруду у витягу з реєстру прав власності; чи зможе продавець внести її туди й скільки це коштуватиме, варто з’ясувати до підписання договору, а не після нього.
• Забудовників це стосується більше, ніж можна припустити зі слова «амністія». Стара стодола чи прибудова на земельній ділянці, яку купують, порушує питання, хто й до якого строку її легалізує або знесе — і це питання має бути охоплене юридичною перевіркою та договором купівлі-продажу.
• Заяву потрібно подати до 31 березня 2029 року. Цей строк відповідно до § 84 ч. 7 Закону № 25/2025 Z. z. стосується як перевірки придатності споруди до експлуатації, так і заяви про надання додаткового дозволу в межах перехідного режиму (такий дозвіл можливий щодо споруди, яка не відповідає умовам ні амністії, ні перевірки). Після його спливу за чинною редакцією закону не можна розраховувати на додатковий дозвіл як на запасний шлях. Тому власнику недозволеної споруди не слід відкладати підготовку заяви.

Якщо ви не знаєте, до якого режиму належить ваша споруда, ми перевіримо це в межах юридичної перевірки нерухомості. Підготовку заяв і документів та комунікацію з органами забезпечує інжиніринг, а будівельним компаніям ми комплексно супроводжуємо всі питання в межах юридичного обслуговування будівельних компаній.