За договором між підприємцями, що регулюється Торговельним кодексом Словаччини, сума не обов’язково становитиме пропорційну частину договірної ціни. Якщо ви є власником об’єкта незавершеного будівництва, а договір припинився з причини, за яку ви не відповідаєте, наприклад через прострочення підрядника, закон зобов’язує вас відшкодувати суму вашого збагачення внаслідок будівництва. Із цієї суми віднімаються вже сплачені аванси. Однак Верховний суд Словацької Республіки в іншому спорі погодився з оцінкою виконаних робіт за договором. Тому результат заздалегідь не визначений. Якщо договір інакше регулює розрахунки після відмови від нього, перевагу мають його положення.
Компанія замовила будівництво виробничої або адміністративної будівлі, підрядник прострочив виконання, і після безрезультатного спливу додаткового строку компанія відмовилася від договору. Підрядник виконав лише основні конструкції будівлі та виставив рахунок за виконані роботи відповідно до кошторису. Сума, яка йому належить, залежить від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва та чому припинився договір. У разі будівництва на вашій земельній ділянці та відмови від договору через його порушення підрядником діє спеціальне правило Торговельного кодексу Словаччини (закон № 513/1991 Zb.), яке не виходить із договірної ціни. Проте суди застосовують його неоднаково.
Споруда на вашій земельній ділянці належить вам
Якщо підрядник створює річ на земельній ділянці замовника, власником створюваної речі є замовник, якщо договором не передбачено інше (§ 542 ч. 1). Тому виконані роботи повернути неможливо. Для такого випадку закон установлює:
Нижче наведено цитату словацькою мовою.
Ak má k zhotovovanej veci vlastnícke právo objednávateľ a vec nemožno vzhľadom na jej povahu vrátiť alebo odovzdať zhotoviteľovi, je objednávateľ povinný uhradiť zhotoviteľovi to, o čo sa objednávateľ zhotovovaním veci obohatil, ak záväzok zanikol z dôvodu, za ktorý objednávateľ nezodpovedá.
Відмова від договору через прострочення підрядника є типовою причиною, за яку замовник не відповідає, якщо він сам не спричинив прострочення, наприклад ненаданням необхідного сприяння. Верховний суд Словацької Республіки визначив § 544 як спеціальне регулювання взаєморозрахунків після припинення договору підряду та зазначив, що вимога підрядника за цим положенням відрізняється від вимоги про сплату ціни робіт (4Obdo/40/2018, пункти 28 і 29).
Однак Верховний суд Словацької Республіки застосовував такий підхід не в усіх спорах. У справі про реконструкцію об’єкта замовника, який відмовився від договору після повідомлення підрядника про припинення робіт, суд погодився з тим, що роботи, виконані до відмови від договору, оцінюються відповідно до § 351 у спосіб, погоджений у договорі (1Obdo/5/2012). Згодом у справі щодо договору про рекламу суд назвав міркування про § 544 у рішенні 4Obdo/40/2018 висловлюванням obiter dictum і під час взаєморозрахунків за § 351 ч. 2 визнав визначальною погоджену ціну (3Obdo/80/2019, пункти 24 і 31).
Як визначається сума збагачення
Закон не встановлює формули. У рішенні 4Obdo/40/2018 Верховний суд Словацької Республіки розмежував суми рахунків, які відповідають договірним цінам, і грошову оцінку витрат, які замовник мав би понести для отримання такого самого виконання з урахуванням недоліків. У спорі щодо незавершеної будівлі на стадії основних конструкцій, у якому замовник відмовився від договору через прострочення підрядника, суди виходили з ринкової вартості споруди на день відмови від договору та віднімали від неї вже сплачені замовником суми. Верховний суд Словацької Республіки відхилив касаційну скаргу замовника та додав, що під час визначення вартості слід ураховувати й технічний стан споруди, зокрема її недоліки (5Cdo/23/2024, пункт 13).
Отже, результат може відрізнятися від суми рахунку підрядника як у більший, так і в менший бік. Ключовим доказом зазвичай є стан споруди на день відмови від договору, зафіксований до початку робіт іншою компанією. Що саме слід задокументувати, розглянуто у статті коли будівництво завершує інший підрядник (готується). Відмова від договору не впливає на право на відшкодування збитків (§ 351 ч. 1), наприклад через вищу вартість завершення будівництва іншою компанією, а також на договірну неустойку за прострочення, як описано в питанні договірна неустойка після відмови від договору.
Коли застосовується інший порядок
- Договір регулює розрахунки. Погоджений порядок, наприклад оцінка виконаних робіт за постатейним кошторисом, має перевагу. Положення § 544 не належить до тих, від яких сторони не можуть відступити (§ 263 ч. 1).
- Підрядник відмовився від договору через ваше прострочення. Якщо ваше прострочення не спричинене обставинами, що виключають відповідальність, йому належить договірна ціна, зменшена на суму, яку він заощадив унаслідок невиконання робіт у повному обсязі (§ 548 ч. 2).
- Договір припинився з причини на вашому боці. Підрядник може вимагати сплати ціни речей, які він доцільно придбав і які стали частиною споруди, якщо вони не включені до вимоги за § 548 ч. 2 (§ 544 ч. 2).
- Ви будуєте як приватна особа. Тоді до договору пріоритетно застосовується Цивільний кодекс Словаччини, навіть якщо договір містить посилання на Торговельний кодекс, як пояснено в питанні договір підряду на будинок за Торговельним кодексом.
Договір за чеським правом
Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.) передбачає інший підхід. Якщо підрядник виконав зобов’язання частково, ви можете відмовитися від договору лише щодо невиконаного залишку, крім випадків, коли часткове виконання не має для вас значення (§ 2004 ч. 2 закону № 89/2012 Sb.). У виконаній частині зобов’язання не припиняється й залишається підставою для розрахунків. У разі відмови від усього договору зобов’язання скасовується від самого початку (§ 2004 ч. 1 закону № 89/2012 Sb.), а одержане повертається за правилами про безпідставне збагачення (§ 2993). Сторони можуть заздалегідь погодити порядок взаєморозрахунків, що розглянуто у статті як погодити взаєморозрахунки після відмови від договору за чеським правом (готується).
З чим ми допоможемо
Перевіримо, чи була відмова від договору дійсною, який порядок розрахунків застосовується та як оцінити виконану частину будівництва. Підготуємо відповідь на рахунок підрядника. Якщо спір не вдасться врегулювати за домовленістю, представлятимемо ваші інтереси в межах послуги спори щодо недоліків підрядних робіт. Порядок відмови від договору та розрахунків за незавершене будівництво доцільно погодити вже в договорі підряду.
Ця відповідь містить загальну інформацію про законодавство станом на 3 жовтня 2026 р. Вона не є юридичною послугою та не замінює оцінювання конкретної справи. Обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Забронюйте консультацію, щоб обговорити їх.
