Běžný prodej bytu přes realitní kancelář projde pěti dokumenty: rezervační smlouvou, někdy smlouvou o budoucí kupní smlouvě, kupní smlouvou, smlouvou o úschově kupní ceny a návrhem na vklad; pokud kupující financuje hypotékou, přibude zástavní smlouva banky. Rezervaci připravuje kancelář, úvěrovou dokumentaci banka, kupní smlouvu advokát. Katastr přitom posuzuje kupní smlouvu a návrh na vklad, chyby se však do nich mohou dostat z dřívějších dokumentů, které už nikdo neotvírá.
Údaje se zapíší jednou a dále se jen přebírají
Katastrální zákon klade na smlouvu určující požadavek:
K zápisu práva k nemovitosti do katastru je způsobilá ve státním jazyce, českém jazyce nebo v úředně ověřeném překladu písemně vyhotovená smlouva, veřejná listina nebo jiná listina bez chyb v psaní a počítání a bez jiných zřejmých nesprávností.
— Český překlad § 42 odst. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.
Smlouva musí označit účastníky (u fyzické osoby jméno, příjmení, rodné příjmení, datum narození, rodné číslo a trvalý pobyt), právní úkon a nemovitost podle údajů katastru (§ 42 odst. 2). Nejspolehlivější je sestavit tyto údaje jednou, už při rezervaci, z aktuálního listu vlastnictví a z dokladů totožnosti, a do každého dalšího dokumentu je přebírat ve stejném znění. Překlep v parcelním čísle nebo v podílu na společných částech domu, který vznikne v rezervaci a zkopíruje se do kupní smlouvy, se po podání návrhu na vklad opravuje složitě. Jisté zmírnění přináší § 42 odst. 6: rozpor údajů ve smlouvě s údaji referenčního registru zápisu nebrání a pokud není pochybnost o totožnosti osoby, úřad zapíše údaje podle referenčního registru. Při přípravě smlouvy se však na tuto pojistku nespoléhejte.
Rezervace má určit i to, co se do kupní smlouvy přenese jako obsah: cenu, termíny, způsob financování a to, co v nemovitosti zůstává. Pokud má rezervace zavazovat obě strany k uzavření kupní smlouvy, musí to říci výslovně; rozdíl vysvětluje článek rezervační smlouva, nebo smlouva o smlouvě budoucí.
Co katastr posuzuje a jak rychle
U běžné smlouvy okresní úřad zkoumá podstatné náležitosti, formu, oprávnění převodce nakládat s nemovitostí, určitost projevů vůle i soulad se zákonem a dobrými mravy (§ 31 odst. 1) a rozhoduje do 30 dnů (§ 32 odst. 1). Pokud je smlouva autorizovaná advokátem nebo sepsaná ve formě notářského zápisu, úřad ji posuzuje jen z hlediska souladu s katastrálním operátem a procesních podmínek (§ 31 odst. 2) a pokud je vše v pořádku, rozhodne do 20 dnů (§ 32 odst. 2). U autorizované smlouvy se nevyžaduje ani ověření podpisu převodce (§ 42 odst. 3). Rozdíl mezi autorizací a revizí cizí smlouvy rozebíráme v článku revize, nebo autorizace kupní smlouvy, průběh lhůt v otázce jak dlouho trvá vklad do katastru.
Peníze musí sledovat vklad
Kupní cena, úschova a vklad musí být nastaveny na jednu osu: kupující platí do úschovy, prodávající dostane peníze až po povolení vkladu a úschovní smlouva přebírá podmínky výplaty z kupní smlouvy doslovně. Pokud se rezervační poplatek započítává do kupní ceny, kupní smlouva má uvést, kolik a komu už kupující zaplatil a jakou část ještě platí, jinak se rozejdou čísla v kupní smlouvě, v úschově i v úvěrové dokumentaci. Pokud část ceny platí banka kupujícího, přibývá zástavní smlouva a s ní otázka pořadí. Katastr zapisuje práva k téže nemovitosti v pořadí, v jakém mu listiny doručili (§ 41 odst. 2), proto je třeba předem dohodnout, kdo a kdy podá návrh na vklad kupní smlouvy a zástavní smlouvy banky. Podrobnosti rozebírají článek o platebních podmínkách kupní smlouvy, článek o advokátní úschově a otázka, proč banka kupujícího žádá podpis prodávajícího na zástavní smlouvě.
Když katastr řízení přeruší
Pokud návrh nebo jeho přílohy mají nedostatky, okresní úřad vyzve účastníka k jejich odstranění a řízení přeruší (§ 31a písm. c)). Pokud se nedostatky v určené lhůtě neodstraní, řízení se zastaví (§ 31b odst. 1 písm. f)). Chyby v psaní, počítání a jiné zřejmé nesprávnosti ve smlouvě lze po podání návrhu opravit jen dodatkem ke smlouvě (§ 42 odst. 4), tedy s podpisy obou stran; postup popisuje otázka oprava chyby ve smlouvě po podání návrhu. Řízení se zastaví i tehdy, pokud některý účastník od smlouvy před rozhodnutím odstoupí (§ 31b odst. 1 písm. b)). Jaká ustanovení o součinnosti, plné moci a postupu při zamítnutí patří do kupní smlouvy pro tyto případy, rozebírá článek když katastr přeruší nebo zamítne vklad.
Jak to bude podle nového občanského zákoníku
Národní rada Slovenské republiky 1. října 2026 schválila nový slovenský občanský zákoník, který nabude účinnosti 1. července 2027. Katastrální zákon nový zákoník nemění, proto náležitosti smlouvy podle § 42, lhůty k rozhodnutí i pořadí podle doručení listin zůstanou. Nový zákoník sice stanoví, že chyba v psaní nezpůsobí neplatnost smlouvy, je-li její význam nepochybný, po podání návrhu ji však bude třeba i nadále opravit dodatkem. Místo vkladu bude hovořit o zápisu do katastru. Pro řetězec dokumentů se změní toto:
- List vlastnictví ověřte znovu před podáním návrhu. Kdo úplatně a v dobré víře nabude nemovitost od zapsaného vlastníka, bude chráněn, i když zápis neodpovídá skutečnosti. Dobrá víra se však posoudí ke dni podání návrhu na zápis, nikoli ke dni rezervace.
- Úschova zůstane základem. Odstoupení od smlouvy už nevrátí vlastnictví, prodávajícímu po zápisu zůstane jen nárok na zpětný převod.
- Předávací protokol získá na váze. Nebezpečí škody přejde na kupujícího převzetím, nikoli zápisem, pokud smlouva neurčí jinak.
Pokud řetězec překročí 1. červenec 2027, jednotlivé dokumenty se budou řídit různým právem. Rezervace a smlouva o smlouvě budoucí podepsané do 30. června 2027 zůstanou v dosavadním režimu, kupní smlouva uzavřená později už bude podléhat novému zákoníku. Zástavní právo banky vzniklé do 30. června 2027 se bude až do zániku posuzovat podle dosavadních předpisů, u zástavní smlouvy podepsané dříve a zapsané později však není jisté, který režim se uplatní.
Pokud rezervujete nyní a kupní smlouvu podepíšete od 1. července 2027, připravte její znění v příloze rezervace podle nových pravidel a u zástavní smlouvy počítejte i s tím, že zástavní právo může vzniknout až po změně právní úpravy.
Stav k 22. 10. 2026: zákon je schválen a 20. 10. 2026 jej podepsal prezident, ve Sbírce zákonů však zatím nebyl vyhlášen. Do 30. 6. 2027 platí úprava popsaná výše v článku.
S čím umíme pomoci
Realitním kancelářím dodáváme celý řetěz dokumentů ke konkrétnímu obchodu, od rezervace přes kupní smlouvu a úschovu po návrh na vklad, s jednotnými údaji v každém z nich, v rámci služby příprava smluv a návrhů na vklad. Pokud máte smlouvu hotovou a potřebujete jen podat a sledovat řízení, podívejte se na službu návrh na vklad do katastru.
Článek představuje obecnou právní informaci ke stavu k datu 22. 10. 2026 — nejde o právní službu ani radu k vaší konkrétní věci. Právní předpisy se mění a vaše situace se může v detailech lišit; před rozhodnutím si postup ověřte nebo se nám ozvěte.
