Передача кооперативного паю в Чехії та Словаччині: у чому правила відрізняються

Словак, який під час навчання або роботи в Чехії набув кооперативну квартиру в Празі чи Брні, через роки її продає. Чеський клієнт купує кооперативну квартиру в Братиславі. Обидва виходять із того, що кооперативна квартира в обох країнах — це те саме, бо правове регулювання має спільне коріння. Проте від 2014 року, коли в Чехії набув чинності закон про господарські корпорації, правила розійшлися в пунктах, які безпосередньо змінюють зміст договору та розподіл ризиків між відчужувачем і набувачем.

Яке право застосовується

Вирішальним є те, за яким правом кооператив виник, а не громадянство сторін. Щодо чеського кооперативу це прямо визначає чеський закон про міжнародне приватне право: правопорядком, за яким юридична особа виникла, регулюються й відносини між нею та її членами (§ 30 ч. 1 Закону № 91/2012 Sb.). Отже, щодо квартири в чеському кооперативі застосовуються чеський закон і статут, щодо словацького — Торговельний кодекс і статут, незалежно від того, хто купує і хто продає. Відрізняються й поняття: словацький закон говорить про передачу членських прав і обов’язків, чеський — про передачу кооперативного паю.

Згода кооперативу та умови статуту

У Словаччині передача членських прав у житловому кооперативі на підставі угоди не потребує згоди правління (§ 230 Торговельного кодексу). У Чехії статут звичайного кооперативу може зумовити передачу згодою правління (§ 600), проте для житлового кооперативу діє особливе правило. Можливість передачі кооперативного паю члена житлового кооперативу не можна обмежити чи виключити, якщо набувачем має бути особа, яка відповідає умовам статуту для прийняття в члени (§ 736 ч. 1 Закону № 90/2012 Sb.). Отже, і можлива згода правління не може обмежити передачу такій особі; вирішальними є умови статуту для прийняття в члени.

Тому в чеському кооперативі перед підписанням треба перевірити, чи відповідає набувач умовам статуту для прийняття в члени. Це стосується насамперед ситуацій, коли квартиру купує компанія: статут житлового кооперативу може обмежити або виключити членство юридичної особи (§ 735 ч. 1).

Борги на паї

Найбільша різниця стосується боргів. Чеський закон прямо встановлює, що внаслідок передачі кооперативного паю на набувача переходить оренда квартири разом з усіма боргами відчужувача перед житловим кооперативом, які пов’язані з користуванням квартирою (а так само й боргами кооперативу перед відчужувачем, наприклад переплатами), і то на умовах, визначених статутом (§ 736 ч. 2). Відчужувач при цьому передачею від них не звільняється, бо за борги, пов’язані з кооперативним паєм, він поручається (§ 601 ч. 1 Закону № 90/2012 Sb.); щодо житлового кооперативу закон цю поруку прямо зберігає (§ 736 ч. 3).

Для набувача в Чехії це означає, що заборгованість попередника він переймає за законом в обсязі, який допускає статут, і тому підтвердження кооперативу про стан боргів є необхідним перед внесенням ціни. Для відчужувача з цього випливає, що й після продажу він може відповідати за борги, пов’язані з паєм, і тому він зацікавлений у тому, щоб їх було врегульовано до передачі. Словацький § 230 говорить лише про перехід членських прав і обов’язків і питання боргів так прямо не врегульовує. Тим важливіше врегулювати їх у договорі та спиратися на підтвердження кооперативу.

Коли передача є чинною щодо кооперативу

Словацьке регулювання пов’язує перехід із моментом, коли кооператив дізнається про передачу з документа:

Членські права й обов’язки, пов’язані з членством, переходять до набувача у відносинах із кооперативом після подання відповідному кооперативу договору про передачу членства або в пізніший день, зазначений у цьому договорі. Такі самі наслідки, як подання договору про передачу членства, настають, щойно відповідний кооператив одержить письмове повідомлення чинного члена про передачу членства та письмову згоду набувача членства.

— § 230 Торговельного кодексу

Чеське регулювання є подібним, проте прямо говорить про чинний договір. Наслідки передачі щодо кооперативу настають у день доставлення кооперативу чинного договору про передачу кооперативного паю, якщо договір не визначить пізнішого моменту; такі самі наслідки має доставлення спільної заяви відчужувача та набувача про укладення договору (§ 601 ч. 2 Закону № 90/2012 Sb.).

Якщо договір пов’язує свою чинність з умовою, зазвичай із внесенням ціни на депонування, у Чехії є сенс доставляти його кооперативу лише після виконання умови, разом із документом про її виконання. Як пов’язати платіж із передачею у Словаччині, розглядає матеріал договір про передачу членських прав у житловому кооперативі.

Подружжя

В обох країнах може виникнути спільне членство подружжя, але з різних підстав. У Словаччині — тоді, коли право на оренду кооперативної квартири виникає за час шлюбу (§ 703 ч. 2 Цивільного кодексу). У Чехії спільне членство виникає, якщо кооперативний пай є частиною спільного майна подружжя (§ 739 ч. 1 Закону № 90/2012 Sb.). За спільного членства найнадійніше, щоб договір підписали обоє з подружжя; словацьку ситуацію докладно описує матеріал чи може один із подружжя передати кооперативну квартиру сам.

Передача квартири у приватну власність

Право члена на передачу квартири у приватну власність, дворічний строк для кооперативу та ціна в розмірі непогашеного кредиту, які описує матеріал передача кооперативної квартири у приватну власність, випливають зі словацького закону про власність на квартири. Щодо квартири в чеському кооперативі порядок дій треба оцінювати за чеськими приписами та статутом конкретного кооперативу.

Що з цього випливає для договору

• Визначити, за яким правом кооператив виник, і відповідно до цього обрати поняття та порядок дій.
• У Чехії перевірити умови статуту для прийняття набувача в члени, особливо якщо купує компанія.
• В обох країнах вимагати від кооперативу підтвердження про борги; у Чехії це для набувача умова безпечної операції, у Словаччині — підстава для договірного розподілу заборгованості.
• За умовного договору доставляти кооперативу лише чинний договір.
• З’ясувати, чи не йдеться про спільне членство подружжя, і відповідно до цього визначити, хто підписує.

Передачі кооперативних паїв ми готуємо для квартир і в словацьких, і в чеських кооперативах; адвокат кабінету внесений до Словацької адвокатської палати та до Чеської адвокатської палати. Перевірку паю, договір і комунікацію з кооперативом ми забезпечимо в межах послуги передача кооперативного паю.