Pri zmluve medzi podnikateľmi podľa Obchodného zákonníka nemusí ísť o pomernú časť zmluvnej ceny. Ak ste vlastníkom rozostavanej stavby a zmluva zanikla z dôvodu, za ktorý nezodpovedáte, napríklad pre omeškanie zhotoviteľa, zákon vám ukladá uhradiť to, o čo ste sa zhotovovaním stavby obohatili. Od tejto sumy sa odpočítajú zálohy, ktoré ste už zaplatili. Najvyšší súd SR však v inom spore pritakal oceneniu vykonaných prác podľa zmluvy. Výsledok preto vopred istý nie je. Ak zmluva vyúčtovanie po odstúpení upravuje inak, má prednosť.
Firma si objednala halu alebo administratívnu budovu, zhotoviteľ meškal a po márnej dodatočnej lehote od zmluvy odstúpila. Zhotoviteľ dokončil len hrubú stavbu a vystavil faktúru za vykonané práce podľa rozpočtu. Koľko mu patrí, závisí od toho, kto je vlastníkom rozostavanej stavby a prečo zmluva zanikla. Pri stavbe na vašom pozemku a odstúpení pre porušenie zmluvy zhotoviteľom platí osobitné pravidlo Obchodného zákonníka (zákon č. 513/1991 Zb.), ktoré nevychádza zo zmluvnej ceny. Súdy ho však neuplatňujú jednotne.
Stavba na vašom pozemku patrí vám
Ak zhotoviteľ zhotovuje vec na pozemku objednávateľa, vlastníkom zhotovovanej veci je objednávateľ, ak zmluva neurčuje niečo iné (§ 542 ods. 1). Vykonané práce sa preto vrátiť nedajú. Pre tento prípad zákon ustanovuje:
Ak má k zhotovovanej veci vlastnícke právo objednávateľ a vec nemožno vzhľadom na jej povahu vrátiť alebo odovzdať zhotoviteľovi, je objednávateľ povinný uhradiť zhotoviteľovi to, o čo sa objednávateľ zhotovovaním veci obohatil, ak záväzok zanikol z dôvodu, za ktorý objednávateľ nezodpovedá.
Odstúpenie pre omeškanie zhotoviteľa je typickým dôvodom, za ktorý objednávateľ nezodpovedá, ak omeškanie sám nespôsobil, napríklad chýbajúcou súčinnosťou. Najvyšší súd SR označil § 544 za osobitnú úpravu vyporiadania po zániku zmluvy o dielo a uviedol, že nárok zhotoviteľa podľa neho je iný než nárok na zaplatenie ceny diela (4Obdo/40/2018, body 28 a 29).
Najvyšší súd SR však takto nepostupoval vo všetkých sporoch. Pri rekonštrukcii objektu objednávateľa, ktorý odstúpil, keď zhotoviteľ oznámil, že v prácach nebude pokračovať, pritakal tomu, že práce vykonané do odstúpenia sa podľa § 351 ocenia spôsobom dohodnutým v zmluve (1Obdo/5/2012). Neskôr pri zmluve o reklame označil úvahy o § 544 v rozhodnutí 4Obdo/40/2018 za obiter dictum a pri vyporiadaní podľa § 351 ods. 2 považoval za rozhodujúcu dohodnutú cenu (3Obdo/80/2019, body 24 a 31).
Ako sa obohatenie vyčísli
Vzorec zákon neurčuje. V rozhodnutí 4Obdo/40/2018 Najvyšší súd SR odlíšil fakturované sumy, ktoré zodpovedajú zmluvným cenám, od peňažného ocenenia nákladov, ktoré by objednávateľ musel na rovnaké plnenie vynaložiť s prihliadnutím na vady. V spore o rozostavanú hrubú stavbu, pri ktorej objednávateľ odstúpil od zmluvy pre omeškanie zhotoviteľa, súdy vychádzali zo všeobecnej hodnoty stavby ku dňu odstúpenia a odpočítali od nej sumy, ktoré objednávateľ už zaplatil. Najvyšší súd SR dovolanie objednávateľa zamietol a doplnil, že pri určení hodnoty treba zohľadniť aj technický stav stavby vrátane vád (5Cdo/23/2024, bod 13).
Výsledok sa preto môže od faktúry zhotoviteľa líšiť oboma smermi. Kľúčovým dôkazom býva stav stavby ku dňu odstúpenia, zachytený skôr, než na ňu vstúpi iná firma. Čo zdokumentovať, rozoberá článok keď stavbu dokončí iný zhotoviteľ (pripravujeme). Odstúpenie sa nedotýka nároku na náhradu škody (§ 351 ods. 1), napríklad za vyššiu cenu dokončenia inou firmou, a ani zmluvnej pokuty za omeškanie, ako opisuje otázka zmluvná pokuta po odstúpení od zmluvy.
Kedy sa postupuje inak
- Zmluva vyúčtovanie upravuje. Dohodnutý postup, napríklad ocenenie vykonaných prác podľa položkového rozpočtu, má prednosť. Ustanovenie § 544 nepatrí medzi tie, od ktorých sa strany nemôžu odchýliť (§ 263 ods. 1).
- Odstúpil zhotoviteľ pre vaše omeškanie. Ak vaše omeškanie nespôsobili okolnosti vylučujúce zodpovednosť, patrí mu cena podľa zmluvy znížená o to, čo ušetril nevykonaním diela v plnom rozsahu (§ 548 ods. 2).
- Zmluva zanikla z dôvodu na vašej strane. Zhotoviteľ môže žiadať cenu vecí, ktoré účelne obstaral a ktoré sa stali súčasťou stavby, ak nie sú zahrnuté v nároku podľa § 548 ods. 2 (§ 544 ods. 2).
- Staviate ako súkromná osoba. Vtedy sa na zmluvu prednostne použije Občiansky zákonník aj pri odkaze na Obchodný zákonník, ako vysvetľuje otázka zmluva o dielo na dom podľa Obchodného zákonníka.
Zmluva podľa českého práva
Český občiansky zákonník (zákon č. 89/2012 Sb.) postupuje inak. Ak zhotoviteľ plnil sčasti, môžete odstúpiť len vo vzťahu k nesplnenému zvyšku, ibaže čiastočné plnenie pre vás nemá význam (§ 2004 ods. 2 zákona č. 89/2012 Sb.). Vo vykonanej časti sa záväzok neruší a zostáva podkladom vyúčtovania. Pri odstúpení od celej zmluvy sa záväzok ruší od počiatku (§ 2004 ods. 1 zákona č. 89/2012 Sb.) a plnenia sa vracajú podľa pravidiel o bezdôvodnom obohatení (§ 2993). Strany si vyrovnanie môžu dohodnúť vopred, čo rozoberá článok ako dojednať vyrovnanie po odstúpení podľa českého práva (pripravujeme).
S čím pomôžeme
Preveríme, či bolo odstúpenie platné, aký režim vyúčtovania sa použije a ako oceniť vykonanú časť stavby. Pripravíme odpoveď na faktúru zhotoviteľa. Ak sa spor nevyrieši dohodou, zastúpime vás v rámci služby spory z vád diela. Postup pri odstúpení a vyúčtovanie rozostavanosti sa oplatí dohodnúť už v zmluve o dielo.
Odpoveď je všeobecná informácia k právnemu stavu k 3. 10. 2026 — nie je právnou službou ani nenahrádza posúdenie konkrétneho prípadu. Vaša situácia sa môže v detailoch líšiť; ak si chcete byť istí, prejdime ju spolu na konzultácii.
