Квартиру після батьків, яка нікому з братів і сестер не потрібна, або будинок, у якому після розставання не живе жоден із партнерів, часто пропонують в оренду. За одного власника справа проста: він підписує договір і орендна плата належить йому. За часткової спільної власності до кожного кроку додається питання, хто про нього вирішує і хто має його підписати. Помилка при цьому виявляється не одразу, а лише при першому спорі, коли один зі співвласників заперечить, що з договором не погоджувався, або коли потрібно розірвати договір з орендарем.
Два правила в одному параграфі
Цивільний кодекс розрізняє дві ситуації:
(1) За правочинами щодо спільної речі уповноваженими та зобов’язаними є всі співвласники спільно та солідарно.
(2) Про господарювання спільною річчю співвласники вирішують більшістю, що обчислюється за розміром часток. За рівності голосів або якщо більшості чи домовленості не досягнуто, за заявою будь-кого зі співвласників вирішує суд.
Більшість обчислюється за частками, а не за кількістю людей. Той, хто має дві третини, переголосовує двох братів чи сестер із шостими частками; за двох половин більшість не виникне ніколи і без домовленості має вирішити суд. Якщо йдеться про важливу зміну спільної речі, співвласники, яких переголосували, можуть вимагати, щоб про неї вирішив суд (§ 139 ч. 3).
Хто має підписати договір оренди
Рішення здати квартиру або будинок в оренду може бути господарюванням спільною річчю, для якого достатньо більшості. Однак сам договір оренди є правочином щодо спільної речі, за яким відповідно до першої частини уповноваженими та зобов’язаними є всі співвласники. Тому і орендодавців, і орендаря найкраще захищає договір, який підпишуть усі співвласники. Якщо це практично неможливо, наприклад тому, що один із них живе за кордоном, договір має підписати більшість, а до договору додаються письмове рішення більшості та довіреність, з якої зрозуміло, хто діє за орендодавців.
Те саме стосується всього, що з договору випливає згодом: прийняття гарантії, підвищення орендної плати, згоди на суборенду і насамперед розірвання. Договір має визначити одного співвласника або управителя, який за всіх приймає документи та спілкується з орендарем. Без цього орендар може заперечувати, що повідомлення про розірвання йому дав лише один із кількох орендодавців. При квартирі йдеться також про вибір режиму. Короткострокова оренда відповідно до Закону № 98/2014 Z. z. має суворі формальні умови, і їх виконання слід простежити щодо кожного, хто виступає як орендодавець; подробиці — у відповіді на запитання короткострокова оренда квартири.
Як діляться орендна плата та витрати
Частка виражає міру, якою співвласники беруть участь у правах та обов’язках щодо спільної речі (§ 137 ч. 1). Якщо вони не домовляться інакше, орендна плата належить їм пропорційно часткам, і в такій самій пропорції вони несуть витрати на ремонти, внески до фонду експлуатації, утримання та ремонтів і на страхування. Практичним є варіант, коли орендар платить на один рахунок, а співвласники письмово домовляються, хто ним управляє, коли дохід ділиться і як віднімаються витрати. Якщо один співвласник інкасує всю орендну плату і не розподіляє її, решта може вимагати свою частину.
Подібно й тоді, коли квартирою замість здавання в оренду користується сам один зі співвласників. Той, кого без домовленості було усунуто від користування, може вимагати грошове відшкодування за частину, що відповідає його частці; його розмір у таких спорах зазвичай виводиться з орендної плати, яку за подібне приміщення в тому місці й часі платив би орендар.
Коли співвласники не доходять згоди
За патової ситуації кожен співвласник має право запропонувати, щоб про господарювання вирішив суд (§ 139 ч. 2). Однак рішення суду стосується лише конкретного питання господарювання, щодо якого співвласники не дійшли згоди. Той, хто не хоче залишатися у спільній власності, може продати свою частку, причому має дотриматися переважного права купівлі решти (§ 140), або вимагати припинення та поділу спільної власності, що за відсутності згоди здійснює суд (§ 142). При цьому суд може присудити квартиру одному співвласникові за відшкодування або призначити її продаж; порядок дій описує відповідь на запитання припинення спільної власності проти волі співвласника.
Чинну оренду зміна в колі співвласників не скасовує. Набувач як частки, так і цілої нерухомості вступає у становище орендодавця, і через саму лише зміну права власності на нерухомість розірвати оренду може тільки орендар (§ 680 ч. 2 та 3). Той, хто купує частку у зданій в оренду квартирі, купує її разом з орендарем; що з цього випливає, розглядає стаття купівля зданої в оренду квартири.
Як це буде за новим Цивільним кодексом
1 жовтня 2026 року Національна рада Словацької Республіки ухвалила новий Цивільний кодекс Словаччини, який набуде чинності 1 липня 2027 року. Голоси співвласників і надалі обчислюватимуться за розміром часток, а орендна плата ділитиметься пропорційно до них. За правочинами щодо спільної речі співвласники будуть зобов’язані спільно та нероздільно, тому рекомендація, щоб договір оренди підписали всі, діє й далі. Однак з’являться нові правила:
- Про звичайне управління вирішуватиме більшість голосів, про надзвичайне управління, тобто про важливі справи, — щонайменше дві третини голосів усіх співвласників. До чого належить здавання в оренду, закон не визначає. У разі довгострокової оренди не можна виключити, що йтиметься про надзвичайне управління.
- Рішення зобов’язуватиме всіх, лише якщо всіх співвласників було повідомлено про потребу ухвалити рішення, за винятком невідкладних справ.
- Співвласник, якого переголосували, зможе звернутися до суду щодо надзвичайного управління завжди, а щодо звичайного управління — лише тоді, коли йому через рішення загрожує значна шкода, і то протягом тридцяти днів від ухвалення рішення. Суд може рішення скасувати або змінити та визначити, що договір оренди, який має бути укладений на його підставі, щодо цього співвласника не є чинним.
- Кожен співвласник матиме право на розрахунок щодо того, як розпоряджалися спільною річчю, тобто й орендною платою.
Закон про короткострокову оренду квартири скасовується. Нова оренда квартири на три місяці й довше регулюватиметься правилами про оренду квартири в Цивільному кодексі. З 1 липня 2027 року правила про управління спільною річчю застосовуватимуться й до спільної власності, яка виникла раніше. Договір оренди, укладений до 30 червня 2027 року, і надалі регулюватиметься попередніми нормативними актами.
Тому до письмової домовленості співвласників про господарювання додайте також те, як ви повідомлятимете одне одного та голосуватимете (адреси, електронна пошта, строк для відповіді) і як часто проводитиметься розрахунок орендної плати.
Стан на 22 жовтня 2026 року: закон ухвалено, 20 жовтня 2026 року його підписав президент, але у Збірнику законів його ще не оприлюднено. До 30 червня 2027 року діють правила, описані вище у статті.
Як це налаштувати
Перед підписанням договору оренди ми радимо укласти між співвласниками коротку письмову домовленість про господарювання: хто вирішує про вибір орендаря, хто діє за орендодавців, як діляться дохід і витрати та що станеться, якщо хтось захоче продати частку. Договір оренди для співвласників ми підготуємо в межах послуги оренда квартири та будинку. Якщо спільне господарювання не працює і рішенням є розділення, ми допоможемо з поділом часткової спільної власності.
Ця стаття містить загальну правову інформацію станом на 22 жовтня 2026 р.. Вона не є юридичною послугою чи консультацією щодо вашої конкретної справи. Законодавство змінюється, а обставини вашої ситуації можуть відрізнятися. Перед ухваленням рішення перевірте належний порядок дій або зв’яжіться з нами.
