Smlouva o převodu členských práv v bytovém družstvu: co do ní patří a kdy platit

U bytu ve vlastnictví drží celou transakci pohromadě katastr. Z listu vlastnictví vidíte vlastníka i zatížení, vlastnictví přechází až vkladem a advokátní úschova se obvykle uvolňuje po zápisu. U družstevního bytu tuto oporu nemáte. Nepřevádí se vlastnictví, ale členská práva a povinnosti v bytovém družstvu, se kterými je spojen nájem bytu, a do katastru se nic nezapisuje. Všechno, co u bytu ve vlastnictví hlídá katastr, proto musí u družstevního bytu zachytit smlouva o převodu členských práv a postup kolem ní.

Kdy převod nastane

Převod členských práv v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu představenstva. Pro obě strany je podstatné, kdy převod nastane:

Členská práva a povinnosti spojené s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

— Český překlad § 230 slovenského obchodního zákoníku

Pro smlouvu z toho vyplývá několik věcí. Podpis smlouvy sám o sobě nic vůči družstvu nemění; dokud smlouvu nikdo nepředloží a družstvo nedostane ani oznámení převodce se souhlasem nabyvatele, je převodce pro družstvo stále členem. Smlouva může přechod posunout na pozdější den, což je nástroj ke sladění s platbou. A protože účinky vůči družstvu nastávají předložením, má smlouva výslovně určit, kdo ji družstvu doručí, v jaké lhůtě a co se k ní přikládá.

Co má smlouva obsahovat

• Všichni, kdo musí podepsat. Pokud jsou převodci manželé a vzniklo jim společné členství, podepisují oba; podrobnosti jsou v otázce může jeden z manželů převést družstevní byt sám. Na straně nabyvatele je třeba pamatovat, že vznikne-li právo na nájem družstevního bytu za trvání manželství, vzniká společné členství manželů (§ 703 odst. 2 občanského zákoníku).
• Přesný předmět. Členská práva a povinnosti v konkrétním družstvu a nájem konkrétního bytu s číslem, podlažím a adresou, případně se sklepem nebo jiným prostorem, který k nájmu patří. Smlouva má říci i to, že cena vyrovnává všechny nároky převodce včetně hodnoty jeho členského vkladu.
• Stav závazků vůči družstvu. Nedoplatky, výše nesplaceného úvěru připadajícího na byt a vyúčtování služeb za rok převodu. Oporou má být písemné potvrzení družstva, nikoli jen prohlášení převodce. Smlouva určí, kdo nese nedoplatky vzniklé do dne přechodu a jak se vyrovná budoucí vyúčtování.
• Prohlášení převodce. Že členská práva nepřevádí nikomu jinému, že o nich není spor a že na nich nevázne exekuce, spolu se závazkem do přechodu s nimi nijak nenakládat.
• Předání bytu. Termín, předávací protokol, stavy měřičů, klíče a vyklizení bytu včetně odhlášení trvalého pobytu osob, které v něm bydlely.
• Sankce. Smluvní pokuta za porušení klíčových povinností na obou stranách, protože bez ní se škoda těžko prokazuje.

Jak provázat cenu s převodem

Největší riziko má ten, kdo plní první. Pokud nabyvatel zaplatí při podpisu, spoléhá na to, že převodce smlouvu nezmaří jinou dispozicí dříve, než se předloží družstvu. Pokud převodce smlouvu předloží před zaplacením, ztratí členství i nájem bytu a zůstane mu jen pohledávka.

Řešením je úschova provázaná s okamžikem přechodu. Nabyvatel složí celou cenu do advokátní úschovy ještě před předložením smlouvy družstvu. Zákon dovoluje vázat vznik práv na splnění podmínky (§ 36 odst. 1 občanského zákoníku), a tak smlouva může účinnost převodu vázat právě na složení ceny do úschovy. Úschova se uvolní převodci poté, co družstvo potvrdí přijetí smlouvy nebo zápis nového člena do evidence, a po protokolárním předání bytu. Při financování úvěrem je třeba tyto kroky sladit s podmínkami banky. Jak úschova funguje u bytů ve vlastnictví, popisuje článek advokátní úschova při koupi nemovitosti.

Chyby, které se opakují

• Platba při podpisu nebo zálohy prodávajícímu bez jakéhokoli zajištění.
• Smlouva zůstane ležet a družstvu se předloží až po týdnech, ačkoli na předložení závisí přechod.
• Podpis jen jednoho z manželů při společném členství.
• Výše anuity převzatá z inzerátu namísto potvrzení družstva. Ta se přitom při pozdějším převodu bytu do vlastnictví stává cenou, kterou platíte družstvu; rozebírá to otázka převod družstevního bytu do osobního vlastnictví.
• Stanovy nikdo nepřečetl, ačkoli určují práva a povinnosti, které nabyvatel přebírá.

Postup krok za krokem

Začíná se prověrkou u družstva: kdo je členem, jaké jsou nedoplatky a nesplacený úvěr a co říkají stanovy. Následuje smlouva s mechanismem úschovy, složení ceny, podpisy a předložení smlouvy družstvu. Po potvrzení družstva se byt předá a úschova se uvolní. Jde-li o byt v bytovém družstvu se sídlem v Česku, pravidla se v několika bodech liší; srovnání nabízí článek převod družstevního podílu v Česku a na Slovensku.

Celý převod včetně prověrky, smlouvy a komunikace s družstvem zajistíme v rámci služby převod družstevního podílu, cenu podržíme v advokátní úschově. Rozdíly mezi družstevním bytem a bytem ve vlastnictví shrnuje otázka koupě družstevního bytu.