Договір про передачу членських прав у житловому кооперативі: що до нього належить і коли платити

Щодо квартири у приватній власності всю операцію тримає вкупі кадастр. З витягу з реєстру нерухомості ви бачите власника й обтяження, право власності переходить лише з внесенням запису, а адвокатське зберігання коштів зазвичай розкривається після реєстрації. За кооперативної квартири цієї опори у вас немає. Передається не право власності, а членські права та обов’язки в житловому кооперативі, з якими пов’язане наймання квартири, і до кадастру нічого не вноситься. Тому все, що за квартири у приватній власності стереже кадастр, за кооперативної квартири має охопити договір про передачу членських прав і порядок дій навколо нього.

Коли передача настає

Передача членських прав у житловому кооперативі на підставі угоди не потребує згоди правління. Для обох сторін істотним є те, коли передача настає:

Членські права та обов’язки, пов’язані з членством, переходять до набувача щодо кооперативу з поданням договору про передачу членства відповідному кооперативу або з пізнішим днем, зазначеним у цьому договорі. Ті самі наслідки, що й подання договору про передачу членства, настають, щойно відповідний кооператив отримає письмове повідомлення попереднього члена про передачу членства та письмову згоду набувача членства.

— § 230 Торговельного кодексу

Для договору з цього випливає кілька речей. Підписання договору саме по собі щодо кооперативу нічого не змінює; доки ніхто не подасть договір і кооператив не отримає також повідомлення відчужувача зі згодою набувача, відчужувач для кооперативу залишається членом. Договір може перенести перехід на пізніший день, що є інструментом узгодження з оплатою. А оскільки наслідки щодо кооперативу настають з поданням, договір має прямо визначити, хто доставить його кооперативу, в який строк і що до нього додається.

Що має містити договір

• Усі, хто повинен підписати. Якщо відчужувачі є подружжям і в них виникло спільне членство, підписують обоє; подробиці наведені у відповіді на запитання чи може один із подружжя передати кооперативну квартиру сам. На боці набувача слід пам’ятати, що якщо право на наймання кооперативної квартири виникає під час шлюбу, виникає спільне членство подружжя (§ 703 ч. 2 Цивільного кодексу).
• Точний предмет. Членські права та обов’язки в конкретному кооперативі й наймання конкретної квартири з номером, поверхом та адресою, за потреби з підвалом чи іншим приміщенням, яке належить до наймання. Договір має також зазначати, що ціна покриває всі вимоги відчужувача, включно з вартістю його членського внеску.
• Стан зобов’язань перед кооперативом. Заборгованість, розмір непогашеного кредиту, що припадає на квартиру, і розрахунок за послуги за рік передачі. Опорою має бути письмова довідка кооперативу, а не лише заява відчужувача. Договір визначає, хто несе заборгованість, що виникла до дня переходу, і як буде врегульовано майбутній розрахунок.
• Заяви відчужувача. Що він не передає членські права нікому іншому, що щодо них немає спору і що на них не звернено виконання, разом із зобов’язанням до переходу жодним чином ними не розпоряджатися.
• Передання квартири. Строк, акт приймання-передачі, показники лічильників, ключі та звільнення квартири, включно зі зняттям з реєстрації місця проживання осіб, які в ній мешкали.
• Санкції. Договірна неустойка за порушення ключових обов’язків на обох боках, бо без неї шкоду важко довести.

Як пов’язати ціну з передачею

Найбільший ризик має той, хто виконує першим. Якщо набувач платить при підписанні, він покладається на те, що відчужувач не зірве договір іншим розпорядженням раніше, ніж договір буде подано кооперативу. Якщо відчужувач подасть договір до оплати, він втратить членство й наймання квартири, і в нього залишиться лише вимога.

Вирішенням є зберігання коштів, пов’язане з моментом переходу. Набувач передає всю ціну на адвокатське зберігання ще до подання договору кооперативу. Закон дозволяє пов’язати виникнення прав із виконанням умови (§ 36 ч. 1 Цивільного кодексу), і тому договір може пов’язати чинність передачі саме з переданням ціни на зберігання. Кошти зі зберігання виплачуються відчужувачеві після того, як кооператив підтвердить отримання договору або внесення нового члена до обліку, і після передання квартири за актом. У разі фінансування кредитом ці кроки треба узгодити з умовами банку. Як зберігання коштів працює щодо квартир у приватній власності, описує стаття адвокатське зберігання при купівлі нерухомості.

Помилки, які повторюються

• Оплата при підписанні або аванси продавцеві без будь-якого забезпечення.
• Договір залишається лежати й подається кооперативу лише за кілька тижнів, хоча саме від подання залежить перехід.
• Підпис лише одного з подружжя за спільного членства.
• Розмір ануїтету, взятий з оголошення замість довідки кооперативу. Він при пізнішій передачі квартири у власність стає ціною, яку ви платите кооперативу; це розглядає відповідь на запитання передача кооперативної квартири в приватну власність.
• Статут ніхто не прочитав, хоча він визначає права та обов’язки, які набувач переймає.

Порядок дій крок за кроком

Усе починається з перевірки в кооперативі: хто є членом, яка є заборгованість і непогашений кредит і що каже статут. Далі — договір із механізмом зберігання коштів, передання ціни, підписи та подання договору кооперативу. Після підтвердження кооперативу квартира передається, а кошти зі зберігання виплачуються. Якщо йдеться про квартиру в житловому кооперативі з місцезнаходженням у Чехії, правила в кількох пунктах відрізняються; порівняння пропонує стаття передача кооперативної частки в Чехії та Словаччині.

Усю передачу, включно з перевіркою, договором і спілкуванням з кооперативом, ми забезпечимо в межах послуги передача кооперативної частки, а ціну втримаємо на адвокатському зберіганні. Відмінності між кооперативною квартирою та квартирою у приватній власності підсумовує відповідь на запитання купівля кооперативної квартири.