U smlouvy mezi podnikateli podle slovenského obchodního zákoníku nemusí jít o poměrnou část smluvní ceny. Pokud jste vlastníkem rozestavěné stavby a smlouva zanikla z důvodu, za který neodpovídáte, například pro prodlení zhotovitele, zákon vám ukládá uhradit to, o co jste se prováděním stavby obohatili. Od této částky se odečtou zálohy, které jste již zaplatili. Nejvyšší soud SR však v jiném sporu přisvědčil ocenění provedených prací podle smlouvy. Výsledek proto není předem jistý. Pokud smlouva upravuje vyúčtování po odstoupení jinak, má přednost.
Firma si objednala halu nebo administrativní budovu, zhotovitel byl v prodlení a po marném uplynutí dodatečné lhůty firma od smlouvy odstoupila. Zhotovitel dokončil jen hrubou stavbu a vystavil fakturu za provedené práce podle rozpočtu. Kolik mu náleží, závisí na tom, kdo je vlastníkem rozestavěné stavby a proč smlouva zanikla. U stavby na vašem pozemku a odstoupení pro porušení smlouvy zhotovitelem platí zvláštní pravidlo slovenského obchodního zákoníku (zákon č. 513/1991 Zb.), které nevychází ze smluvní ceny. Soudy je však neuplatňují jednotně.
Stavba na vašem pozemku patří vám
Pokud zhotovitel zhotovuje věc na pozemku objednatele, vlastníkem zhotovované věci je objednatel, nestanoví-li smlouva něco jiného (§ 542 odst. 1). Provedené práce proto nelze vrátit. Pro tento případ zákon stanoví:
Citace v původním znění:
Ak má k zhotovovanej veci vlastnícke právo objednávateľ a vec nemožno vzhľadom na jej povahu vrátiť alebo odovzdať zhotoviteľovi, je objednávateľ povinný uhradiť zhotoviteľovi to, o čo sa objednávateľ zhotovovaním veci obohatil, ak záväzok zanikol z dôvodu, za ktorý objednávateľ nezodpovedá.
Odstoupení pro prodlení zhotovitele je typickým důvodem, za který objednatel neodpovídá, pokud prodlení sám nezpůsobil, například neposkytnutím součinnosti. Nejvyšší soud SR označil § 544 za zvláštní úpravu vypořádání po zániku smlouvy o dílo a uvedl, že nárok zhotovitele podle něj je jiný než nárok na zaplacení ceny díla (4Obdo/40/2018, body 28 a 29).
Nejvyšší soud SR však takto nepostupoval ve všech sporech. Při rekonstrukci objektu objednatele, který odstoupil, když zhotovitel oznámil, že v pracích nebude pokračovat, přisvědčil tomu, že práce provedené do odstoupení se podle § 351 ocení způsobem dohodnutým ve smlouvě (1Obdo/5/2012). Později u smlouvy o reklamě označil úvahy o § 544 v rozhodnutí 4Obdo/40/2018 za obiter dictum a při vypořádání podle § 351 odst. 2 považoval za rozhodující dohodnutou cenu (3Obdo/80/2019, body 24 a 31).
Jak se obohacení vyčíslí
Vzorec zákon nestanoví. V rozhodnutí 4Obdo/40/2018 Nejvyšší soud SR odlišil fakturované částky, které odpovídají smluvním cenám, od peněžního ocenění nákladů, které by objednatel musel na stejné plnění vynaložit s přihlédnutím k vadám. Ve sporu o rozestavěnou hrubou stavbu, u níž objednatel odstoupil od smlouvy pro prodlení zhotovitele, soudy vycházely z obecné hodnoty stavby ke dni odstoupení a odečetly od ní částky, které objednatel již zaplatil. Nejvyšší soud SR dovolání objednatele zamítl a doplnil, že při určení hodnoty je třeba zohlednit také technický stav stavby včetně vad (5Cdo/23/2024, bod 13).
Výsledek se proto může od faktury zhotovitele lišit oběma směry. Klíčovým důkazem bývá stav stavby ke dni odstoupení, zachycený dříve, než na ni vstoupí jiná firma. Co zdokumentovat, rozebírá článek když stavbu dokončí jiný zhotovitel (připravujeme). Odstoupení se nedotýká nároku na náhradu škody (§ 351 odst. 1), například za vyšší cenu dokončení jinou firmou, ani smluvní pokuty za prodlení, jak popisuje otázka smluvní pokuta po odstoupení od smlouvy.
Kdy se postupuje jinak
- Smlouva upravuje vyúčtování. Dohodnutý postup, například ocenění provedených prací podle položkového rozpočtu, má přednost. Ustanovení § 544 nepatří mezi ta, od nichž se strany nemohou odchýlit (§ 263 odst. 1).
- Zhotovitel odstoupil pro vaše prodlení. Pokud vaše prodlení nezpůsobily okolnosti vylučující odpovědnost, náleží mu cena podle smlouvy snížená o to, co ušetřil neprovedením díla v plném rozsahu (§ 548 odst. 2).
- Smlouva zanikla z důvodu na vaší straně. Zhotovitel může požadovat cenu věcí, které účelně obstaral a které se staly součástí stavby, pokud nejsou zahrnuty v nároku podle § 548 odst. 2 (§ 544 odst. 2).
- Stavíte jako soukromá osoba. Tehdy se na smlouvu přednostně použije slovenský občanský zákoník i při odkazu na obchodní zákoník, jak vysvětluje otázka smlouva o dílo na dům podle obchodního zákoníku.
Smlouva podle českého práva
Český občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) postupuje jinak. Pokud zhotovitel plnil zčásti, můžete odstoupit jen ve vztahu k nesplněnému zbytku, ledaže pro vás částečné plnění nemá význam (§ 2004 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.). V provedené části se závazek neruší a zůstává podkladem vyúčtování. Při odstoupení od celé smlouvy se závazek ruší od počátku (§ 2004 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.) a plnění se vracejí podle pravidel o bezdůvodném obohacení (§ 2993). Strany si mohou vypořádání dohodnout předem, což rozebírá článek jak sjednat vypořádání po odstoupení podle českého práva (připravujeme).
S čím pomůžeme
Prověříme, zda bylo odstoupení platné, jaký režim vyúčtování se použije a jak ocenit provedenou část stavby. Připravíme odpověď na fakturu zhotovitele. Pokud se spor nevyřeší dohodou, zastoupíme vás v rámci služby spory z vad díla. Postup při odstoupení a vyúčtování rozestavěnosti se vyplatí dohodnout již ve smlouvě o dílo.
Odpověď je obecnou informací k právnímu stavu k 3. 10. 2026 — nejde o právní službu ani náhradu posouzení konkrétního případu. Vaše situace se může v detailech lišit; pokud si chcete být jistí, projděme ji společně při konzultaci.
