Prevod družstevného podielu v Česku a na Slovensku: v čom sa pravidlá líšia

Slovák, ktorý počas štúdia alebo práce v Česku nadobudol družstevný byt v Prahe alebo v Brne, ho po rokoch predáva. Český klient kupuje družstevný byt v Bratislave. Obaja vychádzajú z toho, že družstevný byt je v oboch krajinách to isté, pretože právna úprava má spoločné korene. Od roku 2014, keď v Česku nadobudol účinnosť zákon o obchodných korporáciách, sa však pravidlá rozišli v bodoch, ktoré priamo menia obsah zmluvy aj rozdelenie rizík medzi prevodcu a nadobúdateľa.

Ktoré právo sa použije

Rozhoduje, podľa ktorého práva družstvo vzniklo, nie štátna príslušnosť strán. Pre české družstvo to výslovne určuje český zákon o medzinárodnom práve súkromnom: právnym poriadkom, podľa ktorého právnická osoba vznikla, sa riadia aj pomery medzi ňou a jej členmi (§ 30 ods. 1 zákona č. 91/2012 Sb.). Pri byte v českom družstve sa teda postupuje podľa českého zákona a stanov, pri slovenskom podľa Obchodného zákonníka a stanov, bez ohľadu na to, kto kupuje a kto predáva. Aj pojmy sú odlišné: slovenský zákon hovorí o prevode členských práv a povinností, český o prevode družstevného podielu.

Súhlas družstva a podmienky stanov

Na Slovensku prevod členských práv v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva (§ 230 Obchodného zákonníka). V Česku môžu stanovy bežného družstva prevod podmieniť súhlasom predstavenstva (§ 600), pre bytové družstvo však platí osobitné pravidlo. Prevoditeľnosť družstevného podielu člena bytového družstva nemožno obmedziť ani vylúčiť, ak má byť nadobúdateľom osoba, ktorá spĺňa podmienky stanov na prijatie za člena (§ 736 ods. 1 zákona č. 90/2012 Sb.). Ani prípadný súhlas predstavenstva teda nemôže prevod na takú osobu obmedziť; rozhodujú podmienky stanov na prijatie za člena.

V českom družstve preto treba pred podpisom overiť, či nadobúdateľ spĺňa podmienky stanov na prijatie za člena. Týka sa to najmä situácií, keď byt kupuje firma: stanovy bytového družstva môžu členstvo právnickej osoby obmedziť alebo vylúčiť (§ 735 ods. 1).

Dlhy na podiele

Najväčší rozdiel je v dlhoch. Český zákon výslovne ustanovuje, že prevodom družstevného podielu prechádza na nadobúdateľa nájom bytu vrátane všetkých dlhov prevodcu voči bytovému družstvu, ktoré súvisia s užívaním bytu (a rovnako dlhov družstva voči prevodcovi, napríklad preplatkov), a to za podmienok určených stanovami (§ 736 ods. 2). Prevodca sa ich pritom prevodom nezbaví, pretože za dlhy spojené s družstevným podielom ručí (§ 601 ods. 1 zákona č. 90/2012 Sb.); zákon pri bytovom družstve toto ručenie výslovne zachováva (§ 736 ods. 3).

Pre nadobúdateľa v Česku to znamená, že nedoplatky predchodcu preberá zo zákona v rozsahu, ktorý pripúšťajú stanovy, a potvrdenie družstva o stave dlhov je preto nevyhnutné pred zložením ceny. Pre prevodcu z toho plynie, že aj po predaji môže odpovedať za dlhy spojené s podielom, a preto má záujem na tom, aby sa pred prevodom vyrovnali. Slovenský § 230 hovorí len o prechode členských práv a povinností a otázku dlhov takto výslovne nerieši. O to dôležitejšie je upraviť ich v zmluve a opierať sa o potvrdenie družstva.

Kedy je prevod účinný voči družstvu

Slovenská úprava viaže prechod na okamih, keď sa družstvo o prevode dozvie z listiny:

Členské práva a povinnosti spojené s členstvom prechádzajú na nadobúdateľa vo vzťahu k družstvu predložením zmluvy o prevode členstva príslušnému družstvu alebo neskorším dňom uvedeným v tejto zmluve. Tie isté účinky ako predloženie zmluvy o prevode členstva nastávajú, len čo príslušné družstvo dostane písomné oznámenie doterajšieho člena o prevode členstva a písomný súhlas nadobúdateľa členstva.

— § 230 Obchodného zákonníka

Česká úprava je podobná, výslovne však hovorí o účinnej zmluve. Účinky prevodu voči družstvu nastávajú dňom doručenia účinnej zmluvy o prevode družstevného podielu družstvu, ak zmluva neurčí neskorší okamih; rovnaké účinky má doručenie spoločného vyhlásenia prevodcu a nadobúdateľa o uzavretí zmluvy (§ 601 ods. 2 zákona č. 90/2012 Sb.).

Ak zmluva viaže svoju účinnosť na podmienku, typicky na zloženie ceny do úschovy, v Česku má zmysel doručovať ju družstvu až po splnení podmienky, spolu s dokladom o jej splnení. Ako previazať platbu s prevodom na Slovensku, rozoberá článok zmluva o prevode členských práv v bytovom družstve.

Manželia

V oboch krajinách môže vzniknúť spoločné členstvo manželov, ale z rôznych dôvodov. Na Slovensku vtedy, ak právo na nájom družstevného bytu vznikne počas manželstva (§ 703 ods. 2 Občianskeho zákonníka). V Česku vzniká spoločné členstvo, ak je družstevný podiel súčasťou spoločného imania manželov (§ 739 ods. 1 zákona č. 90/2012 Sb.). Pri spoločnom členstve je najistejšie, aby zmluvu podpísali obaja manželia; slovenskú situáciu podrobne opisuje otázka môže jeden z manželov previesť družstevný byt sám.

Prevod bytu do vlastníctva

Nárok člena na prevod bytu do vlastníctva, dvojročná lehota pre družstvo a cena vo výške nesplateného úveru, ktoré opisuje otázka prevod družstevného bytu do osobného vlastníctva, vychádzajú zo slovenského zákona o vlastníctve bytov. Pri byte v českom družstve treba postup posúdiť podľa českých predpisov a stanov konkrétneho družstva.

Čo z toho plynie pre zmluvu

• Určiť, podľa ktorého práva družstvo vzniklo, a podľa toho zvoliť pojmy aj postup.
• V Česku overiť podmienky stanov na prijatie nadobúdateľa za člena, najmä ak kupuje firma.
• V oboch krajinách vyžiadať od družstva potvrdenie o dlhoch; v Česku je to pre nadobúdateľa podmienka bezpečného obchodu, na Slovensku podklad pre zmluvné rozdelenie nedoplatkov.
• Pri podmienenej zmluve doručiť družstvu až účinnú zmluvu.
• Zistiť, či nejde o spoločné členstvo manželov, a podľa toho určiť, kto podpisuje.

Prevody družstevných podielov pripravujeme pre byty v slovenských aj českých družstvách; advokát kancelárie je zapísaný v Slovenskej advokátskej komore aj v České advokátní komoře. Previerku podielu, zmluvu a komunikáciu s družstvom zabezpečíme v rámci služby prevod družstevného podielu.